Покупка недвижимости по заниженной цене может обернуться для покупателя потерей этой недвижимости и оплаченных за нее денег. Чтобы этого избежать, покупатель должен разобраться, в чем причина занижения стоимости и быть готовым обосновать свое решение. Это может помочь при возникновении споров доказать свою добросовестность и сохранить приобретенное имущество.
В августе 2022 года Верховный Суд РФ вынес определение по спору о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в рамках дела о банкротстве продавца. Указанным определением сделка была признана недействительной.
Обстоятельства дела складывались следующим образом. Некая организация еще в 2014 году продала гражданину земельный участок площадью 14,84 сотки за 222 600 рублей. Однако в 2018-м году организация-продавец была признана банкротом, а конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об оспаривании ряда сделок должника, в том числе и сделки по продаже земельного участка площадью 14,84 сотки.
Как выяснилось в ходе судебного разбирательства, сделка купли-продажи была совершена по заниженной стоимости: кадастровая стоимость участка составляла на тот момент 1,6 млн. рублей, а рыночная стоимость превышала 2 млн. рублей. Поскольку покупатель не смог предоставить разумного объяснения, почему участок был приобретен по цене в 10 раз меньше рыночной, суд первой инстанции признал сделку недействительной.
Апелляционная инстанция посчитала иначе, отменив решение суда первой инстанции и разрешив дело в пользу покупателя. После чего конкурсный управляющий обратился в Верховный Суд, который и поставил точку в данном деле. В обоснование свой позиции Верховный Суд указал на тот факт, что действия покупателя, приобретающего имущество по существенно заниженной цене, не могут считаться разумными, добросовестными и осмотрительными. Более того, такая разница в стоимости должна вызвать у покупателя сомнения в правомерности сделки. А если покупатель все же совершает такую сделку, это означает, что он прямо или косвенно понимает, что цели продавца являются противоправными.
Кто-то может подумать, что далеко не все продавцы становятся банкротами, поэтому риски оспаривания подобных сделок невелики. Однако судебная практика в данном случае напрямую затрагивает и обычных граждан. Например, гражданин покупает у банка квартиру, которая находится в залоге. Как правило, подобные объекты банки реализует дешевле рыночной стоимости, чтобы быстрее от них избавиться. Однако вполне реальна ситуация, когда у банка-продавца в последствии отобрали лицензию, а кредиторы банка пошли в суд, чтобы оспорить сделку по заниженной цене. В большинстве случаев суд обяжет покупателя вернуть квартиру. И далеко не факт, что покупатель сможет получить обратно оплаченные за нее деньги.
Комментарии практикующих юристов и адвокатов в данном случае достаточно однозначны. Покупателю следует внимательно оценить обстоятельства сделки, хорошо подумать и быть готовым, при необходимости, предоставить разумное обоснование решению о заключении договора купли-продажи. Конечно, покупатель может и не знать, что у продавца есть какие-либо проблемы. Тем не менее лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, должно иметь целью извлечение прибыли из своих сделок. Поэтому вполне нормально задать продавцу вопрос, почему он продает имущество. И если вдруг продавец увидел или узнал, что имущество продается для покрытия долгов, продажная стоимость имущества сильно занижена, следует разобраться в причинах такого снижения стоимости и учитывать возможные риски такой сделки.
Конечно, причины продажи объекта по сниженной цене могут быть самые разные. И Верховный Суд также указал на этот момент. Покупатель имеет возможность подтвердить чистоту сделки. Объект может иметь какие-либо дефекты, которые не учитываются при определении его кадастровой стоимости. Например, земельный участок приобретается по цене ниже рыночной, поскольку по нему проходят коммуникации, которые надо будет вынести за пределы участка. Другой вариант – на участке может располагаться строение, которое покупателю придется снести за свой счет. Все подобные обстоятельства должны быть отражены в сделке, тогда покупатель сможет доказать свою честность.
Другими доказательствами добросовестности сторон является соответствие обстоятельств сделки другим реальным сделкам. Как покупатель узнал о продаже объекта? Размещал ли продавец объявление о продаже в свободном доступе? Какова была изначально заявленная цена продажи? Осуществлялось ли снижение цены относительно первоначально заявленной?
В данном случае речь идет о том, что сделка не должна выделяться из общей череды подобных сделок: покупатель ищет объект на специализированных ресурсах, сравнивает различные варианты, изучает историю цены, звонит продавцу с вопросами, запрашивает документы по сделке и т.п. Именно реальность, объективность, целесообразность сделки, способность покупателя обосновать разумность и добросовестность своих действий являются немаловажными факторами при рассмотрении судами подобных споров.
