Обеспечительный платеж, аванс и задаток при покупке недвижимости передаются контрагенту или собственнику для того, чтобы застолбить за собой объект. Они подтверждают серьезность намерений клиента и являются некой гарантией того, что скоро состоится сделка.
Обеспечительный платеж, задаток и аванс: отличия и сходства
Задаток и аванс за квартиру при покупке вносятся после принятия решения о приобретении указанной недвижимости. Они передаются на срок, который необходим для:
-
проверки истории;
-
сбора требуемых документов (в т.ч. по ипотеке);
-
подготовки ДКП;
-
поиска альтернативы (если собственник продает объект и покупает какое-либо другое жилье взамен) и т.д.
Общие черты платежей
Все авансовые платежи или задатки передаются до исполнения основного обязательства по договору. Они идут в счет общей стоимости жилья. Все платежи предусматривают обязательное фиксирование денежных средств с помощью договоров, соглашений или расписок. После их получения продавец обязуется перестать рекламировать объект, не вести никаких переговоров с другими покупателями и не принимать от них авансов.
Задаток и аванс: в чем разница
Не все знают, чем отличается аванс от задатка и обеспечительного платежа, но эта информация необходима для корректного оформления сделок и безопасного внесения денег при покупке недвижимости. Упрощенно аванс - это предоплата по договору, задаток - это обязательство купить жилье на указанных условиях, а обеспечительный платеж является их гибридом.
Фактически ключевое отличие аванса от задатка при покупке недвижимости заключается в том, что первый платеж является возвратным, а второй - нет. При этом стоимость жилья роли не играет.
Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж
При выборе типа платежа для подтверждения своих намерений при покупке квартиры необходимо учитывать ликвидность жилья, сложность сделки, потенциал роста рынка недвижимости и т.д. Если объект недорого стоит и продается без альтернативы, то лучше передать его владельцу или представителю задаток, чтобы они отказались от переговоров с другими клиентами (иначе они могут выбрать другого контрагента). Аванс же стоит вносить, если покупатель:
-
сомневается и рассчитывает найти более выгодный вариант;
-
не уверен в юридической чистоте объекта и планирует досконально проверить все документы;
-
считает, что продавец не успеет выйти на сделку в требуемый срок.
Обеспечительный платеж выгоден только собственнику или его представителю, т.к. он предусматривает штрафные санкции для покупателя. Клиенту разумнее от него отказаться или сократить размер возможного штрафа.
Если покупатель не понимает, что такое предоплата за квартиру, и не знает, каким образом ее лучше оформить, ему стоит обратиться к риелтору. Это позволит избежать возможных ошибок при заключении сделки.
Можно ли внести аванс или задаток без риелтора
Подписание соглашения по авансу или договора задатка не требует обязательного участия юриста или маклера. Стороны могут договориться обо всех важных условиях сделки самостоятельно (без посредников). Однако эксперты все-таки рекомендуют обратиться в агентство недвижимости. Специалист проанализирует ситуацию, проверит документы, объяснит, зачем нужны задаток и аванс в чем разница между ними и обеспечительным платежом, а также назовет оптимальную сумму залога при покупке квартиры.
Что делать, если собственник отказался продавать квартиру и не возвращает деньги
Если продавец отказывается заключать договор и не возвращает деньги, которые ему были внесены, необходимо обращаться в правоохранительные органы, т.к. это можно расценивать как мошенничество. В заявлении в полиции нужно указать, что не возвращается аванс или задаток, написать его сумму и предоставить все известные сведения о собственнике недвижимости.
Задаток: определение, характеристики и правила оформления
Задаток - это сумма денег, выдаваемая покупателем в счет полной оплаты для доказательства готовности заключить договор на заранее согласованных условиях. Он является способом обеспечения исполнения обязательств. Передача и получение задатка описывается статьями 380 и 381 ГК РФ. Он предусматривает:
-
обязательное заключение договора в письменной форме;
-
наличие установленных законом последствий для участника сделки, по вине которого она не смогла произойти (эти последствия можно зафиксировать отдельно);
-
возможность засчитывания в качестве части оплаты по ДКП.
Договор задатка
Договор задатка или ПДКП (т.е. предварительный договор купли-продажи) имеет единую установленную законом форму. Его образец можно найти в открытом доступе. Договор должен содержать пункт о том, что денежные средства (задаток) были полностью переданы продавцу: наличными или банковским переводом. Если эта формулировка отсутствует, стороны составляют дополнительную расписку, которой фиксируют факт расчета.
Когда подписывается договор задатка, владелец жилья и покупатель несут обоюдную ответственностью Если продавец откажется заключать договор, ему придется вернуть задаток в двойном размере. Если же от подписания ДКП откажется клиент, задаток останется у собственника.
Средний размер задатка
Размер задатка при покупке и продаже недвижимости на вторичном рынке зависит только от личной договоренности между сторонами сделки: на этот счет нет никаких законодательных рекомендаций. В большинстве случаев он составляет около 5 процентов от стоимости квартиры.
Что нужно сделать перед внесением задатка
Перед тем как внести залог за квартиру при покупке, необходимо:
-
провести экспресс-оценку юридических документов и истории объекта;
-
получить согласие супруги хозяина (если собственник в браке);
-
проверить отсутствие обременений;
-
уточнить паспортные данные продавца;
-
узнать, нет ли долгов по коммуналке;
-
согласовать с собственником вопросы выписки всех зарегистрированных в квартире (особенно детей).
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
В сделках, где участвуют ипотечные средства, стороны могут прописать отлагательное условие из-за несогласования сделки с банком. Если этот пункт был указан в договоре задатка, а кредитное учреждение отказало в выдаче ссуды из-за каких-либо проблем объекта, клиент вправе потребовать от продавца возврат своих денег. Но собственники жилья редко идут на включение отлагательных условий в договор и предлагают клиенту подписать обычное авансовое соглашение: в этом случае не возникает никаких обязательств по сделке. При этом хозяин имеет право не вернуть деньги при отказе банка, если:
-
в кредите было отказано из-за изменения финансовой ситуации заемщика;
-
покупатель сам отказался от оформления ипотеки;
-
в договоре не были прописаны отлагательные условия;
-
собственник предупреждал клиента о том, что банк не будет кредитовать указанный объект (к примеру, из-за неузаконенной перепланировки, деревянных перекрытий, аварийного состояния дома и т.д.).
Что делать, если задаток не отдают
Продавец вправе не отдавать задаток клиенту, если тот отказался от приобретения его недвижимости. В большинстве случаев эту сумму возвращают только при следующих условиях:
-
Произошел форс-мажор, и договор уже не может быть заключен по независящим от покупателя или продавца причинам.
-
Сделка отменилась по обоюдному согласию сторон.
-
Продавец указал заведомо ложную информацию при подписании договора задатка: к примеру, умолчал о несовершеннолетних собственниках, обременении или крупных долгах по коммуналке (если они не могут быть покрыты суммой задатка).
-
Собственник жилья умер: его родственники возвращают клиенту задаток в одинарном размере и ждут открытия наследства.
-
Во время проверки объекта были выявлены серьезные юридические проблемы, препятствующие передаче права собственности.
-
Продавец начал рекламировать объект, хотя срок действия договора задатка еще не прошел. Если покупателю удалось сделать скрин и нотариально заверить страницу с объявлением, он может рассчитывать на возврат денег (и даже неустойки, если правильно составит претензию или обратится к опытному адвокату).
-
Банк отказал выдавать ипотеку на конкретный объект (при условии наличия в договоре задатка отлагательного условия).
Во всех остальных случаях собственник вправе оставить задаток у себя, если покупатель сорвал заключение сделки.
Денежный аванс при покупке квартиры на вторичке
Аванс при сделках с недвижимостью представляет собой имущественное (денежное) предоставление, которое вручается в счет будущих платежей за передачу права собственности на объект. Он не считается способом обеспечения обязательств при покупке жилья. В любой момент после передачи аванс может быть истребован назад или возвращен без каких-либо изменений (т.е. без штрафов, комиссий и пени). Оформление аванса регулируется ФЗ №51 и статьей 487 Гражданского Кодекса.
Как оформить аванс при покупке
При передаче аванса составляется простое соглашение, т.к. закон не устанавливает какую-либо обязательную форму договора для этой предоплаты. Оно оформляется в двух экземплярах и содержит подписи покупателя и продавца (или их представителей) При заключении этого документа стороны сделки могут в любой момент передумать и отказаться от подписания ДКП. Это не повлечет за собой никаких штрафных санкций: продавец просто вернет покупателю деньги, которые взял у него «на хранение».
Нужна ли расписка о передаче денег
Если хозяин и покупатель заключили соглашение о передаче аванса, они могут не оформлять расписку. Она не является обязательным документом. Однако стороны могут отказаться от составления соглашения. В этом случае они будут использовать только расписку.
Аванс при ипотеке
Денежный аванс при покупке квартиры в ипотеку вносится на стандартных условиях. Стороны могут не указывать в соглашении никакой информации о необходимости проверки жилья банком, т.к. эта сумма изначально считается возвратной.
Что такое обеспечительный платеж
Стандартный обеспечительный платеж по сути является авансом. Для него не предусмотрено отдельных законодательных норм и правил. Из-за этого он регламентируется теми же НПА, что и аванс при покупке квартиры на вторичке. Однако обеспечительный платеж предусматривает санкции для покупателя.
Передача этих денежных средств оформляется обычным авансовым соглашением в простой письменной форме, однако в документе прописываются штрафы. Если клиент откажется приобретать жилье, он теряет сумму обеспечительного платежа или ее часть (в зависимости от того, что указано в соглашении).
Вместо заключения: чем отличается аванс от задатка, и можно ли выйти на сделку без залога
Задатки, стандартные обеспечительные платежи и авансы вносятся покупателем перед подписание ДКП. Если клиент откажется от сделки, собственник жилья обязан вернуть только аванс. При этом стороны могут выйти на сделку без этих обеспечительных платежей. Т.е. они просто согласовывают дату и время подписания ДКП и подготавливают документы. Но риелторы считают, что залог при покупке квартиры необходим: он дисциплинирует всех участников сделки и увеличивает шансы на успешное заключение договора.
