Покупка и продажа квартиры в долевой собственности - это многоэтапная сделка, которая требует мастерства риелтора или юриста. Некоторые собственники пытаются провести подобную операцию без посредников, но агенты рекомендуют не экспериментировать и изначально обращаться к профильным экспертам. Только в этом случае удастся правильно оформить документы и составить договор, соответствующий требованиям национальных стандартов.
Виды доли в квартире
На основании нормативно-правовых актов принято говорить о 2 видах долей: идеальных и выделенных. Первые представляют собой части от единой площади без привязки к конкретным комнатам, а вторые могут быть выделены в натуральном выражении. Выделенные доли реализуются намного быстрее, т.к. они являются по сути отдельными помещениями, которые можно использовать по собственному усмотрению.
В ходе приобретения идеальной доли покупателю придется согласовывать с совладельцами квартиры порядок пользования имуществом. Часто другие содольщики жилья оказываются недоговороспособными, что приводит к ряду проблем и несостыковок. Подобные объекты подходят тем, кто:
-
собрался купить долю в квартире для прописки членов семьи;
-
собирается выкупать квартиру и может повлиять на несговорчивых соседей;
-
планирует расселить коммуналку и имеет административный ресурс для ускорения процедуры.
Помимо этого доли можно разделить на малые, средние, крупные и незначительные с учетом их точного метража (в том случае, если их можно выделить в натуральном виде). Но вне зависимости от того, как в квартире оформлялась долевая собственность продажа доли в ней может происходить только при условии получения согласия от совладельцев.
Минимальная или малая доля и ее особенности
Минимальная доля в праве - это владение незначительной частью квартиры. Для каждого региона ее размер устанавливается отдельно, т.к. он определяется нормой площади для человека в конкретной области. В среднем в России она равняется от 8 до 14 кв.м. При этом федеральная норма жилплощади устанавливается на уровне 12 кв.м. При этом юридические претензии владельца такой маленькой доли соразмерны с правами остальных сособственников в квартире. Т.е. он может ее подарить, заложить, завещать наследникам, продать и т.д.
Более крупные доли в праве
Законом РФ не установлены какие-либо ограничения относительно крупных долей в праве владения недвижимостью. Физлицо может владеть и ½, и ¾ квартиры. При этом их хозяин не получает преференций и имеет те же права и обязанности, что и остальные совладельцы.
Незначительные доли
Незначительная доля - это юридический термин, который обозначает часть общего права собственности, которую невозможно выделить в натуральной величине для проживания без ущемления остальных совладельцев. По закону хозяева других долей могут купить незначительную долю по решению суда в принудительном порядке, выплатив ее продавцу компенсацию по рыночной стоимости.
Классическая покупка общей долевой собственности: основные этапы сделки
Сделки с долевой собственностью проходят по следующему алгоритму:
-
Определение бюджета покупки. Для этого надо обратиться в агентство недвижимости и получить анализ цен по выбранному направлению.
-
Поиск подходящих вариантов в базе вторичного жилья и новостроек.
-
Обзвон владельцев объектов и краткий опрос. По телефону рекомендуется уточнять технические и юридические параметры объекта.
-
Осмотр вариантов. Если владелец не может предоставить доступ к объекту, у него необходимо узнать причины (в большинстве случаев это связано с проблемными отношениями с совладельцами квартиры).
-
Экспресс-проверка документов. В рамках этой экспертизы важно вообще понять, можно ли купить долю в квартире, или вариант имеет какие-либо правовые ограничения.
-
Внесение аванса. Размер авансового платежа рассчитывается с учетом стоимости объекта.
-
Проверка правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на долю.
-
Составление ДКП и заверение его у нотариуса: по закону договор купли в долевой собственности не предусматривает обязательного нотариального удостоверения только в том случае, если квартира продается полностью всеми хозяевами одновременно.
-
Регистрация ДКП в органах юстиции и получение выписки ЕГРН с данными нового владельца.
По этому алгоритму можно купить долю в квартире в ипотеку или при использовании личных накоплений. Точные сроки оформления определяются нюансами сделки.
Права сособственников и покупка доли
По закону сособственники жилья в долевой собственности имеют стандартное право преимущественной покупки. Если владелец доли хочет продать ее третьему лицу, ему необходимо предварительно предложить приобрести объект своим соседям и только после их письменного отказа выходить на сделку. Характерные признаки и особенности понятия права преимущественной покупки описаны в ст. 250 ГК РФ. Если кратко, то:
-
Цена и прочие условия приобретения должны быть равными как для совладельцев, так и для третьих лиц (за исключением реализации имущества с общественных торгов).
-
Продавец долевой собственности обязан направить письменные уведомления с предложением заключить сделку совладельцам вне зависимости от их возраста и правового статуса.
-
Получение отказа или согласия относительно выкупа доли должно занимать не более 30 дней. Если за это время соседи не согласятся выкупить имущество, то по закону продавец имеет право заключать договор с любым третьим лицом. Причем игнорирование уведомления считается отказом.
В рамках оформления сделки покупатель должен удостовериться в том, что соседи были уведомлены о предстоящей продаже. Это правило распространяется на любые доли. Если подобные отказы не будут оформлены должным образом, то в дальнейшем покупка общей долевой собственности может быть признана незаконной даже в том случае, если объект был приобретен с использованием ипотеки или маткапитала.
Заключение договора
Вне зависимости от того, как была оформлена долевая собственность продажа доли предполагает обязательное заключение письменного договора. При составлении ДКП на квартиру стороны указывают условия сделки. В документе должны быть прописаны:
-
цена;
-
адрес объекта;
-
технические характеристики доли и т.д.
ДКП составляется на русском языке: в 2022 году его можно оформить по шаблону. Дополнительно к документу прикладываются акт о приемке помещения и бумаги, подтверждающие сведения из пунктов договора.
Покупка, обмен или продажа квартиры в долевой собственности - это типовая правовая операция, регламентируемая Жилищным и Гражданским Кодексом РФ. Она требует комплексного и скрупулезного подхода и предусматривает участие профильных юристов или риелторов для корректного оформления документов.
