Продажа квартиры - это гражданско-правовая сделка, которая требует определенных юридических знаний. Она предусматривает обязательное заключение договора, составление денежной расписки и передачу жилья по специально оформленному акту. Ошибки на всех этапах сделки недопустимы для. продавца Для того, чтоб продать квартиру без каких-либо проблем, рекомендуется с самого начала обратиться к риелтору. Маклер проверит покупателя, согласует нюансы процедуры и поможет составить легитимный договор.
Советы эксперта как продать квартиру: пошаговая инструкция 2022
Продажа жилья представляет собой многоэтапную процедуру, которая включает в себя:
-
определение стоимости объекта за счет краткого анализа баз недвижимости;
-
сбор документов, необходимых для сделки;
-
проведение хоумстейджинга (в улучшении внешнего вида нуждаются даже помещения без отделки в недавно сданных домах);
-
фотографирование с организацией правильного освещения;
-
небольшую обработку фотографий (при необходимости);
-
размещение объявлений в различных базах данных (с фото, схемами и описанием);
-
принятие звонков от покупателей и их представителей;
-
проведение показов недвижимости;
-
обсуждение с потенциальным покупателем условий сделки;
-
оформление ПДКП или авансового соглашения;
-
получение аванса (его сумма обсуждается индивидуально);
-
подписание основного договора;
-
передачу ДКП и остальных документов на регистрацию;
-
получение денег и предоставление ключей.
Продолжительность продажи определяется правильным ценообразованием и общей активностью рынка.
Стоит ли обращаться к риелтору при продаже жилья
По закону собственник жилья может как продать квартиру без риелтора, так и с самого начала действовать через посредников. Сама схема сделки при этом не изменится. Однако в случае обращения к агенту продавец получит дополнительную профессиональную поддержку и сможет действовать более уверенно.
Риелтор - это организатор сделки. Он поможет с рекламой квартиры, подскажет наиболее эффективные каналы продвижения объявления и проведет переговоры с покупателем. Агент получает определенный процент от стоимости жилья, поэтому он всегда старается продать недвижимость по максимально возможной цене (от этого будет зависеть размер его гонорара). Если собственник объекта не готов брать на себя организаторские функции, ему стоит оформить договор с агентом. После этого маклер сам составит ДКП и подготовит сделку с учетом ключевых законодательных требований.
При этом продавец может отказаться от полного пакета услуг и оплатить лишь юридическое сопровождение. В этом случае он самостоятельно найдет покупателя на объект, но оформительные процедуры поручит агенту. Это даст возможность сэкономить на посреднических услугах.
Если же человек планирует действовать без посредников, он должен понимать, что никакие обезличенные рекомендации из интернета не сравнятся с детальной профессиональной консультацией агента. Если собственник никогда не сталкивался с заключением ДКП и не знает, как продать квартиру пошаговая инструкция из сети ему может только навредить.
Выбор правильного времени для продажи
Ни один риелтор не сможет сказать, в какое время продавать квартиру лучше всего. Объекты находят покупателей как осенью, так и весной. Рынок постоянно активен. Выставлять жилье в рекламу нужно тогда, когда владелец подготовился к продаже и может выходить на сделку буквально завтра. Недвижимость пользуется популярностью в любое время года вне зависимости от экономической ситуации в стране и характера ставки ЦБ РФ.
Как лучше подать документы на регистрацию: через МФЦ или Росреестр
Росреестр - это регистрирующий орган РФ. Он оформляет сделку и вносит данные о подписанном договоре купли-продажи в единый реестр ЕГРН. МФЦ - это только посредник между Росреестром и клиентом. Многофункциональный центр не занимается регистрацией сделок. Он лишь принимает документы и передает их в головное ведомство. Система МФЦ была создана для упрощения проведения различных гражданско-правовых операций (в т.ч. и сделок с недвижимостью), но подача документов не напрямую в Росреестр растягивает куплю-продажу, ведь тратится много времени на доставку бумаг между организациями.
Как передаются деньги за квартиру
Денежные средства при продаже квартиры могут передаваться любыми способами:
-
наличными в день подписания договора с обязательным оформлением расписки от руки;
-
наличными через банковскую ячейку (закладка денег в этот сейф производится в присутствии продавца и покупателя);
-
с помощью аккредитива любого банка;
-
переводом через банковские счета и т.д.
Способ передачи денег указывается в договоре. Если стороны на сделке решат изменить метод расчетов, сведения об этом в обязательном порядке вносятся в ДКП и визируются всеми участниками процедуры.
Документы для продажи квартиры на вторичном рынке
Как утверждают риелторы, самые продаваемые квартиры - это те, что имеют стопроцентную готовность к сделке. Т.е. перед подписанием договора с агентом или хоумстейджингом жилья необходимо подготовиться к процедуре и собрать необходимые справки по объекту. Это ускорит выход на сделку и станет конкурентным преимуществом квартиры. Точный список документов, необходимых для сделки, определяется особенностями недвижимости. Как правило, в него входят:
-
свидетельство о государственной регистрации права (при наличии);
-
паспорта всех собственников (или свидетельства о рождении для несовершеннолетних владельцев);
-
нотариальная доверенность (в том случае, если жилье будет продавать доверенное лицо);
-
кадастровый или технический план жилого помещения;
-
справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ;
-
выписка ЕГРН (ее можно оформить как в бумажном, так и в цифровом виде);
-
выписка из домовой книги (может не предоставляться, т.к. с 2018 года домовые книги упразднены законом);
-
согласие второго супруга на сделку (если недвижимость приобретена в браке, но между мужем и женой не был заключен брачный контракт);
-
разрешение от ООиП (для несовершеннолетних или недееспособных хозяев);
-
справки ПНД и НД.
Покупатель вправе потребовать любые другие документы, которые могут подтвердить легитимность права собственности на объект. Эксперты рекомендуют идти навстречу клиентам, т.к. сегодня предложение превышает спрос и лучше потратить время на получение дополнительной бумаги, нежели вообще потерять покупателя.
Оформление разрешения ООиП
Разрешение от органов опеки является обязательным документов при заключении сделки, в которой участвуют несовершеннолетние. Оно оформляется в отделении ООиП по месту прописки ребенка. Представители ведомства могут дать согласие на сделку только в двух случаях:
-
при покупке соразмерной недвижимости и улучшении жилищных условий несовершеннолетнего;
-
при продаже жилья и направлении полученных денег на банковский счет ребенка.
Разрешение получается на конкретную сделку, поэтому перед выстраиванием всей альтернативной цепочки лучше не оформлять никаких документов от ООиП, т.к. в дальнейшем может потребоваться их корректировка.
Получение справок ПНД и НД
Стандартные справки ПНД и НД получаются в психоневрологическом и наркологическом диспансерах соответственно. Их наличие подтверждает то, что продавец не состоит и никогда не состоял на учете в указанных учреждениях. Справки берутся в диспансерах по месту прописки. Если у продавца есть водительские права, то он может предъявить их на сделке вместо указанных выписок из диспансеров.
Оформление справки по ЖКХ
Справку об отсутствии какой-либо задолженности по коммуналке можно взять в бухгалтерии УК, отвечающей за эксплуатацию дома. Документ получается в бумажном виде при условии личного посещения организации. Точное время работы офиса управляющей компании рекомендуется уточнить заранее.
Составление ДКП: как правильно продать квартиру в 2022 году
Договор купли-продажи квартиры представляет собой документ, в котором прописывается согласие сторон сделки на легитимный переход права собственности на жилье от нынешнего владельцы к покупателю. С его помощью закрепляются обязательства участников операции друг перед другом. Т.е. продавец передает свое право собственности, а клиент вносит определенную денежную сумму.
Вне зависимости от того, как и когда владелец жилья планирует продать квартиру договор купли продажи должен быть оформлен в письменной форме. Обычно этот документ составляется по единому образцу и содержит информацию о:
-
главных технических характеристиках объекта (площади, этажа, количества комнат);
-
реквизитах сторон (в ДКП прописываются данные паспорта всех участников сделки);
-
стоимости продажи (цена указывается строго в рублях);
-
условиях сделки и т.д.
ДКП составляется на русском языке с минимумом сокращений. По закону договор может быть разработан любой стороной. При этом его содержание рекомендуется согласовывать еще при передаче аванса или залога.
Сроки действия договора
ДКП квартиры вступает в законную силу с даты его подписания. Для того, чтобы официально зарегистрировать переход права собственности, нужно обратиться в Росреестр. Это правило актуально как для обычных, так и для нотариальных договоров (однако в последнем случае подать ДКП на госрегистрацию может сам нотариус без участия покупателя и продавца).
Количество экземпляров ДКП
Сегодня нет каких-либо законодательных требований к количеству копий ДКП. Один экземпляр документа всегда забирает Росреестр, а остальные договора обычно разрабатываются по количеству продавцов и покупателей. При этом точное количество экземпляров договоров должно быть официально отображено в сопроводительных документах для сделки. Т.е. при подписании ДКП рекомендуется уточнить, где и у кого будут храниться все соглашения т.к. в них содержится персональная информация участников сделки.
Продажа квартиры требует внимательности и скрупулезности. Собственник недвижимости должен понимать особенности ценообразования и правильного позиционирования объекта на рынке. Комплексная подготовка и выставление корректной цены позволят реализовать жилье в кратчайшие сроки вне зависимости от его месторасположения и площади. При этом для ускорения проведения сделки лучше с самого начала обратиться к риелтору. Агент объяснит, как правильно продать квартиру, создаст яркие рекламные объявления и составит юридически корректный договор.
