Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками, особенности сделки

Законодательством не запрещена продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками. Совершить сделку можно только после получения согласия органов опеки. Ребенок прописан на жилой площади, но не является владельцем, тогда потребуется снять его с регистрации по прежнему месту и одновременно поставить на учет по новому адресу.

На заметку! Родителям часто приходиться сталкиваться с проблемой продажи имущества, часть которого принадлежит подопечному. Соблюдая правила и условия сделки, можно ускорить процедуру, исключить возможные риски.

Продажа жилплощади с прописанным несовершеннолетним

Согласно закону пользоваться недвижимостью вместе с владельцами имеют право члены его семьи (супруг, родители и дети). Отсутствие регистрации о проживании недееспособного физлица на продаваемой жилплощади свидетельствует, что он прописан по другому адресу. Если он числится в данной квартире, это не станет препятствием для заключения сделки купли продажи (ГК РФ п. 2 ст. 292).

Внимание! На основании законодательства после совершения процедуры отчуждения, несовершеннолетние, утрачивают право собственности, распоряжения, пользования жильем. Тоже относится и к гражданам, не имеющим другого дома и денег на его покупку (ЖК РФ п. 5 ст. 31).

Проблемы могут возникнуть, в случае регистрации на жилой площади несовершеннолетних детей, лишенных опеки родителей. Продать такую недвижимость можно только с согласия органов попечительства. Прежде, чем заключать договор, покупателю лучше проверить статус и наличие зарегистрированных в домовладении граждан до 18 лет.

Когда можно продать жилье, принадлежащее несовершеннолетнему

Заключение сделки купли-продажи на квартиру с детскими долями связано с соблюдением установленных законом правил, условий. Отчуждение имущества выполняется с учетом наличия прав на жилплощадь:

• продажа дома с владельцем до 18 лет, а также собственником доли;

• купля-продажа с зарегистрированным на жилплощади недееспособным физлицом, который имеет право только проживать здесь.

Законом не запрещена реализация объекта с долями несовершеннолетних. Но, для заключения договора потребуется разрешение опеки. Госорган устанавливает правила осуществления сделки с малолетними гражданами с учетом следующих обстоятельств:

• способы получения прав на жилую площадь – приватизация, дарственная, договор купли-продажи или мены, наследство;

• наличие обременения – залог, аресты, интерес третьих лиц;

• возраст гражданина;

• особенности реализации жилплощади – способы оплаты.

Важно! Возрасту неправоспособного физлица до 18 лет законодательство уделяет особенное внимание. Семейным правом и ГК РФ регламентируется, может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры.

На возможность владельца при реализации имущества значительное влияние оказывает возраст малолетнего гражданина, его дееспособность:

1. Полная правоспособность 16-18 лет. С 16 лет физлицо имеет право совершать сделки после вступления в брак или эмансипации.

2. Ограниченная правоспособность 14-18 лет. Подопечные могут совершать небольшие операции, отстаивать интересы относительно своей собственности.

3. Частичная правоспособность 6-14 лет. Лицо не имеет право участвовать в операциях, связанных с долями в домовладении, но могут дать согласие на подписание незначительных договоров (покупку товара).

4. Полная неправоспособность до 6-ти лет. Опекуны, родители решают все вопросы, касающиеся интересов подопечного самостоятельно.

Внимание! Если лицо признано полностью дееспособным, продажа имущества проходит в стандартном порядке без разрешения органов опеки и привлечения других лиц. Здесь проблем возникнуть не должно.

Лицо недееспособно или частично правоспособно, отчуждение собственности с прописанными малолетними лицами или владельцами до 18 лет осуществляется с привлечением стороны, представляющей их интересы. Только после ее согласия продажа жилья возможна.

Органы попечительства – гарант соблюдения интересов неправоспособных, без них продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками невозможна. Сделка признается не действительной. Опека должна дать разрешение на заключение договора купли-продажи.

Согласие содержит следующие пункты:

• разрешение госоргана на реализацию жилья на условиях, предусмотренных договором;

• перечень требований к представителям подопечного, срок их исполнения, чтобы обеспечить жилой площадью недееспособного;

• в отсутствии новой жилплощади, условия открытия и закрытия счета, на который будут перечислены средства после проведения операции;

• обязанность представителей выделить долю в новом доме.

При сомнениях в законности осуществления операции купли-продажи с лицом до 18 лет, органы опеки могут отказать в дальнейшей реализации объекта. Важно соблюсти процедуру, чтобы соглашение было признано законным.

Требования органов опеки к сделке купли-продажи

Защита интересов граждан до 18 лет – основная функция госоргана. Контролируют процедуру отчуждения имущества и требуют, чтобы предоставили:

• подопечный – собственник, должны выделить часть новой жилплощади соразмерную с долями, принадлежащими ему в старом домовладении;

• своевременную прописку по месту жительства;

• перечислить средства на счет, если отчуждаемое жилье – не единственная недвижимость, принадлежащая малолетнему лицу, планируется покупка объекта в другом регионе.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком или доли – сделка с ограничениями. Госорганы могут отказать в проведении операции в следующих случаях:

• отец, мать или опекун не согласен с продажей (разрешение должны дать все заинтересованные лица);

• новая квартира хуже предыдущего жилья (меньше площадь, отсутствует ремонт, аварийное состояние);

• нарушены права подопечного (не была выделана доля при покупке жилья);

• приобретаемая недвижимость не достроена более чем на 70%;

• отсутствуют удобства (инженерные коммуникации, электричество, холодная и горячая вода);

• малолетний гражданин не вступил в наследство (собственность на него не оформлена);

• доля в новом доме меньше (по закону метраж уменьшен быть не может);

Важно! Еще одно обстоятельство, когда могут отказать в проведении операции – у малолетнего физлица отсутствует регистрация по новому месту жительства. По закону его нужно выписать и сразу же поставить на учет по другому адресу. Особенно это актуально, если осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком.

Реализация недвижимости без предоставления жилплощади

Опека не во всех случаях требует приобрести новое домовладение, но перечень таких исключений существенного ограничен. Продажа жилого объекта с прописанными несовершеннолетними детьми и малолетними собственниками возможна в следующих ситуациях:

• переезд на постоянное место жительства в другой регион, город, страну;

• покупка квадратуры в строящемся доме.

Опека иногда разрешает реализовать жилье неправоспособного владельца без обязанности покупки другой недвижимости в ряде обстоятельств. А именно:

• лечение серьезного заболевания планируется осуществить за счет денег, полученных от отчуждения объекта;

• переезд на ПМЖ за границу;

• здоровью малолетнего гражданина был нанесен вред из-за плохой экологической обстановки.

Все обстоятельства госучреждение проверяет индивидуально, после принимается решение, не противоречащее интересам граждан, не достигшим 18 лет.

В отсутствии необходимости в предоставлении малолетнему лицу жилого помещения, опекуны могут потребовать реализовать имущество без выделения доли в новом доме.

Пошаговая инструкция совершения операции:

1. Госорганы попечительства должны предоставить свое согласие.

2. Оценка жилплощади, которую проводят специализированная фирма или родители.

3. Поиск риэлтора, подписание договора на предоставление услуг по доверенности (при необходимости).

4. Заключение сделки, получение денежных средств: наличными, безналичным путем.

При отчуждении объекта данным способом, на гражданина, не достигшего 18 лет, открывается расчетный счет, деньги с которого можно направить на покупку жилой площади. Им может воспользоваться ребенок, когда он станет полностью дееспособным. Контролируют сохранность счета госорганы. За любые расходы придется представить подробный отчет.

Внимание! Условия об открытии расчетного счета на неправоспособное физлицо указываются в разрешении госорганов, а также договоре купли-продажи. Пока средства не будут перечислены, процедура регистрации невозможна.

Средства на счете хранятся до выполнения одного их условий:

• Гражданин стал правоспособным, может распоряжаться деньгами самостоятельно;

• Куплен другой дом, средства перечисляются по ДКП с согласия родителей, органов попечительства.

Родители или опекуны должны сообщить о поступлении денег на р/счет. Иначе операция будет признана недействительной, а за ребенком восстановят права на отчужденную недвижимость.

Процедура продажи жилья с долей неправоспособного

Отчуждение имущества, владельцем которого является недееспособное лицо, предполагает намного больше внимания к совершению операции: посещение государственных учреждений – органов попечительства, нотариуса.

Предусмотренный законом порядок действий

Сделка предусматривает соблюдение определенного алгоритма и условий. Прежде, чем выставлять объект на торги, необходимо узнать, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка. Процедура проводится в следующем порядке:

1. Получение разрешения у госорганов попечительства на отчуждение жилого объекта (могут отказать в выдаче согласия при несоблюдении условий операции).

2. Составление, утверждение текста соглашения купли-продажи.

3. Обсуждение с клиентом места, времени совершения операции.

4. Визит вместе с покупателем к нотариусу (основное требование для проведения процедуры), можно вызвать сотрудника конторы по месту подписания соглашения.

5. Окончательный осмотр объекта клиентом (в присутствии владельца), составление и подписание акта передачи имущества.

6. Госрегистрация договора в Росреестре и внесение записи в ЕГРН о смене владельца дома.

По окончанию процедуры регистрации новый собственник имеет право взять выписку из единого госреестра недвижимости и техпаспорт у предыдущего хозяина. Если продавец откажется в предоставлении нужных бумаг, клиенту придется самостоятельно обратиться в БТИ.

Документы, необходимые для реализации жилого объекта

Сделка по отчуждению объекта предполагает сбор определенного пакета бумаг. Чтобы правильно провести процедуру нужно знать, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли и какие документы потребуются:

• паспорт матери (отца), опекуна;

• документ о рождении владельца;

• постановление о назначение недееспособному лицу, оставшемуся без родителей попечителя;

• предварительный ДКП, медзаключение, справка о переезде в другой регион представителя подопечного по работе или иной документ, подтверждающий необходимость совершения операции;

• письменное разрешение опекуна, усыновителя, родителя на отчуждение дома недееспособного лица 14-18 лет;

• выписка из единого государственного с реестра недвижимости;

• свидетельство на имущество ребенка;

• чек о внесении пошлины за услуги нотариуса;

• согласие госорганов опеки;

• техпаспорт дома;

• соглашение купли продажи (3 копии).

На заметку! Перечисленные документы – не полный перечень. В зависимости от обстоятельств, нотариусом и госучреждением может быть запрошена и другая важная документация.

Сроки и расходы при заключении сделки

При отчуждении недвижимости с прописанными несовершеннолетними или владельцем доли уполномоченный орган должен дать разрешение или отказать в проведении действий в течение 2-х недель с момента предоставления запроса официальными представителями подопечного.

Срок оформления соглашения купли продажи зависит от участников процедуры – дополнительного рассмотрения ДКП государственными учреждениями не требуется. Факт перехода прав на имущество регистрируется по просьбе нового владельца. Обратиться в Росреестр можно сразу же после подписания соглашения или позже. Срок госрегистрации – 5 дней без учета выходных, праздничных.

Расходы на реализацию площади, принадлежащей малолетнему лицу, превышают, траты за оформление документов, где он только зарегистрирован. Это объясняется необходимостью обращения в нотариальную контору:

• нотариус – 0,5% от стоимости недвижимости (пошлина);

• 6 тыс. рублей – за услуги технического и правового характера (актуально в Москве, в других регионах расценки могут отличаться).

Расходы на нотариуса несут обе стороны сделки (они делятся поровну). Граждане до 18 лет освобождены от уплаты услуг правового и технического характера пропорционально своей доле. Другому владельцу останется выплатить только 3 тыс. руб. Государственная пошлина за регистрацию останется неизменной – 2 тыс.

Какие существуют исключения

Продажа имущества эмансипированных детей проводится аналогично, как отчуждение объекта, принадлежащего совершеннолетнему гражданину. Дееспособность лица, не достигшие 18 лет, приобретают на основании:

• свидетельства о заключении брака;

• трудоустройства по договору или контракту;

• коммерческой деятельности в качестве предпринимателя.

Официальный статус присваивается на основании решения государственных органов попечительства (если представители подопечного согласны) или судебных инстанций (если родители, опекуны против признания дееспособности).

Внимание! Статус эмансипации дает гражданину 16-18 лет полный объем прав. Также после признания лица дееспособным, возникает и гражданская ответственность. Он самостоятельно решает, заключать сделку с участием имущества, принадлежащего ему на праве собственности или нет.

Видеоролик с ютуба:

Продажа недвижимости, принадлежащей физлица до 18 лет, связана с соблюдением определенного алгоритма: выделение равноценной доли, сбор документов. Для совершения сделки потребуется разрешение органов попечительства, а также соблюдение условий, требований, предусмотренных законом.

Отчуждение жилья с зарегистрированным несовершеннолетним лицом проходит по упрощенной схеме. Обязательное условие – прописка малолетнего гражданина по новому адресу проживания. Ребенок должен иметь постоянное место регистрации, иначе могут возникнуть проблемы с опекой.