Как проводятся сделки купли продажи с несовершеннолетними детьми в 2022 году

В 2022 году сделки купли продажи с несовершеннолетними детьми требуют доскональной проверки со стороны покупателя. Только юридическая подкованность и тесный контакт с органами опеки, курирующими подписание договора, позволит минимизировать свои риски и купить жилье без каких-либо проблем.

Законна ли продажа квартиры с несовершеннолетними детьми на вторичке

Несовершеннолетние граждане РФ могут владеть и пользоваться недвижимостью, принадлежащей им на законных основаниях, но не имеют права в полной мере ею распоряжаться. Продать квартиру ребенка могут только его законные представители. При этом сама сделка по отчуждению жилья является абсолютно легитимной. Она регламентируется рядом нормативных актов, в т.ч.:

• ст.20 48-ФЗ;

• п.2 ст.19 48-ФЗ;

• п.1 ст.21 48-ФЗ;

• п.2 ст.37 ГК РФ и т.д.

Перед проведением сделки рекомендуется ознакомиться с указанными законодательными актами. При этом НПА, которые брались в расчет при оформлении процедуры, должны быть прописаны в ДКП.

Статус ребенка на сделке

То, каким образом несовершеннолетний участвует в проведении сделки, зависит от его возраста:

1. Малолетние дети до 6 лет являются полностью недееспособными, поэтому договор от их имени подписывают родители, усыновители, опекуны и представители территориальных отделов органов опеки.

2. Дети от 6 до 14 лет частично дееспособны. По закону их присутствие может понадобиться на сделке, но действия за них совершают их родители и ООиП.

3. Дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе участвовать в сделке и контролировать процесс, но согласие на отчуждение подписывается не ими, а их законными представителями (при условии получения разрешения от местного отдела опеки).

Но в любом случае продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей невозможна и незаконна без участия ООиП. Таким образом государство защищает интересы каждого ребенка и предотвращает любые мошеннические операции с его недвижимостью.

Условия отчуждения недвижимости

По закону ООиП вправе одобрить продажу квартиры только в двух случаях:

• если несовершеннолетнему взамен покупается жилье аналогичной площади (при условии независимой оценки объекта);

• если деньги от продажи имущества будут переведены на счет ребенка, к которому у него будет доступ только после достижения 18 лет (средства держатся строго в рублях и не индексируются при инфляции).

При этом вне зависимости от того, как именно оформляется продажа квартиры, дети собственники имеют те же права, что и совершеннолетние совладельцы. Это касается как юридических, так и финансовых вопросов. Ребенок не может получить за свою долю меньше денег, чем взрослый (если эти доли равны).

Сделка с маткапиталом: можно ли купить квартиру несовершеннолетнего с использованием МК по закону

Современное законодательство никак не ограничивает использование материнского (семейного) капитала при покупке недвижимости. Эта субсидия может быть направлена на приобретение квартиры, один из собственников которой является несовершеннолетним. В этом случае сделка оформляется стандартным образом с подписанием ДКП и АПП, а также с передачей денежных средств через банковскую ячейку, аккредитив или расчетный счет.

Можно ли купить квартиру с несовершеннолетним хозяином в ипотеку

Наличие детей в числе собственников жилья не считается препятствием для его покупки в ипотеку. Банки свободно выдают кредиты на недвижимость несовершеннолетних владельцев, если объекты не имеют правовых проблем. В этом случае сделка проводится по стандартным алгоритмам, однако помимо обычных документов по недвижимости банковская организация запросит разрешение опеки на продажу квартиры (в оригинале) и паспорта законных представителей ребенка.

Купля продажа квартир в собственности детей: надо ли обращаться к риелтору

Обращение в риелторскую компанию при оформлении сделки с недвижимостью несовершеннолетних не является обязательным требованием. Покупатель и продавец обладают должными полномочиями для того, чтобы провести процедуру без посредников, но эксперты рекомендуют не отказываться от услуг профессионалов. Агенты по недвижимости смогут помочь обеим сторона сделки:

• соберут необходимые документы или подскажут, в каких ведомствах выдаются недостающие справки (и можно ли их взять в дистанционном режиме);

• смогут добиться получения разрешения от ООиП (риелторы часто проводят сделки с квартирами несовершеннолетних, а потому имеют много полезных знакомств в органах опеки);

• объяснят, как выделить доли детям при продаже квартиры, если она покупалась с использованием маткапитала;

• проверят историю объекта и проанализируют все архивные выписки на жилье;

• составят правильный договор и т.д.

Риелторы несут определенную ответственность перед клиентом, поэтому они заинтересованы в успешном проведении сделки.

Что надо знать, чтобы не нарушить права детей в 2022 году

Сделка купли-продажи недвижимости предусматривает обязательное получение разрешения от ООиП, если один из владельцев объекта является несовершеннолетним. Отчуждение жилья без получения указанного разрешения является нарушением действующих законодательных норм. Если органам опеки станет известно о подобной сделке, они имеют право аннулировать договор и признать операцию нелегитимной. Т.е. оформление разрешения от ООиП - это ключевой этап процедуры по продаже жилья, в котором один из собственников является несовершеннолетним. При этом операций с объектами, в которых ребенок только зарегистрирован (прописан), это требование не касается.

Где получить разрешение

Разрешения на сделки купли продажи с несовершеннолетними детьми получаются в органах опеки по месту проживания ребенка. Адрес отделения ООиП можно найти на официальном сайте ведомства. Также в Москве и Московской области заявители могут передать документационный пакет в отдел соцзащиты или органы местного самоуправления.

Кто получает разрешение на сделку

Разрешение ООиП на сделку получает законный представитель ребенка-владельца. Им может выступать как кровный родитель, так и опекун. Покупателю не нужно посещать отдел опеки для подтверждения своих намерений купить этот объект. Причем нередко подобные разрешительные документы оформляются задолго до появления желающих приобрести недвижимость.

Какие документы понадобятся, чтобы получить разрешение на сделку с несовершеннолетним

В рамках оформления сделки, в которой фигурирует несовершеннолетний, клиенту требуется подготовить следующие документы:

1. заявление в ООиП (оно составляется по шаблону, который можно найти в открытом доступе);

2. копии паспортов собственников (их не требуется заверять нотариально);

3. копии правоустанавливающих документов на жилье;

4. согласие на сделку от владельцев жилого помещения (с указанием точной схемы проведения операции);

5. согласие законных представителей;

6. данные о рыночной стоимости помещения (предоставляются в виде отчета аккредитованной оценочной компании с указанием точной даты проведения анализа);

7. копию  экспликации, кадастрового паспорта, поэтажного плана и иных документов БТИ;

8. ЕЖД;

9. выписку из домовой книги (в отдельных случаях может потребоваться архивная выписка) .

Точный список документов определяется в индивидуальном порядке и зависит от конкретной ситуации клиента.

Пошаговое получение разрешения опеки на сделку в 2022 году

Стандартная процедура получения разрешения ООиП включает в себя:

• сбор необходимых документов (в бумажном и электронном виде);

• согласование ключевых условий сделки (трехсторонней, двусторонней, альтернативной и т.д.);

• подписание авансового соглашения с передачей минимального аванса (залог в этом случае не подходит, т.к. есть вероятность получения отказа от органов опеки);

• подачу документационного пакета по сделке в территориальный отдел ООиП;

• проведение проверок со стороны сотрудников органов опеки;

• предоставление разрешения на конкретную сделку или отказа в оформлении ДКП на предложенных условиях.

При получении разрешительного документа заявитель и представитель ООиП разрабатывают схему купли-продажи (формально ее можно составить просто на бумаге даже от руки). Она нужна сотруднику отдела опеки для того, чтобы понять суть сделки и правильно составить приказ о предоставлении предварительного разрешения. Если после оформления этих документов что-либо меняется, стороны обязаны сообщить об этом в ООиП, т.к. из-за корректировок процедуры составленная схема и приказ считаются недействительными. Разрешение опеки выдается только на конкретный объект: получить его на одну недвижимость, а в итоге купить другую квартиру нельзя. 

Сколько времени оформляется разрешение

Срок получения документа составляет менее 15 суток. Но точное время оформления разрешения может сокращаться и минимизироваться, из-за чего подобные разрешения выдаются буквально за неделю. Т.е. эту информацию следует уточнять непосредственно в ООиП. 

Как покупателю обезопасить себя от проблем с квартирой в дальнейшем

Для того, чтобы покупателю обезопасить себя на сделке с недвижимостью несовершеннолетнего, необходимо:

• тщательно проверять документы на объект (полученные справки по жилью нужно будет хранить вместе с ДКП в течение 3-5 лет с момента продажи);

• лично удостовериться в том, что разрешение ООиП получено на законных основаниях;

• оформить полис титульного страхования с максимальным покрытием рисков (если страховая организация откажется выдать такой документ, это свидетельствует о том, что объект имеет реальные правовые риски и от его покупки стоит отказаться);

• обратиться к юристу или риелтору для корректного проведения процедуры.

Но при оформлении сделки нужно помнить, что защитить себя на 100% не получится. Любая купля продажа квартиры с несовершеннолетними детьми несет в себе определенные риски, которые можно минимизировать, но нельзя полностью устранить.

Существует налаженный и законный механизм проведения сделок на вторичном и первичном рынках с участием несовершеннолетних. Он позволяет снизить риски для покупателя и провести операцию с минимальным неудобством для обеих сторон. Также продажа квартир в собственности детей предусматривает обязательное участие риелтора или юриста. Специалист проверит историю объекта, подскажет список документов, необходимых для сделки, и поможет составить легитимный договор (ДКП), который устроит обе стороны.