Продажа квартиры: какие документы потребуется собрать?

Купля-продажа недвижимости на первичном и вторичном рынках предусматривает обязательный сбор всех необходимых документов со стороны владельца квартиры (комнаты). Отсутствие тех или иных справок может стать причиной отказа в проведении сделки вне зависимости от стоимости жилья и характера внесения денежных средств (наличными, через аккредитив, безналичным переводом и т.д.).

Обязательный комплект документов для продажи квартиры под ключ: какие бумаги нужно подходить в 2022 году

Для продажи объекта недвижимости в любом регионе Российской Федерации в 2022 году необходимо собрать и предоставить документационный пакет, состоящий из:

• техпаспорта объекта и прочих документов БТИ;

• правоустанавливающих документов (обычного возмездного ДКП, дарственной на квартиру, свидетельства о вступлении в наследства, договора ренты и т.д.);

• выписки из ЕГРН (ее можно получить в электронном виде, сделав соответствующий запрос через ЛК на портале Gosuslugi);

• справки о составе семьи (в справке содержится информация о всех лицах, какие были прописаны на указанной жилплощади);

• паспорта владельца объекта недвижимости.

Документы для реализации квартиры нужно предоставлять в оригинале. Однако для них рекомендуется подготовить дополнительные сканы или ксерокопии. Это упростит процедуру подачи документационного пакета в Росреестр или МФЦ.

Документы для продажи доли

Для продажи доли в объекте недвижимости необходимо сначала проинформировать других хозяев о желании продать свою часть. По закону сособственники имеют преимущественное право выкупа и должны дать согласие на проведение сделки с третьими лицами. Если не удастся получить этот документ, придется ждать 30 дней и в случае отсутствия реакции от совладельцев предоставлять на подписание ДКП документы, подтверждающие отправку уведомления о купле-продаже. К ним можно отнести бумаги об отправке заказного письма и специальные нотариальные уведомления. Характер предоставляемых справок определяется тем, каким именно образом будет происходить взаимодействие продавца с совладельцами. Конкретный список можно уточнить у риелтора или нотариуса, который будет оформлять сделку: по закону продажа доли жилплощади в РФ - это операция, требующая типового нотариального удостоверения (исключение составляют только ситуации, в рамках которых жилье продается совладельцами одновременно).

Какие документы для продажи квартиры нужно оформить дополнительно

Список документов, необходимых для проведения сделки, определяется особенностями конкретной операции. Так, в соответствующих случаях для осуществления процедуры берется:

• письменное согласие супруги (для недвижимости, купленной в момент брака);

• разрешение ООиП и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (для объектов, в которых ребенок является собственником или совладельцем);

• справки об отсутствии долга по налогу на имущество (для жилья, которое было унаследовано или подарено);

• справки об отсутствии долгов по услугам ЖКХ (ее можно получить через портал Госуслуг, в УК, МФЦ, ТСЖ);

• справки о состоянии счета в ПФР (если есть основания полагать, что собственники купили недвижимость с использованием средств семейного или материнского капитала, но забыли выделить доли детям).

Помимо этого для дополнительной безопасности, покупателям следует запросить справки ПНД и НД - документы, подтверждающие то, что собственник жилья не состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере (при получении этой бумаги следует заранее узнать, по какому адресу прописан владелец). Если человек когда-либо состоял на учете в ПНД или НД, то лучше не рисковать и вызывать на сделку психиатра или нарколога для медицинского освидетельствования. Также подобные врачебные документы могут потребоваться, если человек решил купить жилье у пожилого собственника.  

Документы при продаже квартиры доверенным лицом 

В том случае, если продажа объекта недвижимости будет проводиться доверенным лицом, понадобится нотариальная доверенность с указанием паспортных данных собственника и его представителя. Помимо этого продавцу стоит подготовить документы, объясняющие причины, по которым он не может лично присутствовать на сделке (к примеру, справки о прохождении сложного лечения за границей). Это повысит уровень доверия покупателей на каждом этапе взаимодействия: от проведения осмотра до подписания АПП и передачи ключей.

Какие особенности имеют документы для сделки купли-продажи

Перед обращением в Росреестр, банк, МФЦ или нотариальную контору важно ознакомиться с особенностями каждого документа, который может потребоваться для заключения сделки. Это поможет сэкономить время и даст возможность получить дополнительные преференции при осуществлении указанной процедуры.

Паспорт

Паспорт - главное удостоверение личности гражданина РФ. На сделку нужно принести паспорт собственника или его доверенного лица, если сделка проводится по генеральной доверенности. Если владельцев жилья несколько, то потребуется предоставить паспорт каждого. Граждане других стран по закону должны иметь нотариально заверенный перевод удостоверения личности или ВНЖ.

Техпаспорт на квартиру

Техпаспорт представляет собой документ БТИ, в котором содержится точный графический план и конструкционные параметры объекта недвижимости. Он в обязательном порядке входит в стандартный комплект для проведения купли-продажи, если сделка проходит с использованием ипотеки или предусматривает получение разрешение от ООиП.

Техпаспорт может не предоставляться при заключении ДКП с наличными деньгами, но многие покупатели просят посмотреть на него, т.к. он позволяет узнать об имеющейся нелегальной перепланировке объекта. Т.е. если фактическая конфигурация помещения не соответствует планам на бумаге, это является косвенным признаком проведения незаконного сноса перегородок или иного не предусмотренного законом переоборудования.

Период действия технического паспорта на жилую недвижимость составляет 5 лет. Копию этого документа можно заказать в БТИ и МФЦ, а также на официальном сайте Госуслуг.

Правоустанавливающая документация

Правоустанавливающим называют документ, на основании которого была осуществлена госрегистрация прав владения на квартиру, комнату или частный дом. Тип документа определяется характером сделки:

• при наследование предоставляется справка о праве на наследство и свидетельство о его принятии;

• при получении подарка приносится дарственная;

• для приватизации показывается соответствующее соглашение;

• при покупке предъявляется ДКП;

• для ренты - соответствующий договор (в соглашении должно быть указано, на каких условиях клиент получает указанную жилплощадь). 

Для проведения сделки по квартире потребуется предоставить оригинал правоустанавливающего документа. Если он утерян или испорчен, необходимо получить его дубликат. Для этого следует обратиться в организацию, которая выдавала бумагу с соответствующим запросом.

Согласие мужа или жены на сделку

Жилье, приобретенное в браке, находится в совместной собственности даже в том случае, если в правоустанавливающей документации указан только один из супругов. Из-за этого при продаже такого объекта необходимо оформить согласие мужа или жены, которое составляется в свободной форме, но с нотариальным заверением. В отдельных случаях закон допускает оформление ДКП без этого согласия, но при этом муж или жена продавца должны указать свое разрешение на сделку прямо в договоре, присутствуя при его подписании и передаче денежных средств. 

Свидетельство о рождении ребенка

При оформлении сделки с несовершеннолетними собственниками квартир нужно показывать их свидетельства о рождении. Если ребенок находится на опекунстве или попечительстве, надо также предъявить свидетельство об усыновлении или официальное судебное постановление об опеке. При этом несовершеннолетние владельцы жилья, которым уже исполнилось 14 лет, вместо свидетельства приносят на сделку паспорт.

Разрешение ООиП

Служба попечительства и опеки - это основной государственный орган, который занимается защитой прав и свобод несовершеннолетних и недееспособных граждан Российской Федерации. Он заботиться об имущественных интересах подопечных и курирует сделки, осуществляемые с их имуществом в РФ. Без согласия ООиП нельзя провести процедуру купли-продажи квартиры, которая принадлежит полностью или частично ребенку. Для получения этого документа нужно лично явиться в территориальное отделение опеки и предоставить документацию на продаваемый и покупаемый объект. ООиП удостоверится в том, что планируемая сделка не ущемляет права несовершеннолетнего (недееспособного) и выдаст разрешение на заключение договора. Если же в результате купли-продажи произойдет ухудшение жилищных условий ребенка, орган опеки предоставит отказ (также в письменном виде).

Разрешение ООиП нужно получать только для объектов, которые находятся в собственности несовершеннолетних по документам (т.е. их данные занесены в базу ЕГРН). Если ребенок прописан в недвижимости, получать одобрение не нужно.

Нотариальная доверенность

Если владелец жилья не может присутствовать на подписании ДКП, от его лица может действовать представитель. В этом случае хозяин должен оформить в нотариальной конторе доверенность на указанного человека и прописать права, которыми он его наделяет. Документ составляется на русском языке с минимальным использованием сокращений и аббревиатур. По закону его текст должен быть однозначным: для того, чтобы избежать двоякого толкования.

Доверенность должна быть в обязательном порядке заверена у нотариуса. Без этого удостоверения она не имеет юридической силы и не может считаться основанием для проведения гражданско-правовых сделок.

Представителем собственника объекта может стать любой дееспособный гражданин РФ старше 18 лет. Родственные связи при этом не играют особой роли. Однако у покупателя может возникнуть вопрос о причинах участия этого доверенного лица, если на первый взгляд человек не будет иметь никакого отношения ни к квартире, ни к собственнику, ни к региону проведения сделки. Т.е. представители хозяев, которые не являются их родственниками или соседями, должны быть готовы предоставить дополнительные справки для подтверждения легитимности своих действий.

Справка из ЕГРН

Выписка ЕГРН - это современный правоподтверждающий документ, который дает возможность убедиться в отсутствии обременений на объект недвижимости. В этой бумаге указываются всевозможные данные о жилье (от наличия обременений до ФИО собственника). Выписку ЕГРН можно получить:

• на сайте Росреестра;

• в территориальном офисе МФЦ;

• через портал Gosuslugi;

• через сервис Федеральной кадастровой палаты.

Справка о составе семьи

Стандартная справка о составе семьи представляет собой выписку из домовой книги, которая дает возможность ознакомиться с полной или частичной историей владения квартирой. В рамках ее изучения потенциальный покупатель может удостовериться в том, что в жилье прописаны только те физические лица, о каких и сообщил продавец или его риелтор (юрист).

Справка о составе семьи оформляется на бесплатной основе. Ее можно получить в паспортном столе и МФЦ, а также на сайте Госуслуг (под ключ в режиме онлайн). Срок действия такой бумаги составляет 1 месяц.

Справка из ПФР

Справку из ПФР следует получать семьям, которые имеют право на получение семейного капитала, но еще не реализовали его (или реализовали, но не для покупки недвижимости). Она необходима для подтверждения того, что при покупке конкретной недвижимости не были задействованы средства маткапитала.   

ДКП и АПП

Договор официально закрепляет базисные условия операции и обязанности участников операции. В качестве дополнения к этому соглашению используется акт приема-передачи. Оба документа составляются по единым образцам с обязательным указанием:

• сведений об объекте недвижимости (адрес, номер в кадастре, стоимость);

• реквизитов паспортов сторон;

• даты составления;

• характера расчетов;

• обязательств за нарушение условий сделки.

Обычно ДКП формируется в трех экземплярах: один из них отдается в регистрационную службу, а два - передаются продавцу и покупателю. Если у участников больше (к примеру, у квартиры 2 или 3 собственника), то составляются дополнительные экземпляры, который из которых визируется подписями сторон. При подписании ДКП важно прочитать каждый экземпляр. Подобная проверка поможет избежать серьезных проблем в дальнейшем. 

Как оформить требуемые документы для продажи квартиры или ее части под ключ?

Оформление документации для сделки по продаже недвижимости - сложный многоэтапный процесс, который предусматривает взаимодействие с большим количеством государственных ведомств. Если человек не хочет сталкиваться с официальными инстанциями, он может воспользоваться услугами риелтора или юриста. В этом случае составлением документационного пакета для сделки купли-продажи под ключ будет заниматься профессионал, имеющий большой опыт в ведении подобных дел. Это поможет ускорить и упростить всю процедуру вне зависимости от особенностей объекта недвижимости и того, какие именно справки могут понадобиться для операции.