Покупка квартиры в новостройке - это стандартная гражданско-правовая сделка с недвижимостью. Она предусматривает юридическую экспертизу документов, заключение договора с застройщиком и многоэтапную проверку объекта. При возникновении вопросов, связанных с оформлением ДДУ или проведением расчетов, необходимо обратиться к риелтору и юристу за консультацией или услугой правового сопровождения сделки. Он расскажет, как проходит покупка квартиры в новостройке, что нужно знать о документах на объект, и почему не стоит подписывать АПП до фактического принятия помещения.
Безопасная покупка квартиры в новостройке: что нужно знать о документах на недвижимость
Юридическая проверка документов - это основа процедуры приобретения жилья на первичном рынке. Экспертиза помогает определить неочевидные, но существенные риски для покупателя и принять верное решение о целесообразности проведения сделки. В основной пакет правоустанавливающих документов на объект долевого строительства входят:
-
постановление органов местной власти; -
разрешение на строительство; -
инвестиционный контракт; -
документы по землеотводу; -
проектная декларация; -
протокол предварительного распределения квартир; -
договоры о передаче прав.
Каждый из этих документов нуждается в скрупулезном изучении. Если клиент не знает, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке (и как проверить легитимность всех бумаг застройщика), ему проконсультироваться с юристом. Документы на недвижимость имеют много тонкостей и подводных камней, которые может не заметить покупатель, впервые столкнувшийся с проверкой жилья.
Также перед проверкой документационного пакета следует ознакомиться с ФЗ №214. В нем можно найти ответы на все вопросы при покупке квартиры в новостройке вне зависимости от стадии готовности дома.
Постановление органов местной власти
Постановление - это распорядительный акт, в котором указывается:
-
название компании-застройщика; -
характеристики дома, который будет построен (в т.ч. адрес и площадь застройки); -
особенности реконструкции района (если она будет проводиться).
Инвестиционный контракт
Инвестконтракт - это партнерский договор застройщика с органами местной власти. В нем должны содержаться важные условия строительства, в т.ч. сведения о сроках сдачи дома. Документ имеет регистрационный номер на основании внесении данных о нем в Реестр учета инвестиционных контрактов и заверяется печатью и подписью представителя Департамента жилищной политики и жилого фонда.
Договор о развитии застроенной территории
ДРЗТ - это важный документ, на основании которого застройщик обязуется:
-
изготовить проект застроенной территории; -
передать в муниципальную собственность помещения для переселенческого фонда (в том случае, если конкретный объект участвует в программе переселения); -
уплатить выкупную цену за здания, подлежащие сносу; -
принять решение об изъятии квартир в аварийных домах путем их выкупа; -
обозначить сложности покупки квартиры в домах под снос и указать пути их решения.
Предварительный протокол распределения жилой площади
Этот протокол является неотъемлемым приложением к инвестконтракту. Обычно он содержит таблицу с характеристиками квартир, на основании которых осуществляется их определение (номер секции, этаж, этажность корпуса, расположение относительно лифта). С идентификацией объекта могут быть связаны основные сложности покупки квартиры, поэтому к проверке этого документа нужно подходить очень серьезно.
Землеотвод
Упрощенно землеотвод - это договор аренды земли под строительной площадкой. Он должен содержать реквизиты девелопера, данные районного отдела регулирования землепользования или ДЗР Москвы и срок действия (обычно 2-3 года, но застройщик вправе его пролонгировать). Клиента могут ожидать 2 основные проблемы при покупке квартиры, связанные с землеотводом:
-
Застройщик строит и реализует объекты до подписания договора аренды. -
Девелопер не пролонгирует договор. Это может указывать на наличие проблем, возникших при строительстве, о которых застройщик не хочет сообщать ДЗР.
Градостроительный план участка
ГПЗУ содержит информацию о:
-
кадастровом номере участка; -
категории земель; -
НПА, на основании которых был выделен участок; -
зданиях и сооружениях, находящихся на участке; -
техусловиях, подключенных к объекту, и т.д.
ГПЗУ включает чертеж участка с указанием его границ и смежных землевладений (для определения точной площади территории).
Разрешение на строительство
Разрешение на строительство также называют ордером. Оно получается после оформления землеотвода и ГПЗУ. Наличие ордера подтверждает соответствие проектной декларации объекта требованиям местных НПА.
Проектная декларация
На основании требований ФЗ №214 застройщик обязан публиковать на своем сайте проектную декларацию - документ, содержащий подробную информацию о девелопере и объекте строительства:
-
реквизиты застройщика; -
проект строительства многоквартирного дома; -
разрешение на строительство; -
местоположение корпусов застройки; -
перечень подрядчиков и т.д.
Какая информация должна содержаться в ДДУ
В 2021 году купить квартиру в Москве от застройщика можно только по договору долевого участия. ДДУ оформляется в ППФ и подлежит обязательной госрегистрации. В документе содержится следующая информация:
-
реквизиты и адреса сторон сделки; -
правовой статус документа; -
данные о документах на строительство и реализацию квартир; -
характеристики приобретаемого объекта недвижимости (для его полной идентификации); -
гарантии фиксированной цены (в ДДУ должна стоять фраза о том, что цена является окончательной и не подлежит дальнейшему изменению после подписания договора); -
сроки сдачи ГК, оформления собственности и заселения; -
порядок проведения оплаты (эскроу-счет); -
возможность переуступки прав по договору (т.е. подтверждение права покупателя продать объект до завершения строительства по ДДУ); -
дата подписания.
Как купить квартиру в Москве от застройщика с использованием эскроу-счета
Эскроу - это специальный банковский счет, который используется для снижения рисков при оформлении сделки. Покупатель вносит на него денежные средства, которые затем депонируются. Они будут переданы продавцу только после того, как он выполнит все условия по соглашению. При покупке жилья в новостройке условием открытия эскроу-счета будет сдача дома в эксплуатацию. Гарантом сделки выступает банк: он контролирует выполнение всех требований по договору и проверяет легитимность предоставленных документов. Все вопросы при покупке квартиры в новостройке с эскроу можно задать непосредственно в офисе девелопера. Сотрудники компании-застройщика объяснят схему передачи денежных средств и назовут банки, с которыми сотрудничает фирма.
С 1 июля 2019 года использование счетов эскроу при покупке жилья у застройщиков и стало обязательным. Чтобы купить квартиру в новостройке по ДДУ с использованием эскроу-счета, необходимо:
-
выбрать объект недвижимости; -
оформить ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре; -
открыть счет эскроу в банке; -
внести на счет деньги (всю сумму или только часть, если квартира покупается в ипотеку; -
подписать акт приема-передачи квартиры после сдачи дома.
После прохождения ГК и предоставления АПП застройщик получает доступ к деньгам на эскроу-счете. По этой схеме реализуются все новостройки Москвы.
Приемка квартиры в новостройке
После прохождения ГК покупатель должен принять квартиру и подписать акт приема-передачи. Некоторые застройщики предлагают оформить АПП прямо в офисе, но этого делать нельзя. Клиенту следует выехать на объект, проверить качество проведенных строительных работ, задать вопросы застройщику об особенностях инженерных систем недвижимости и зафиксировать все имеющиеся недочеты, если они будут обнаружены.
Что взять с собой на осмотр помещения
Для приемки квартиры в Москве (новостройки) необходимо взять с собой:
-
копию ДДУ (для сверки данных); -
лист бумаги А4 (для проверки вентиляции); -
фонарик (для проверки труднодоступных мест, а также осмотра подвалов или чердаков); -
лампочку (для проверки работоспособности цоколей); -
любой дешевый электроприбор для проверки работоспособности розеток (существует риск перепадов электричества на объекте, а потому не стоит проверять розетки, вставляя в них зарядку с телефоном, планшетом или ноутбуком); -
мел или изолента (для обозначения недочетов непосредственно в помещении); -
телефон с хорошей камерой (для фото и видеофиксации дефектов); -
лазерную линейку (для измерения высоты потолка и площади объекта); -
лазерный уровень (для проверки ровности стен, пола, потолка); -
блокнот и ручку (чтобы зафиксировать все найденные дефекты); -
памятку, в которую нужно включить основные вопросы застройщику (их можно задавать прямо на объекте).
Советы эксперта: на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке во время ее приемки
Проверка объекта начинается уже в подъезде. Следует убедиться в наличии железной входной (подъездной) двери, почтовых ящиков, батарей и осветительных приборов. Стены в подъезде должны быть оштукатурены или окрашены. Если в доме предусмотрен лифт, то следует проверить его работоспособность. После этого начинается приемка самой квартиры, в ходе которой необходимо проверить:
-
соответствие состояния отделки требованиям ДДУ; -
исправность механизмов входной двери и легкость ее открывания; -
соответствие размеров дверного проема и коробки; -
характеристики стяжки у порога (она не должна крошиться); -
качество и комплектность оконных блоков (наличие ручек, уплотнителей, стекол); -
отсутствие перепадов по высоте на полу и потолке; -
высоту потолка (она должна соответствовать проектным документам);К -
отсутствие пустот, дыр и трещин в стенах и полу; -
вертикальность стен; -
наличие электрической разводки; -
наличие тройников сливных труб и правильность их установки; -
закрепление радиаторов на стенах; -
работоспособность вытяжки; -
площадь квартиры (ее можно измерить лазерной линейкой).
Состояние квартиры должно соответствовать заявленным данным из ДДУ (с возможностью небольшого отклонения). Все обнаруженные недочеты нужно фиксировать в специальном дефектном акте.
Что делать в случае обнаружения дефектов
При обнаружении недочетов нужно сразу же задавать вопросы застройщику о дальнейшем развитии событий. По закону покупатель может потребовать от девелопера:
-
безвозмездного устранения недостатков (сроки обговариваются в индивидуальном порядке); -
соразмерного уменьшения стоимости квартиры (вне зависимости от того, была произведена полная оплата или нет); -
возмещения расходов на ликвидацию недостатков.
В любом случае надо не боятся, а действовать. Любые проблемы при покупке квартиры в новостройке решаемы. Если застройщик откажется исправлять недочеты, нужно будет обратиться в суд с требованием устранения дефектов, возмещения морального вреда и выплаты денежной компенсации за то, что квартира фактически не была сдана в срок, указанный в ДДУ.
Регистрация прав собственности
После проведения всех взаиморасчетов, подписания АПП и получения ключей необходимо зарегистрировать право собственности. Для этого нужно обратиться в МФЦ или Росреестр и предоставить следующие документы:
-
ДДУ; -
паспорт покупателя; -
нотариальное разрешение супруга на сделку (если объект приобретается в браке); -
документы БТИ, полученные от застройщика; -
квитанция об оплате госпошлины; -
заявление.
После прохождения процедуры регистрации покупка квартиры в Москве (новостройки) считается завершенной. Покупатель становится полноправным собственником жилья на законных основаниях.
