Все строящиеся дома и готовые новостройки
Москвы и Московской области

Москва и МО

Обременение на квартиру: определение и причины введения, как снять?

Обременение - это особый вид ограничения прав собственности на недвижимость. Оно выражается в невозможности свободно распоряжаться своим жильем без согласования с третьими лицами или государственными структурами.
Полезные статьи для продавцов недвижимости

Обременение - это особый вид ограничения прав собственности на недвижимость. Оно выражается в невозможности свободно распоряжаться своим жильем без согласования с третьими лицами или государственными структурами.

Виды обременений на жилье

Обременение на недвижимость — это ограничительное  право третьего лица на жилье, возникающие при разных условиях. Но это лицо не является владельцем, и не может оформить на себя право собственности (если иное не предусмотрено имеющимися у него документами). Обременение может возникнуть из-за:

  • вступления в силу судебного акта;

  • соглашения сторон;

  • подписания соответствующего договора.

Ограничения или обременения свидетельствуют о наличии установленных законом или уполномоченными организациями условий и запрещений, которые потенциально стесняют правообладателя при законном осуществлении права собственности и иных вещных прав на имущество. Они могут касаться как сельскохозяйственных земель, так и участков ИЖС. Обременение может возникать по условиям договора или в силу закона, а также быть как добровольным, так и принудительным. В России представлено множество видов обременений: залог, арест, аренда, рента, доверительное управление, сервитут и т.д. Каждый из них по-своему ограничивает права хозяина, предусматривая оформление дополнительных справок.

Сервитут

Сервитут — это ограничение, которое накладывается на арендаторов участков или физлиц, пользующихся помещениями не в собственности. Он представляет собой право лица на ограниченное использование чужого недвижимого имущества. Этот вид пользования объектом может быть оплачен отдельными физическими лицами, компаниями и  государством.

Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Частный сервитут обеспечивает нужды конкретного человека, а публичный используется для защиты социальных интересов. Как правило, публичный сервитут на землю связан с выполнением органами власти всевозможных распоряжений или государственных программ. 

Ипотечное обременение

Ипотечное обременение — это ограничение, которое возникает при оформлении ипотеки. В рамках приобретения жилья в кредит собственником недвижимости становится покупатель, но без разрешения банка он не может как-либо распоряжаться этим объектом (в т.ч. сдавать его в аренду). По закону банковская организация может присвоить жилье, если его хозяин (заемщик) перестанет выполнять долговые обязательства. После полного погашения ипотеки обременение снимается, и бывший заемщик становится полноправным владельцем объекта недвижимости.

Арест

Арест недвижимого имущества - это обременение, которое накладывается судом из-за долговых обязательств или преступных действий самого владельца. По закону недвижимость физлица может быть конфискована в качестве покрытия задолженности или выполнения судебного решения в пользу пострадавших и государственных органов.

Аренда

Аренда — это вид обременения, к которому в России относятся крайне несерьезно: собственники, сдавая жилье, часто не понимают то, что при подписании договора фактически накладывают на жилье обременение. Но в любом случае в рамках указанной процедуры арендодатель сдает объект нанимателю во временное пользование с рядом ограничений. После оформления договора хозяин жилья не может им пользоваться, но может продать. Однако по закону хозяин будет не вправе выселить квартирантов без соблюдения прописанных в соглашении причин.

Рента

Рента — это достаточно молодой вид обременения, относящийся к передаче прав на недвижимость при соблюдении определенных условий. В этом случае объектом обременения выступает сам собственник жилья, которому требуется помощь или стабильное материальное содержание. Он предоставляет объект недвижимости в ренту с требованием выполнения ряда условий до момента смерти, после которой жилье переходит в собственность второй стороне договора. При этом сделка может быть аннулирована если рентоплательщик не будет выполнять взятые на себя обязательства.

Доверительное управление

Стандартное доверительное управление - это услуга, при которой хозяина передает во временное пользование физлицу или юрлицу свой актив (недвижимость). Оно предусматривает заключение гражданско-правового договора с обязательным заверением в нотариальной контроле. По этому соглашению доверенное лицо будет управлять, но не владеть объектом. При этом по закону договор доверительного управления аннулируется после проведения сделки купли-продажи и смены собственника.

Регистрация в квартире третьих лиц

Постоянная регистрация в квартире третьих лиц - это обременение, которое можно легко снять через суд. По закону владелец объекта может выписать с жилплощади граждан, которые не являются членами его семьи, но при этом проживают в объекте. Однако есть исключения из правил. Хозяин жилья не сможет снять с регистрационного учета физлиц, которые относятся к следующим категориям:

  1. Несовершеннолетние, проживающие в детдоме или ином детском учреждении по решению ООиП.

  2. Граждане, отказавшиеся от приватизации в этой квартире в пользу других собственников.

  3. Люди, проживающие в объекте на основании завещательного отказа.

  4. Физлица, живущие в ЖСК и выплатившие хотя бы часть пая за квартиру (при условии предоставления подтверждающих документов).

  5. Рентополучатели: плательщики ренты не могут выселить их даже при условии того, что  в их отношении нет нареканий, и они полностью выполняют свои обязанности по предварительно заключенному договору.

  6. Иждивенцы, т.е. лица, которые находятся на полном попечении собственника недвижимости. Как правило, к ним относятся недееспособные граждане и инвалиды.

  7. Наниматели служебных помещений, которые получили право пожизненного проживания до 2005 года, но при этом остались нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Выписка указанных граждан возможна только в добровольном порядке при их личном согласии. Если зарегистрированные лица (или их представители) не захотят оформлять новые документы, любые действия будут бессмысленны и бесполезны.

Аварийность дома и его подготовка к сносу

Статус аварийного дома сам по себе не является обременением для квартиры, но накладывает определенные ограничения для их последующего использования. В отдельных случаях в зданиях, признанных аварийными и подготовленных к сносу, нельзя продавать квартиры: запрет вводится на любые регистрационные действия по переоформлению права собственности.

Несовершеннолетний или недееспособный совладелец

Квартирой по закону может владеть несколько человек: в рамках долевой совместной или общей собственности. При продаже доли каждому из них нужно взять разрешение сособственника на проведение сделки, однако отчуждение всей квартиры лишено подобных затяжных процессов: стороны просто подписывают ДКП с покупателем и посещают МФЦ (Росреестр) для подачи бумаг. Однако при наличии в числе собственников несовершеннолетних или недееспособных физлиц ситуация осложняется.

По закону защитой их прав должны заниматься органы опеки (региональное отделение). Т.е. сделки с недвижимостью детей (подростков) и недееспособных граждан совершаются только с разрешения ООиП. Это накладывает определенные ограничения для владельцев других долей в объекте, т.к. они не смогут продать всю квартиру без получения соответствующего одобрения.

Как правило, ребенок может стать собственником доли после дарения, в результате наследования или в рамках обмена, но сегодня чаще всего такое обременение возникает из-за использования материнского капитала. В случае направления средств государственной субсидии на покупку объекта недвижимости каждый член семьи получает определенную долю имущества, в т.ч. и дети. Если маткапитал был потрачен на приобретение жилплощади, родители несовершеннолетних обязаны оформить долевую собственность, иначе будет зафиксировано нарушение закона.

Т.е. на основании актуальных нормативно-правовых актов все сделки с квартирами, купленными с помощью материнского (семейного) капитала подлежат контролю со стороны ООиП. Это сделано для того, чтобы защитить тех, кто не в состоянии позаботиться о себе сам (хотя по факту подобный контроль существенным образом усложняет все процедуры на рынке, т.к. родители и так не планируют лишать своего ребенка недвижимости, просто не хотят оформлять дополнительные ненужные документы и тратить на это время и деньги).  

Как снять обременение с квартиры

Снять обременение с объекта недвижимости можно в отделении Росреестра или МФЦ. Также человек может провести эту процедуру через официальный сайт Росреестра (но только в том случае, если у него есть усиленная квалификационная подпись).

Пошаговая инструкция по снятию ипотечного обременения

В большинстве случаев вопросы снятия обременения с объекта жилой недвижимости связаны с выплатой ипотеки. Если человек смог погасить задолженность перед банком, квартира становится полностью его. Однако для корректного оформления документов ему необходимо:

  • взять справку о погашении ипотечного займа в банке, с которым был оформлен кредитный договор;

  • подать в банковское отделение заявление на выдачу закладной;

  • направит документационный пакет в МФЦ;

  • получить официальную справку о полном снятии обременения с объекта;

  • проверить, точно ли снято обременение.

Отдельные банки в РФ предлагают упрощенную процедуру снятия обременения. К примеру, в Сбербанке его аннулируют автоматически после погашения долга. Однако эксперты в любом случае советуют узнавать, действительно ли обременение было снято. Т.к. иначе факт неправильно оформленных бумаг может обнаружиться в самый неподходящий момент: в т.ч. при подготовке к сделке купли-продажи.

Также в рамках снятия обременения в любом банке нужно подготовить ряд документов, обеспечивающих законность процедуры. К ним можно отнести решение суда о снятии имеющихся ограничений и заявления:

  • от обеих сторон сделки с требованием снять обременения по займу;

  • от владельца закладной;

  • от заемщика с отметкой о выполнении всех долговых обязательств по конкретному объекту.

Документы предоставляются в оригиналах, но в дополнении к ним нужно оформить сканы и ксерокопии. 

Как проверить отсутствие обременения на жилье

Для проверки отсутствия обременения на объект недвижимости следует оформить запрос выписки из ЕГРН. В рамках этой процедуры заявитель может лично посетить отделение Росреестра или отправить запрос в эту организацию заказным письмом (к нему нужно будет приложить квитанцию об оплате госпошлины). Если у человека есть квалифицированная электронно-цифровая подпись, он может получить услугу в дистанционном порядке. Вне зависимости от того, как именно будет подана заявка в Росреестр, для получения нужных сведений потребуются адрес объекта и его кадастровый паспорт. 

Как продать недвижимость с обременением в 2022 году

Продажа квартиры с обременением - это стандартная гражданско-правовая сделка, которая регламентируется рядом действующих нормативно-правовых актов. Она абсолютно законна и легитимна. Т.е. человек, владеющий жильем с ограничением права собственности, может ее продать и передать новому хозяину. Однако обременение будет также передано вместе с квартирой. Это актуально как для залогово-ипотечных объектов, так и для недвижимости, где прописаны граждане, которых невозможно снять с регистрационного учета по закону. 

Продажа ипотечной квартиры

Процедура продажи объекта недвижимости, который находится в ипотеке, включает в себя:

  • поиск клиентов и согласование с ними схемы расчетов;

  • оформление досрочного погашения жилищного займа в банке;

  • заключение предварительного договора купли-продажи с составлением расписки (в ней должно быть указано то, что покупатель предоставил денежную сумму, необходимую для покрытия имеющегося долга);

  • подтверждение представителем банка факта закрытия ипотеки и выплаты полной суммы долга;

  • получение соответствующей справки из банка;

  • предоставление документов в Росреестр;

  • официальное снятие обременения в Росреестре;

  • подписание ДКП.

По этой схеме можно купить квартиру как за наличные, так и в кредит (при этом банк для ипотеки также может быть любым).

Документы для продажи квартиры с обременением

По закону для продажи объекта недвижимости с обременением необходимо подготовить следующие документы:

  • выписку ЕГРН в online форме;

  • копию документа, на основании которого на объект оформлено обременение;

  • свидетельство о браке (при наличии);

  • согласие ООиП (если одним из собственников является несовершеннолетний);

  • справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам;

  • документ об оценке.

Конкретный список бумаг необходимо уточнять индивидуально в зависимости от особенностей выбранного объекта недвижимости.

Снижает ли обременение стоимость квартиры

Наличие обременения на жилье негативным образом сказывается на его стоимости. Нередко оно является преградой для покупки недвижимости в ипотеку, т.к. банк крайне редко выдает ссуду на потенциально проблемные квартиры (особенно на те объекты, в которых есть жильцы с правом пожизненного проживания или завещательным отказом). Дело в том, что такую недвижимость будет крайне сложно продать, если заемщик перестанет платить ссуду.

Однако ипотечное обременение обычно не доставляет таких сложностей. Более того: сегодня введен законопроект, по которому банкам разрешат переоформлять уже существующую ипотеку старого заемщика на нового клиента (владельца). Т.е. покупатель сможет приобрести недвижимость в кредит по старой ставке. Это гарантированно повысит интерес клиентов к объектам с ипотекой (может быть, даже станет косвенной причиной увеличения их цены в рекламе).

Обременения на квартиру и презумпция виновности покупателя

В рамках российского законодательства действует понятие добросовестного приобретателя. Оно базируется на том, что еще до заключения сделки и подписания договора купли-продажи клиент сам или с помощью экспертов профильных организаций (юридических центров и риелторских агентств) должен убедиться в правомерности операции. Т.е. он должен проверить то, что выбранное жилье может быть продано, а прежний владелец может продавать этот объект. В противном случае процедура может закончиться длительными судебными разбирательствами и даже признанием заключенной сделки недействительной.

Т.е. покупатель должен сам проверить историю квартиры и на основании архивных выписок и профильных документов ЕГРН удостовериться в отсутствии обременений. Если он этого не сделает и обнаружит ограничения права собственности уже после проведения государственной регистрации, что-либо изменить будет нельзя: уже не получится обвинить в наличии обременения бывшего владельца и расторгнуть сделку.

Краткий вывод

Обременение на недвижимость - это комплексное ограничение прав собственности, которое негативным образом сказывается на снижении ликвидности объекта. Из-за него владельцы квартир на вторичке могут быть лишены возможности осуществлять полный контроль над своим жильем вне зависимости от его рыночной стоимости.

Оцените статью
Поделиться

При копировании материала активная ссылка на reforum.ru обязательна

Актуальные предложения