Долевая собственность - это одна из форм владения жильем. Этот вид имущественных прав предполагает выделение доли каждого хозяина в идеальном или натуральном виде. Сделки с долевой недвижимостью регламентируются Главами 7 и 16 ГК РФ.
Формы долевой собственности
Долевая собственность на недвижимость бывает простой и общей. Простая (чистая) долевая собственность преимущественно используется при приватизации коммунальных квартир каждым владельцем комнаты по отдельности. В документах, выданных после такой приватизации, будут значиться реальные доли, вычисленные с учетом фактической площади занимаемых помещений.
При этом общая долевая собственность применяется при приватизации по ст.245 ГК РФ, наследовании, покупке, дарении или разделе. Она предусматривает образование идеальных долей, которые никак не привязаны к площадям помещений.
Содольщики в объекте недвижимости имеют равные по умолчанию права и обязанности. Они могут проживать на соответствующей жилплощади и пользоваться местами общего пользования (санузлом, кухней, коридором) без ограничений со стороны соседей. Также каждый сособственник обязан равнозначно оплачивать услуги ЖКХ (в т.ч. и с учетом субсидий).
Однако лица, владеющие реальной долей в праве собственности, могут выделить ее в натуральном виде и стать хозяевами отдельной комнаты (с определенным номером). Общая долевая собственность не дает таких преимуществ: как правило, идеальные доли не соответствуют изолированным помещениям в квартире. Они могут существовать только на бумаге.
При этом в любом случае доля представляет собой имущество, которое может стать объектом сделки купли продажи. Однако при проведении указанной операции необходимо учитывать интересы других сособственников. По закону от них требуется письменное соглашение на отчуждение жилья, если в качестве покупателя выступает третье лицо.
ППП или преимущественное право покупки: как проходит уведомление других владельцев комнат
Собственники комнат в долевой квартире обладают преимущественным правом покупки, которое регламентируется ст. 250 ГК РФ. На основании этого нормативного акта владелец доли, решивший продать ее третьим лицам, должен сначала предложить провести сделку своим соседям (т.е. содольщикам). При этом необходимо соблюдать следующие условия:
-
цена и иные параметры сделки для третьего лица и совладельца должны быть одинаковыми (исключение составляют случаи реализации с публичных торгов);
-
уведомление о продаже доли нужно направлять только в письменном виде (заказным письмом или через нотариуса);
-
ответ о согласии или отказе заключения сделки надо ждать в течение 30 суток с момента направления уведомления (отсутствие реакции со стороны соседей приравнивается к их отказу).
Подобный документ можно не получать, если долю продают одному из совладельцев квартиры.
Порядок извещения при продаже доли
Возмездное отчуждение доли третьему лицу предусматривает обязательное оформление уведомления о продаже и получение на него отказа со стороны остальных совладельцев. Передать уведомление о последующей реализации недвижимости можно несколькими способами:
-
заказным письмом со стандартным уведомлением о вручении (получении);
-
через нотариуса (нотариус сам высылает документ и по факту является свидетелем процедуры передачи);
-
телеграммой.
Передавать уведомление лично можно только при условии получения от второй стороны расписки с указанием точной даты вручения документа. Важный момент: при совершении сделки с долевой собственности действия продавца и совладельцев квартиры должны быть каким-либо образом задокументированы. Официальные расписки и справки войдут в доказательную базу, если содольщики решат развалить сделку по продаже.
После передачи уведомления нужно всегда ждать 30 суток вне зависимости от количества дней в текущем месяце (феврале, марте, январе и т.д.). Если заключить договор раньше указанного срока, процедуру могут признать незаконной.
Как соседи могут отреагировать на уведомление о продаже доли
События после направления уведомления о продаже доли в квартире могут развиваться по следующим сценариям:
-
Совладелец получил документ и дал письменное согласие на проведение сделки по указанным параметрам.
-
Сособственник получил уведомление, но не ответил. В этом случае нужно подождать 30 дней и выходить на сделку, т.к. подобное молчание будет расцениваться как отказ от ППП.
-
Физлицо отказывается получать уведомление. Чтобы провести сделку, нужно заручиться поддержкой свидетелей и взять соответствующую справку из отделения связи. После этого нужно подождать установленные законом 30 суток и продавать объект.
-
Собственник доли отсутствует (его местонахождение неизвестно). По месту его прописки посылается телеграмма и берется справка из отделения связи. Также к процедуре направления уведомления можно привлечь нотариуса.
Как на законных условиях продать долю без получения отказа от преимущественного права покупки
Если продавец не может получить быстрое разрешение на сделку от совладельцев (к примеру, они пропали без вести или их точное место жительство неизвестно), а сделку хочет провести в ближайшее время, он может попытаться обойти закон. Это можно сделать двумя способами:
-
Направить по последнему месту прописки пропавшего совладельца уведомление с указанием завышенной цены доли. Эту же сумму придется прописать в ДКП (хотя покупатель отдаст за объект намного меньше). Т.е. сособственник не сможет аннулировать сделку даже в том случае, если захочет, т.к. изначальная стоимость доли будет очень велика.
-
Оформить сделку купли-продажи договором дарения. Однако если хозяева других долей смогут доказать притворность сделки, то ее признают недействительной. Для этого им потребуется найти доказательства возмездности процедуры (т.к. сделка дарения по закону может быть только безвозмездной).
Как получить разрешение на продажу от города
Если в квартире, оформленной в долевую собственность, есть муниципальная комната, то для получения отказа от ППП нужно обращаться в Управление муниципального жилья или другой жилищный орган (его название можно уточнить в городской администрации). Как правило, ответ от государственной структуры приходит через 10-14 дней после подачи заявки.
.jpg)
Как получить разрешение ООиП, чтобы продать долю
Если одной из долей в квартире владеет несовершеннолетний или недееспособный гражданин, то разрешение на сделку по отчуждению имущества придется получать в органах опеки. В ООиП надо обращаться даже в том случае, если ребенок там не прописан. Для получения разрешения необходимо оформить стандартное заявление. Его образец можно найти в территориальном отделении ООиП или на официальном сайте ведомства.
Что будет, если продать долю без согласия соседей
На основании п.3 ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности могут потребовать в судебном порядке сменить владельца отчужденной доли в свою пользу. Т.е. они смогут перевести права и обязанности покупателя на одного из хозяев долей в квартире. Это возможно только в том случае, если продавец не выслал необходимое уведомление (или выслал, но допустил существенные нарушения при его оформлении). По подобным делам предусматривается определенный срок исковой давности: он равен 3 месяцам с момента обнаружения факта ущемления имущественных прав. Если пройдет больше времени, подавать иск в суд не будет никакого смысла.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция на 2022 год
Продажа доли в квартире - это стандартная гражданско-правовая сделка, которая предусматривает обязательное заключение письменного договора. По закону процедура подлежит нотариальному удостоверению. Исключение делается только для объектов в долевой собственности, владельцы которых оформляют сделку одновременно, т.е. по факту продают жилье целиком, а не по частям. Упрощенно процедура продажи доли представляет собой многоэтапный процесс, включающий в себя:
-
Определение рыночной стоимости доли с учетом различных факторов: от местоположения до количества других владельцев в объекте.
-
Поиск риелтора и заключение с ним договора (если сделка будет проводиться с маклером).
-
Выставление объявления в рекламу. Если долю можно выделить в натуре в виде комнаты, то к объявлению следует приложить фотографии помещения.
-
Первоначальные телефонные переговоры о продаже объекта с интересантами.
-
Показы квартиры.
-
Проведение переговоров с потенциальным покупателем (как правило, спорные вопросы при переговорах касаются цены и условий передачи денежных средств).
-
Заключение ПДКП и авансирование (хотя в отдельных случаях можно продавать доли без получения аванса).
-
Составление уведомления с учетом параметров сделки. Его лучше оформлять после получения аванса и определения стоимости доли, чтобы информация в документе точно соответствовала реальности.
-
Получение разрешения на сделку или ожидание 30 дней.
-
Подписание договора в нотариальной конторе.
-
Предоставление денег и проведение регистрации сделки.
После регистрации сделки покупателю будет предоставлена выписка ЕГРН с указанием его данных. Т.к. доля в праве относится к типовым объектам недвижимости, она имеет определенный регистрационный номер, который содержится в едином реестре.
Этот алгоритм подходит для продажи комнаты как совладельцу, так и третьему лицу. Однако при оформлении сделки с содольщиком не потребуется согласие других собственников. Ему можно продать долю с предоставлением минимума документов.
Составление объявления о продаже доли
Объявление о продаже должно быть информативным и правдивым. Не стоит размещать рекламу в разделе комнат, если долю по факту невозможно выделить в натуре. Для увеличения конверсии объявление следует дополнить фотографиями мест общего пользования. Если они выглядят презентабельно, это увеличит процент заинтересованных граждан. Если же санузел и кухня находятся в плачевном состоянии, их предварительная демонстрация сэкономит время на ненужные просмотры.
Оформление договора
ДКП - это главный документ по сделке купли-продажи доли. Он составляется с учетом требований современного законодательств. Договор оформляется на стандартных листах формата А4 без водяных знаков. Он может иметь дополнительную электронную копию, но для нотариального удостоверения и государственной регистрации потребуется непосредственно бумажный оригинал.
ДКП оформляется на русском языке с минимумом сокращений и аббревиатур. Пункты документа должны быть понятными и однозначными. При его составлении можно воспользоваться готовым образцом соглашения, добавив в договор какие-либо отдельные пункты и положения. Содержание соглашения может варьироваться в зависимости от особенностей недвижимости, но обычно ДКП включает в себя следующие пункты:
-
полное описание объекта, необходимое для его идентификации;
-
реквизиты сторон;
-
стоимость недвижимости (цена указывается в рублях);
-
права и обязанности продавца и покупателя;
-
обязательные условия сделки;
-
сроки подписания;
-
порядок передачи денежных средств;
-
подписи участников сделки и т.д.
Вместе с договором купли-продажи стороны в обязательном порядке составляют акт приема-передачи объекта. Он нужен даже в том случае, если долю невозможно выделить в натуральном виде. Без составления указанного документа сделка может быть признана незаключенной, т.к. АПП удостоверяет главное условие договора: реальную передачу объекта недвижимости покупателю.
Оформление расписки
Расписка - это документ, подтверждающий передачу денежных средств по сделке купли-продажи доли. Она составляется продавцом объекта при передаче ему денег. Расписка оформляется от руки и визируется подписью собственника. Т.к. сделки с возмездным отчуждением долей проводятся с участием нотариуса, то при передаче денег и оформлении расписки будет вестись видеосъемка. Это повышает уровень безопасности расчетов для покупателя.
Документы для регистрации сделки
При проведении купли-продажи доли и последующей регистрации сделки необходимо собрать определенные документационный пакет, который включает в себя:
-
паспорта участников сделки;
-
выпискау ЕГРН;
-
правоустанавливающие документы;
-
бумаги БТИ;
-
отказы совладельцев от преимущественного права покупки;
-
согласие супруга (если доля была куплена в браке или вся квартира находится в совместной собственности супругов);
-
выписка финансового лицевого счета;
-
ДКП;
-
АПП;
-
погашенная квитанция об оплате госпошлины.
Расходы по сделке
Купля-продажа доли в квартире предусматривает наличие дополнительных трат по сделке. Их характер и размер определяются особенностями процедуры.
Оплата госпошлины
Госпошлина - это обязательная плата при переходе прав собственности на долю. Она оплачивается один раз непосредственно перед подачей документов на регистрацию. Обычно расходы по оплате государственной пошлины несет покупатель объекта, но стороны могут договориться о разделении платежей. Размер госпошлины для физических лиц в 2022 году составляет 2 т.р.
.jpg)
Плата за нотариальные услуги
Нотариус оказывает услуги на возмездной основе. Точная стоимость его работы зависит от цены на недвижимость, т.к. она составляет определенный процент от суммы, указанной в договоре-купли продажи.
Оплата риелторских услуг
Многие покупатели и продавцы долей опасаются выходить на сделку без посредников. В этом случае они обращаются к риелтору. Воспользоваться услугами агента можно как в самом начале процедуры (еще на этапе ценообразования), так и в конце оформления только для составления и проверки договора. Стоимость услуг маклера напрямую зависит от перечня работ, который он будет выполнять. Дешевле всего обойдется простое консультирование или юридическое сопровождение сделки.
Краткий вывод
Сегодня каждый собственник доли может продать ее как третьему лицу, так и другому совладельцу. Для этого нужно согласовать вопросы оплаты, подписать договор купли-продажи и провести государственную регистрацию сделки. Возмездные операции с долевой собственностью проводятся при условии получения обязательного разрешения других совладельцев или их отказа от преимущественного права приобретения.
