Приобретение недвижимости, которая находится в ипотеке, фактически является переводом долга с продавца (первоначального заемщика) на покупателя. В рамках этой процедуры производится переуступка прав и обязанностей по ипотечному договору. При оформлении сделки нужно подготовить все документы для покупки ипотечной квартиры, проверить юридическую историю объекта и провести экспертизу технического состояния жилья. Если клиент не может сделать этого самостоятельно, ему рекомендуется обратиться в риелторское агентство.
Продажа и покупка ипотечной квартиры в 2022
Купля-продажа кредитного жилья - это стандартная гражданско-правовая сделка. Она практически ничем не отличается от приобретения обычной недвижимости. Стороны точно так же подписывают ДКП, оформляют передачу денежных средств и передают документы на государственную регистрацию в Росреестр. В результате проведения процедуры происходит переоформление прав собственности с соответствующей записью в базе ЕГРН.
Особенности такой сделки
Квартиры в ипотеке - это залог. При покупке такого жилья требуется получить разрешение у банка-залогодержателя (причем оно должно быть оформлено письменно с указанием точной суммы в рублях). Без согласия и участия финансовой организации проведение любых операций с квартирой невозможно. Также к особенностям такой сделки можно отнести:
-
Обязательную оплату покупателем задолженности по ипотечному кредиту. Эта финансовая операция является основанием для последующего получения закладной на квартиру.
-
Указание в ДКП пункта о наличии ипотеки. К ДКП следует приложить согласие банка на реализацию жилья (оно оформляется по единому образцу).
-
Снятие с объекта банковского обременения, перевод его на нового собственника и регистрацию ДКП в органах юстиции.
-
Выплату оставшейся суммы по сделке через аккредитив или банковскую ячейку. Способ передачи денег выбирается сторонами совместно.
Участники сделки
Участниками сделки при покупке ипотечной недвижимости являются:
-
продавец или нынешний собственник жилья (юридическое или физическое лицо);
-
покупатель, который гасит имеющийся ипотечный заем;
-
финансовая организация, выступающая кредитором по жилищной ссуде;
-
второй банк, предоставивший ипотеку покупателю (в отдельных случаях).
Помимо этого рекомендуется пригласить на сделку юриста или риелтора. Эксперт проанализирует историю объекта, скажет, можно ли ипотечную квартиру купить в ипотеку, и объяснит, каким образом лучше всего оформить сделку.
Как правильно покупать жилье: обязательная проверка документов
Наличие ипотеки не говорит о стопроцентной правовой чистоте объекта, поэтому при покупке.этого жилья следует проверить стандартный пакет документов, в т.ч.:
-
паспорт хозяина;
-
свидетельство о праве собственности;
-
выписку ЕГРН;
-
справку обо всех прописанных лицах на жилплощади;
-
документы об отсутствии долгов по коммуналке и т.д.
Состав документационного пакета устанавливается в индивидуальном порядке в зависимости от особенностей приобретаемого недвижимого имущества. Его рекомендуется уточнять у юриста или риелтора.
Как обезопасить себя на сделке
Вне зависимости от того, как проходит покупка ипотечной квартиры риски покупателя будут всегда. Это связано с тем, что ни один объект недвижимости на вторичке невозможно проверить досконально. В любом случае существует вероятность признания сделки нелегитимной. Однако риски можно минимизировать, если:
-
привлекать к сделке юристов или риелторов;
-
оформлять ПДКП с обязательным нотариальным заверением;
-
передавать деньги по квартире только через банковскую ячейку или аккредитив.
Советы риелтора: как продать квартиру в ипотеке в 2022
Сегодня используются 2 схемы купли-продажи недвижимости: сделки с предварительным ДКП или операции, проводимые со сменой залогодателя. После анализа ситуации клиенты могут самостоятельно определить, какой из этих двух схем лучше всего воспользоваться в их ситуации.
Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи: главное условие сделки
В рамках приобретения ипотечной квартиры оформление ПДКП или предварительного договора купли-продажи и последующее его заверение у нотариуса является обязательным этапом сделки, гарантирующим ее легитимное проведение. Наличие указанного документа обеспечивает физлицу законное право для обращения в суд с требованием о принудительной продаже в случае срыва сделки. Если покупатель решит не оформлять указанную бумагу, существует высокая вероятность мошеннических действий со стороны продавца. При этом в рамках подписания ПДКП клиент передает собственнику аванс или задаток.
Покупка через смену залогодателя
Покупка квартиры за счет смены залогодателя - это официальная сделка, проводимая с участием кредитора (банковской организации) при использовании двух ячеек:
-
в одну ячейку закладываются деньги в размере суммы, требуемой для погашения займа;
-
во вторую - остаток стоимости объекта недвижимости.
После проведения процедуры регистрации перехода права собственности залоговые обязательства клиент берет на себя, а продавец забирает средства из первой ячейки для того, чтобы погасить ипотечную ссуду. Затем банк передает клиенту погашенную закладную. Предъявив ее, новый владелец жилья получает свежую выписку из ЕГРН без каких-либо обременений.
Преимущества покупки квартиры в ипотеке в РФ
В 2022 году покупка ипотечной квартиры у банка или собственника имеет следующие плюсы:
-
Возможность минимизировать юридические риски. Банк уже проверил историю объекта, а потому клиенты могут быть уверены в том, что покупка этого жилья не имеет никаких рисков.
-
Относительно невысокая цена объекта. Квартиры с кредитным обременением продаются с дисконтом в 10-15%.
-
Моментальный выход на сделку. Продавцы ипотечных квартир заинтересованы в ускоренном проведении процедуры, т.к. они выплачивают проценты за каждый день просрочки по кредиту. Они хотят быстрее продать жилье и заранее подготавливают все документы для оформления.
Краткий вывод
Ипотечная недвижимость - это специфический объект, при покупке или продаже которого следует учитывать множество нюансов: от требований законодательства до реакции контрагентов на наличие обременения. Если человек не знает, как продать квартиру в ипотеке (или как приобрести ее), рекомендуется с самого начала обратиться к стороннему юристу. Эксперт проверит документы на жилье и объяснит все нюансы правильного и выгодного проведения сделки.
