Покупатели квартиры или иного объекта недвижимости достаточно часто сталкиваются с предложением продавца занизить цену договора купли-продажи. Подобное предложение – не новость и в нем вроде бы нет ничего странного: закон допускает, что стороны сделки могут на свое усмотрение указывать в договоре любую цену, о которой они договорились. Однако на практике не все так просто. Поэтому покупателям стоит вникнуть в суть такого предложения, осознать возможные последствия и оценить возникающие при этом риски.
Занижение стоимости – что это такое?
Занижение стоимости выражается в том, что в договоре купли-продажи цена объекта (квартира, дом, иная недвижимость) указывается ниже, чем фактически согласованная сторонами. Например, стороны договорились, что покупатель должен заплатить за некий объект недвижимости 5 млн. рублей. Однако при этом в договоре купли-продажи указывается цена продажи 3 млн. рублей, а оставшееся количество – 2 млн. рублей – покупатель передает продавцу наличными. Таким образом, официально цена сделки будет составлять лишь 3 млн. рублей, а денежные средства в количестве 2 млн. останутся в так называемой «серой зоне».
Занижать цену продажи продавец может по вполне понятной причине: попытка скрыть размер своего реального дохода от сделки по тем или иным причинам. Это может быть желание заплатить со сделки меньше налогов, попытка скрыть часть своего дохода от кредиторов или судебных приставов, занизить стоимость при разделе имущества, какие-то иные причины.
Механизм проведения сделки
Механизм проведения сделки с заниженной стоимостью достаточно прост и различается только тем, каким образом оформляется сумма денег, передаваемая «мимо» договора купли-продажи.
Согласовывав цену продажи, стороны договариваются, какая часть будет указана в договоре, а какая часть будет передана наличными. Договор купли-продажи – основной документ в сделке – подписывается и передается на регистрацию в Росреестр.
Одновременно оформляется передача остальной части денег. Здесь могут быть самые разные варианты. Стороны могут подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи и не передавать его на регистрацию в Росреестр. Или продавец может выдать обычную расписку, подтверждающую получение наличных денег сверх стоимости договора.
Более сложный вариант – подписание договора купли-продажи и договора займа, по которому покупатель (он же займодавец) передает продавцу (он же заемщик) денежные средства в сумме, соответствующей размеру занижения стоимости.
Более-менее приемлемый вариант – передача денег в счет оплаты неотделимых улучшений, выполненных продавцом в квартире или в качестве оплаты за оставленную продавцом в квартире мебель. Это может оформляться как отдельным договором (такой договор не регистрируется в Росреестре), так и простой распиской.
Указанными схемами варианты оформление сделки с заниженной стоимостью не ограничиваются. Однако стоит иметь в виду, что абсолютно любая подобная схема несет в себе риски как для покупателя, так и для продавца.
Последствия для покупателя
Стоит отметить, что использование схемы с занижением несет существенные риски именно для покупателя.
-
Признание через суд договора купли-продажи недействительным.
Процент сделок с недвижимостью, которые расторгаются впоследствии, небольшой, но он все же есть. Это может быть сделано как по требованию продавца, так и по требованию покупателя или (в некоторых случаях) иных лиц.
Продавец может оказаться мошенником, который предложит занизить стоимость именно для того, чтобы потом под заранее подготовленным предлогом оспорить договор и вернуть покупателю лишь тут сумму, что указана в договоре.
Ситуация может сложиться так, что сам покупатель вынужден будет оспаривать договор. Например, когда приобретенный объект недвижимости имеет существенные недостатки, устранять которые слишком дорого или просто невозможно, если продавец заранее не предупредил об этом покупателя.
Отдельно стоит обратить внимание на возможность оспаривания договора купли-продажи в процедуре банкротства продавца. Продажа актива по заниженной стоимости – одно из условий для оспаривания такой сделки конкурсным управляющим.
Во всех указанных случаях, чтобы вернуть все свои деньги, покупателю потребуется еще доказать, что другая часть денег (переданная по расписке или по другому договору) действительно имеет связь с общей ценой недвижимости. А это сделать очень непросто. И здесь не стоит надеяться на какие-то расписки или незарегистрированные дополнительные соглашения к договору купли-продажи. При возникновении спора главным документом будет являться зарегистрированный в Росреестре договор купли продажи и приложения или дополнительные соглашения к нему, также зарегистрированные в Росреестре.
И не стоит думать, что суд – ключ решения проблемы. Практика здесь крайне неоднозначна и зависит от конкретных условий спора. Однако в подобных ситуациях покупатель, по сути дела, умышленно совершает действия по занижению цены объекта. Поэтому он лишается статуса добросовестного приобретателя, что существенно осложняет доказательство своей правоты в суде.
-
Получение налогового вычета в меньшей сумме.
Как известно, приобретая жилье в собственность, покупатель имеет возможность получить налоговый вычет в размере 13% от понесенных затрат на его приобретение. При этом расчет размера налогового вычета будет производиться, исходя из стоимости жилья, указанной в договоре купли-продажи (или в договоре долевого участия, если приобретается новостройка).
-
Возможная уплата увеличенного налога на доходы при продаже недвижимости в будущем.
Все налогоплательщики обязаны платить налоги с дохода от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее 3 или 5 лет (в зависимости от ситуации). А вдруг покупателю через непродолжительное время (например, через год), потребуется продать приобретенную по заниженной стоимости недвижимость? В этом случае у него есть два варианта: либо платить налог в большей сумме, либо пытаться также продать объект по заниженной стоимости.
-
Невозможность получить ипотечный кредит в размере полной стоимости объекта.
Последствия для продавца
Сторона продавца также может получить определенные негативные последствия от сделки с заниженной стоимостью.
-
Главный риск для продавца – возникновение претензий от налоговых органов в связи с занижением суммы дохода, с которого должен быть уплачен налог. В данном случае не важно как об этом узнала налоговая: от покупателя, от риэлтора, от родственников или кредиторов продавца и т.п. Налоговые органы могут обратить внимание на сделку и по своей инициативе, если цена продажи недвижимости будет существенно ниже рыночных цен на аналогичные объекты. На практике отклонение цены объекта в пределах 20% от рынка считается приемлемым. При более серьезном отклонении у налоговых органов скорее всего возникнут вопросы. И если факт занижения налогооблагаемой базы будет подтвержден, продавцу придется не только доплатить сумму налога, исходя из полной величины дохода от продажи недвижимости, но еще и уплатить штраф в размере 40% от размера недоплаченной суммы налога.
-
Если недоплаченная сумма налога будет достаточно крупной (более 2,7 млн. рублей) возникнет вопрос о возбуждении в отношении продавца уголовного дела в связи с уклонением от уплаты налогов (статья 198 УК РФ).
-
Не стоит забывать и о возможном мошенничестве со стороны покупателя. Заплатив указанную в договоре цену объекта недвижимости и став собственником, покупатель может всячески затягивать момент передачи остальной части денег. При этом в рамках договора купли-продажи покупатель выполнил свои обязательства в полном объеме, поэтому продавец не сможет воспрепятствовать регистрации права собственности покупателя. Оспорить в суде такую сделку будет очень сложно.
Есть и другой вариант мошенничества со стороны покупателя. Полностью передав деньги по договору купли-продажи и по договору на выкуп мебели (или иного имущества), покупатель впоследствии может оспорить вторую сделку в суде и потребовать возврата переданных по ней денег полностью или частично.
Наглядный пример
Продавец и покупатель договорились оформить сделку купли-продажи квартиры стоимостью 20 млн. рублей следующим образом: 15 млн. рублей по договору купли-продажи и 5 млн. рублей иным образом. Предположим, предыдущий собственник продал эту квартиру продавцу за 15 млн. Теперь посмотрим расчеты.
Если бы сделка была проведена надлежащим образом, то:
- продавец заплатил бы следующий налог на доходы:
(20 млн. – 15 млн.) * 13% = 650 тыс. руб.
- покупатель получил бы налоговый вычет в следующем размере:
20 млн. * 13% = 2,6 млн. руб.
В случае сделки с занижением стоимости, ситуация следующая:
- продавец вообще не платит налог на доходы: 15 млн.-15 млн. = 0.
- покупатель получает налоговый вычет в размере 15 млн. * 13% = 1,95 млн.
Если налоговые органы докажут факт занижения, то расходы покупателя составят:
- налог с суммы занижения 5 млн. * 13% = 650 тыс. руб.;
- штраф за умышленное уменьшение налогооблагаемой базы (40% от неуплаченной суммы налога): 650 тыс. * 40% = 260 тыс. руб.
Так что стоит хорошо подумать, прежде чем занижать стоимость недвижимости при продаже.
