Для регулирования отношений применяются положения главы 31 ГК РФ. Главным условием в данном случае выступает то, чтобы эти нормы не противоречили сущности отношений.
Определение и сроки
Можно выделить несколько основных черт договора мены:
- взаимность;
- наличие согласия обеих сторон;
- оплата.
Предметами могут выступать только такие товары, которые освобождены от обременения. Существенным условием выступает предмет. На практике может возникнуть ситуация, когда производится обмен товарами, обладающими неравной стоимостью. Тогда на участника, кто обладает правами на более дешевый предмет, возлагается обязательство доплатить разницу в стоимости.
Кроме того, в договоре мены недвижимости может указываться другой порядок по компенсированию цен. Переход правомочий на предметы производится после того, как стороны передали друг другу предметы, указанные в бумаге. Срок действия документа зависит от воли сторон. Если время передачи предмета не совпало, исполнение обязанности будет выступать как встречное обязательство.
По указанной причине последнему исполнителю дается возможность отказаться от исполнения условий, прописанных в оформленном соглашении. Это относится к ситуации, когда первый исполнитель отказывается исполнять положения акта. Тогда вторая сторона имеет возможность заявить требования относительно возмещения убытков.
Для этого нужно иметь подтверждения о том, что гражданин не выполняет свои обязательства. Также могут быть данные, что договор мены недвижимого имущества не будет исполнен в будущем.
Устный формат оформления используется в таких ситуациях:
- оформляется между частными лицами, при этом стоимость по нему составляет не более 10 МРОТ;
- вне зависимости от субъектов отношений, при условии, что исполнение производится сразу при оформлении.
В других случаях требуется облачить договор мены квартир в письменный вид.
Участники соглашения
В законодательстве не закреплены определенного рода требования для лиц, которые могут принимать участие в отношениях. В связи с тем, что процесс передачи предмета от одного лица другому рассматривается как формат распоряжения имуществом, у каждого участника должны быть правомочия собственности на объекты. Также допустимо использование другой разновидности вещного права, при условии, что оно позволяет распоряжаться предметом по своему усмотрению.
Договор мены земельных участков может иметь субъектов:
- граждан;
- юридических лиц (для примера, таковыми выступают предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету).
В последнем случае предусматривается, что организация вместе с вещью передает правомочия. Они заключаются в праве на управление и хозяйственное ведение. Важно указать, о том, как происходит обмен, что организации имеют возможность оформлять соглашения мены как с юр. лицами, так и между физическими лицами.
Условия сделки
Договор мены между близкими родственниками и другими лицами в качестве существенного условия отражает предмет. Это товар, который подлежит обмену на основании оформленного документа. Важным моментом выступает то, что при отсутствии названия предмета, который будет обмениваться, этот акт нельзя рассматривать как соответствующий действительности.
Важно отметить то, что данный вариант сделки предусматривает равноправие всех лиц, кто принимает участие в его оформлении. Помимо этого, у сторон есть равные обязательства, которые они несут перед законом. Когда оформляется договор мены жилого помещения производится передача товаров, обладающих равной стоимостью.
Также предусматривается, что граждане должны затратить одинаковый объем средств на получение и передачу рассматриваемых предметов. Когда один из участников получает товар с браком или недостатком, то другая сторона должна отвечать согласно условиям, предусмотренным в бумаге или аналогично тому, какая ответственность наступает при купле-продаже.
В ситуации, когда происходит изъятие товара третьим лицом, то пострадавшая сторона получает право требовать, чтобы второй участник вернул товар, который был получен во время обмена и произвел возмещение убытков на основании положений ст. 571 ГК РФ. Эти правила распространяются и на договор мены земельного участка.
Отличия от купли-продажи
Невзирая на то, что в статье 567 ГК РФ по факту устанавливается сходство рассматриваемого отношения с куплей-продажей, а также для удобства участников принято именовать как продавец и покупатель. Однако, между ними есть отличия.
Основная отличительная черта заключается в том, что при заключении купли-продажи участник передает другому деньги. Договор мены квартиры предусматривает необходимость передачи средств только в том случае, когда производится обмен товарами, обладающими разной стоимостью.
Стоимость
Отражение стоимости в рассматриваемом отношении является не обязательным условием. Однако, иногда такое указание требуется для того, чтобы верно вести учет бухгалтерского типа.
Только таким образом получится избежать проблем с фискальными органами. Договор мены между близкими родственниками предусматривает 2 способа оценки:
- третьи лица не привлекаются;
- основанная на данных бухгалтерского учета.
Также можно использовать независимую оценку. Ей занимаются специальные фирмы, которые руководствуются составленной бумагой.
Обмен квартир
Договор обмена жилыми помещениями имеет особенности:
- применяются правила купли и продажи квартиры, при условии, что это не нарушает сущность соглашения;
- когда цена не указывается, считается, что недвижимость является равноценной;
- расходы, связанные с оформлением правомочий собственности на имущество, несет тот, кто выступает владельцем предложенного объекта;
- право собственности получает каждый участник сделки после того, как все условия исполнены.
Если договор мены квартиры отражает разные сроки, тогда учитывать стоит положения о встречных требованиях.
Можно ли разменять муниципальную квартиру без приватизации
Если говорить о том, можно ли разменять неприватизированную квартиру, стоит указать, что возможность произвести размен такой жилплощади есть. В законодательстве не предусматривается запрет для реализации данного действия. В этом случае могут быть использованы несколько вариантов. Стоит учесть, что поменять неприватизированное жилье на приватизированное не получится.
Закон указывая на то, можно ли разменять неприватизированную квартиру на частую собственность, отмечает, что сделать это невозможно. Договор обмена жилыми помещениями, которые принадлежат муниципалитету, предусматривает единственный способ – оформление нового соглашения социального найма.
Как происходит обмен квартирами с доплатой
Обмен квартирами с доплатой может производиться в нескольких вариантах:
- на вторичном рынке, то есть заключается соглашение, где указывается, что стоимость одной квартиры не равна второй и у стороны появляется обязанность доплатить;
- в новостройке, при этом используется программа trade-in. Здесь производится заключение нового соглашения, согласно условиям которого старая квартира обменивается на новую.
Обмен земельных наделов может иметь аналогичный формат.
Сделка в отношении земли
Договор мены земельного участка отражается в положениях ГК РФ. Обмен земельными участками может производить только собственник данного имущества. Вне зависимости от того, заключается сделка между родственниками или нет, соглашение подлежит обязательной регистрации при обращении в отделение Росреестра.
Причина заключается в том, что рассматриваемые объекты отнесены к недвижимости. Договор мены земельного участка имеет некоторые особенности:
- производится передача правомочий собственности на землю;
- допустимо осуществить не обмен земельными участками, а смену надела на средство передвижения;
- в соглашении может отражаться условие относительно выплаты вознаграждения.
Договор мены между близкими родственниками и иными лицами подразумевает оценку имущества, передающегося в рамках соглашения. Это может быть кадастровая или инвентаризационная цена.
Между родственниками
Соглашение между родственниками формируется в письменной форме. Исключением может выступать ситуация, когда стоимость имущества составляет менее десяти тысяч рублей. Родственный обмен квартиры на квартиру также предусматривает необходимость обязательность регистрации соглашения.
Для этого гражданам потребуется обратиться в отделение Росреестра. Обмен жилыми помещениями между собственниками жилья допускает игнорирование обращения в нотариальную контору для заверки документации, когда сторонами соглашения выступают родственники.
Договор мены между близкими родственниками не подлежит налогообложению.
Обмен недвижимого имущества между физическими лицами
Конкретный формат рассматриваемого соглашения не предусмотрен в законодательстве. По этой причине, когда речь идет про недвижимость, использовать следует положения, отнесенные к купле и продаже.
Это говорит о том, что этот акт, равно как и договор мены между близкими родственниками, подлежит заключению в письменном формате. При этом, каждая сторона должна поставить подпись в конце акта.
Допустимо использовать заверение нотариусом, однако, данное требование не обязательное.
Образец
Предмет сделки оказывает влияние на то, сколько разделов будет в документе и как они будут именоваться. К примеру, образец соглашения земли отражает такие разделы:
- предмет соглашения;
- обременения, которые установлены в отношении наделов;
- ограничения относительно использования;
- правомочия и обязательства;
- ответственность;
- реквизиты и заключительные положения.
Для правильного формирования рассматриваемого акта нужно использовать образец. Вне зависимости от того, в отношении какого предмета составляется документ, отразить следует место его формирования и время. Кроме того, прописываются данные акта, посредством которого удостоверяется личность граждан.
На завершающей стадии оформления акта каждый участник должен поставить свою подпись. Также к бумаге прикладывается документация на предметы, передаваемые по нему.
Образец для квартир
В данном случае следует отразить основные разделы, что прописаны выше. Особенностью рассматриваемого акта выступает то, что гражданину потребуется указать:
- величину каждой квартиры;
- стоимость объектов;
- место расположения;
- указание на документацию правоустанавливающего типа.
Если данные условия не соблюдены – сделка не действительна.
Пример с доплатой
Особенностью здесь выступает то, что сторонам потребуется произвести оценку стоимости каждого предмета, который передается по составленной бумаге. Вписать нужно точную сумму, которую должна оплатить сторона. При этом, прописывается не только величина доплаты, но и сроки ее внесения.
Образец для земли
В данном случае стороны указывают точное место расположение наделов, так как иначе идентифицировать объект будет довольно сложно. Кроме того, потребуется, чтобы в отношении каждого участка были проведены необходимые работы, такие как межевание.
Таким образом, при оформлении рассматриваемого акта, нужно учитывать положения ГК РФ. В общем, форма схожа с куплей и продажей. Однако, мене присущи особенности.
