Поиск недвижимости, удовлетворяющей определенным критериям, отнимает много времени. Иногда когда квартира уже найдена, но не всегда представляется возможным осуществить покупку – у покупателя и продавца могут иметь место различные обстоятельства (ипотечное кредитование, отсутствие документов). Составление предварительного договора купли продажи позволит оформить сделку официально и гарантирует, что она будет иметь юридическую силу.
Что это за документ и зачем он необходим
ПДКП – документ, контрактного типа, заключенный между участниками сделки. Обязывает стороны осуществить продажу и покупку недвижимости. Оформляется до начала основной процедуры, используется на первом этапе купли-продажи. На официальном документе, продавец и покупатель ставят свои подписи. Квартира резервируется за потенциальным клиентом, но в собственность не переходит.
Предварительный договор дает участникам процедуры следующие гарантии:
- собственнику недвижимости – что покупатель не откажется от приобретения жилплощади;
- клиенту – что квартира снята с торгов и зарезервирована за ним.
Именно в этих целях и заключается ПДКП. Также он выступает предварительным документом, необходимым для оформления купли-продажи жилой площади. По тексту указываются тех- и кадастровые характеристики недвижимости, которые станут предметом соглашения.
На заметку! До заключения ОДКП, покупатель может проверять подлинность представленной информации. Сверять данные с теми, которые будут прописаны в соглашении. По тексту указываются ссылки на отсутствие препятствий к проведению процедуры, устанавливаются сроки оформления покупки.
Чем отличается ПДКП от ОДКП
Основное отличие предсоглашения от основного в том, что ПД не предоставляет оснований для приобретения права собственности на квартиру. По нему не передается недвижимость или деньги на ее оплату.
Существуют и другие особенности, на которые необходимо обратить внимание:
- Предмет. В ПД описывается поверхностно: можно указать просто адрес. Но при желании учитывается площадь, количество помещений и другие нюансы.
- Стоимость. Несмотря на указание цены в ПДКП, денежные средства при его подписании продавцу не передаются. Но может быть внесен задаток или аванс в счет стоимости жилья.
- Сроки. По умолчанию первоначальное соглашение действительно 1 год. Далее оно признается недействительным или расторгается через суд. ОДКП действует бессрочно, после его подписания, госрегистрации и заверения у нотариуса (при необходимости). По тексту могут быть указаны некоторые ограничения.
ПДКП заключается в письменной форме. Заверять у нотариуса не обязательно. ОДКП может заключаться в простой форме, иногда в нотариальной (при продаже недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного лица или жилплощади, принадлежащей собственникам в определенных долях). Государственная регистрация – обязательное условие.
Как составить документ, чтобы он имел юридическую силу
При оформлении договора необходимо учитывать некоторые моменты. В ПД должны присутствовать доказательства:
- право- и дееспособности владельца имущества;
- отсутствия притязаний на недвижимость со стороны других лиц и обременений.
Также по тексту ПДКП должны быть внесена основная информация, без которой совершить куплю-продажу невозможно. А именно:
- данные паспорта собственника и покупателя;
- стоимость жилой площади.
Оформляя предварительный договор купли и продажи квартиры с задатком или без него, не следует забывать о дополнительных условиях. Они оговаривают, как заинтересованные лица распределяют расходы, связанные с заключением сделки:
- оформление первоначального соглашения;
- государственная пошлина;
- аренда ячейки в банке.
Внимание! Перечень дополнительных условий не ограничен. Благодаря ним продавец и покупатель сможет защитить себя от рисков при возникновении непредвиденных ситуаций.
Особенности оформления ПД
Правильно оформленный документ дает возможность предупредить возникновение спорных вопросов. При составлении предварительного договора купли продажи необходимо быть внимательным и соблюдать аккуратность, выбирая перечень условий. Текст ПДКП может быть обширным. Оформляя ПД, не следует забывать и о некоторых требованиях:
- четкость изложения;
- лаконичность;
- исключение разночтений;
- правильность структуры, которая будет повторяться в основном документе.
При составлении соглашения, нужно внимательно отнестись к основным и дополнительным условиям процедуры.
Для подписания ПД участники должны предоставить документацию, без которой совершить куплю-продажу невозможно:
- паспорта;
- правоустанавливающую документацию;
- выписки из единого государственного реестра недвижимости;
- выписки из домкниги;
- справки из бюро технической инвентаризации.
В расширенном перечне заинтересован покупатель квартиры, рискующий столкнуться с определенными проблемами.
Стороны сделки купли-продажи
Заключая ПДКП необходимо предусмотреть порядок, установленный для участников процедуры. Подписывается только правильно составленный ПД. Каждый гражданин указывает данные паспорта. Недостоверная информация, неточности приведут к тому, что он будет признан недействительным.
Предмет соглашения купли-продажи
Существенное условие ПД – исчерпывающие характеристики недвижимости (предмета сделки). Оформляя документ желательно указать:
- наименование правоустанавливающего свидетельства;
- местоположение жилой площади;
- год застройки здания;
- этажность строения;
- количество помещений;
- жилую и общую площадь.
Важно! Подробное указание характеристик недвижимого имущества, придаст ПДКП весомость. Следует указать, какие из параметров удовлетворяют требованиям потенциального клиента. На первом месте стоит перепланировка, узаконенная и подтвержденная документально.
Свидетельство на недвижимость о праве собственности сейчас не выдается. Подтверждением может быть выписка из госреестра, ДКП. Без данной документации заключить ПД не получится.
Преддоговор купли-продажи с авансом или задатком
Заключая сделку, продавец и покупатель обговаривают все нюансы. Участники обсуждают следующие вопросы:
- предоставление задатка или аванса, как им будут распоряжаться в случае отказа от подписания конечного соглашения;
- стоимость жилплощади, за которую она будет реализована;
- сроки и порядок оплаты;
- использование ячейки в банке.
На заметку! Заключение преддоговора купли-продажи – право участников, но не обязанность. ОДКП, составленный без ПДКП, имеет аналогичную юридическую силу.
Дополнения при внесении задатка
Правдивость своих намерений покупатель подтверждает, при внесении определенной суммы в счет оплаты стоимости жилья. Продавец, заключая предварительный договор купли и продажи квартиры с задатком, страхует себя от возможных рисков в случае отмены сделки по вине покупателя. Оговаривается данное обстоятельство вместе с порядком расчетов, по тексту указываются последствия отмены и нарушения ПДКП.
Дополнения при уплате аванса
Оформляя преддоговор квартиры с авансом нужно указать, в каком качестве предоставляются средства предварительной оплаты недвижимости. Задаток, более весомый аргумент при заключении сделки. Но выбор определенного вида предоплаты осуществляют участники самостоятельно. Они опираются на обстоятельства совершения процедуры, свои потребности.
Что учесть при составлении преддоговора по ипотеке
При оформлении ипотечной сделки необходимо разрешение банка – это основное требование для покупки жилплощади. Заключая предварительное соглашение купли продажи квартиры по ипотеке, следует предусмотреть отказ кредитной организации от предоставления средств. Здесь может быть два варианта:
- веская причина для возвращения аванса;
- вина покупателя – задаток остается у продавца.
Внимание! Данные условия закону не противоречат: продавец при отказе от покупки квартиры несет ущерб, снимая недвижимость с торгов и теряя потенциальных клиентов, что может передвинуть на неопределенный срок продажу.
Но, объективность отказа от проведения процедуры должна быть предусмотрена заранее, в качестве возможного непредвиденного обстоятельства. Покупая жилплощадь в ипотеку, данный фактор оговаривается заранее – по тексту указывается, является ли отказ финансово-кредитной организации веским аргументом для возвращения аванса, задатка или нет.
Образец преддоговора купли-продажи
Желательно найти актуальный пример заполнения предварительного соглашения, учитывающий требования закона, юридической практики. Когда между участниками достигнута договоренность касательно продажи жилья с авансом или задатком. По тексту подробно оговариваются данные условия. Законодательством не предусмотрена строгая форма ПДКП. Скачать образец договора можно в конце статьи, затем заполнив пустые строки или составив новый документ.
Существенные условия преддоговора
При составлении ПД стороны должны учитывать все нюансы. Существенные условия одни из них:
- стоимость жилплощади;
- порядок внесения оплаты;
- сроки заключения сделки;
- условия передачи права собственности на объект.
Могут быть внесены и другие пункты: расходы, обращение к нотариусу, вопрос об авансе, неустойки и пени, непредвиденные обстоятельства, расторжение ПД. Несоблюдение требований преддоговора влечет к его отмене.
Сколько действует предварительный договор
ПДКП сохраняет свою силу до момента подписания «главного» соглашения, с передачей документов в Росреестр. Если в установленные сроки купля продажа квартиры осуществлена не была, документ признается недействительным. Участники процедуры на его основании могут потребовать:
- вынудить контрагента осуществить процедуру через судебные инстанции;
- распорядиться авансом, не выдав его потенциальному клиенту;
- затребовать задаток в 2-х кратном размере с продавца жилой площади.
На заметку! Если сроки не установлены – ПД действует в течение 1 года, по истечении которого нужно заключить основное соглашение или решить вопрос относительно задатка, если он имел место.
Каких ошибок следует избежать при составлении ПДКП
Недооценивать юридической силы первоначального соглашения не стоит. Оформляя договор, необходимо предусмотреть все моменты, которые могут быть неправильно истолкованы в дальнейшем. Для ОДКП и преддоговора следует использовать один образец. И учитывать, как прописать в ПД санкции, которые могут быть применены при условии несоблюдения договоренности.
Расторжение преддоговора и основания
Относительно любого документа купли-продажи недвижимого имущества ГК РФ предусматривает возможность внести корректировки. А именно:
- изменить условия;
- отказаться от сделки.
При этом необходимо руководствоваться нормами ГК РФ главой 29. Обратиться к контрагенту с просьбой о расторжении договоренности можно в следующих ситуациях:
- обнаружено нарушение со стороны участника сделки;
- имеют место иные обстоятельства, вызвавшие заключение ПД;
- возникла непредвиденная ситуация;
- достигнуть договоренности решено на других условия;
- расторжение соглашения.
В случае если продавцу и покупателю не удалось достигнуть взаимопонимания, они имеют право решить спорный вопрос через судебные инстанции.
Заключение
Законодательство не обязывает заключать предварительный договор купли-продажи квартиры. Но, в некоторых ситуациях без него не обойтись: отсутствуют необходимые документы, для совершения сделки, квартира приобретается по ипотеке, другие обстоятельства. Важно при составлении ПДКП учесть все нюансы и отразить их по тексту документа. Преддоговор прекращает свое действие в момент подписания основного договора. Максимальный срок в течение, которого должны быть исполнены обязательства – год (если не указано иное).
