Все строящиеся дома и готовые новостройки
Москвы и Московской области

Москва и МО

Обременение на квартиру: определение и причины введения, как снять?

Обременение на квартиру предусматривает исполнение ряда условий. При наличии такой меры у гражданина нет возможности продавать квартиру. Что означает обременение описано в законодательстве.

Полезные статьи для продавцов недвижимости

Обременение может возникнуть по нескольким причинам в силу действующего законодательства или согласно условиям договора. Каждый конкретный вид ограничивает владельца в его правах. Организация, наложившая запрет на помещение, становится её совладельцем.

Определение

Иллюстрация

Что значит «обременение на квартиру» и чем это грозит хозяину? По сути, ограничение является разновидностью имущественного ареста, наложенного финасовой или государственной организацией. Самый распространённый вид - ипотека. В период действия данной меры владелец залогового имущества не может использовать свою собственность в полной мере.

Разновидности

Ограничение может возникнуть из-за кредитования, заключения соглашения аренды или ренты, вынужденного использования чужой территории, договора доверительного управления недвижимостью или по решению опекунского совета. В большинстве случаев причиной становится ссуда.

Хозяин может проживать на этой жилплощади, ремонтировать её, принимать гостей и прописывать близких родственников, но не имеет права:

  • сдавать помещения в аренду;
  • осуществлять её перепланировку;
  • выставлять на продажу;
  • дарить или прописывать посторонних людей, не получив официального согласия кредитной фирмы.

До момента погашения долга имущество заёмщика становится залогом, оставаясь при этом его собственностью. После погашения долга введенную меру снимают. Если в силу каких-либо причин должник не может выплатить долг, кредитор предоставляет ему возможность продать залоговую часть, чтобы выплатить недостающую сумму.

После выплаты кредита вопрос «как снять обременение с квартиры?» не потеряет актуальности, так как ограничение прав на недвижимость не исчезает автоматически. Ограничение, связанное с арендой, ограничивает права владельца арендованной площади. Арендованная часть помещения не может быть ни продана, ни передана в дар до окончания срока договора.

Владелец жилья может продать или сдать в наём только ту часть жилой площади, на которую не распространяется договор аренды. Лицо, официально арендовавшее жилую площадь, может распоряжаться ею до окончания срока договора, даже если появился новый владелец. Ограничения по соглашению ренты подразумевает передачу прав собственности в обмен на оказание регулярной материальной или нематериальной помощи.

В большинстве случаев должник по договору ренты берёт на себя обязательства регулярно выплачивать кредитору определённую сумму, помогать ему вести хозяйство или ухаживать за ним. После смерти собственника должник по рентному договору получает право на владение жилой площадью. Ограничение прав может быть связано с использованием чужой территории без официального согласия владельцев. Тут применяется понятие «сервитут».

Право пользования чужой недвижимостью распространяется:

  • на организации, занимающиеся прокладыванием коммуникаций. Иногда им приходится вторгаться на чужие земельные участки;
  • на владельцев коммуналки или работников офисов, которым приходится пользоваться проходным помещением, принадлежащим третьим лицам, чтобы попасть в свои комнаты или на рабочие места.

Рассматриваемая мера, связанная с опекой, возникает, когда право проживать в помещении, выставленном на продажу, распространяется на несовершеннолетних.

Процедура снятия

Иллюстрация

Снять ограничение после погашения долга можно двумя способами:

  • оформить необходимые бумаги, лично наведавшись в МФЦ;
  • вернуть права online, на сайте Росреестра. Этот способ приемлем для обладателей квалифицированной электронной подписи.

Ограничение прав, возникшее после заключения договора аренды или ренты, заканчивается после окончания срока действия договора в первом случае и после смерти кредитора во втором, либо по решению суда. Вопросы прекращения действия данной меры, связанного с сервитутом, решаются по договорённости сторон или в судебном порядке.

По опеке снимается после того, как несовершеннолетним будет предоставлена жилая площадь, эквивалентная той, на которой они изначально проживали.

Снятие обременения с ипотечного жилья

Возможны варианты и спорные ситуации. Прежде всего, заёмщик должен убедиться, что в его распоряжении уже имеются следующие бумаги:

  • заявление с требованием снять его по займу, подписанное обеими сторонами (заёмщиком и представителем кредитора);
  • заявление владельца закладной;
  • заявление, составленное заёмщиком, к которому приложена отметка о выполнении финансовых обязательств;
  • решение суда о снятии ограничений.

Процесс снятия через МФЦ состоит из следующих этапов:

  1. Сбор документации. Пакет документов состоит из справки о погашении долга, закладной, выданной финансовой организацией, свидетельства о правах собственности (если есть), договора и паспорта. Если владельцами являются несколько лиц, потребуются паспорта каждого из них;
  2. получение документов, подтверждающих полномочия служащего, предоставившего кредит и справки о погашении долга по займу; подача заявления и документации в МФЦ;
  3. подача заявления в Единый Реестр Недвижимости с требованием выдать выписку о снятии;
  4. получение уведомления о том, что обременение погашено (требует времени). В выписке, предоставленной Единым Реестром, должны отсутствовать отметки о наличии ограничений.

О причинах возникновения спорных ситуаций

Иллюстрация

Погашение задолженности не является гарантией, что вопрос об обременении полностью закрыт, даже если фирма выдала заёмщику справку о погашении долга. Споры могут возникнуть по причине:

  • неполной выплаты кредита из-за ошибки, допущенной работниками банка. Получение выписки о снятии не освобождает оформителя займа от выплат. Прежде, чем предоставить банку недостающую сумму, заёмщик должен удостовериться, что требования законны;
  • административных или кадровых проблем.

Не у всех служащих есть право подписи бумаг, связанных с кредитованием. Запоздалая выдача документа о погашении долга может повлиять на финансовую историю заёмщика.

Ликвидации компании, предоставившей средства. Бывают случаи, когда кредит давно погашен, но у бывшего заёмщика нет времени заниматься выведением объекта из-под залога, а когда время находится, банк уже расформирован. В этой ситуации бывшему заёмщику придётся найти уполномоченного кредитора, наделённого правом подписывать бумаги, подтверждающие факт снятия обременения.

Лица, не располагающие достаточным количеством времени, могут возложить обязанности по посещению госучреждений и сбору необходимых документов на посредников-юристов. Такая форма посредничества возможна после оформления доверенности, заверенной нотариусом.

Как снять через интернет

Владелец электронной подписи должен посетить сайт Росреестра, выбрать категорию «Регистрация прекращения прав, ограничений прав», а в ней - пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке». После ввода данных, запрошенных системой, владельцу останется предоставить сайту сканы необходимых документов и поставить электронную подпись.

Владелец жилья должен понимать, что получит возможность снять обременение с жилья после полной оплаты займа.

Как убедиться, что снято

Получить подтверждение можно двумя способами:

  • непосредственно на сайте Росреестра, через неделю после того, как снятие обременения подтвердит МФЦ;
  • через МФЦ, заказав выписку из Единого государственного реестра.

Продажа

На вопрос «можно ли продать квартиру с обременением?» большинство риэлторов ответят утвердительно. Конечно, продавец должен быть готов к тому, что обременение любого типа отпугнёт большую часть покупателей, а также к тому, что реальную цену ему вряд ли кто-то заплатит.

Единственный способ продать помещение по рыночной цене - в срочном порядке снять данную меру или погасить займ, если ограничение прав связано с ипотекой. Во втором случае банк выдаст владельцу жилья справку - подтверждение закрытия соглашения. Бывшему заёмщику останется только предоставить документ в Росреестр и снять обременение.

Продажа ипотечной недвижимости

Если долг не слишком велик, заёмщику стоит попытаться оформить потребительский кредит, который будет погашен после продажи жилья. Проблема заключается в том, что организация может отказать в выдаче потребительского займа, так как оформитель в глазах инспекторов является неплатёжеспособным.

Наиболее приемлемый способ осуществить продажу залоговой жилплощади - выплата основной суммы задолженности в счёт оплаты жилья. То есть, из стоимости вычитается сумма долга, а продавец получает остаток.

Ход процедуры:

  • стороны встречаются с человеком, представляющим интересы организации. Подготовив необходимую документацию, представитель банка оформляет досрочное погашение залога;
  • продавец и покупатель заключают ориентировочный договор купли-продажи, оформляют расписку, подтверждающие, что последний выплатил сумму, необходимую для погашения долга;
  • представитель банка подтверждает факт закрытия ипотеки и выплаты основной суммы задолженности, выдав соответствующую выписку о прекращении действия кредитного акта;
  • документы подаются в Росреестр. Здесь фиксируют факт снятия, предоставив покупателю на руки соответствующую выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости;
  • участники оформляют соглашение о купле-продаже, регистрируют передачу прав собственности.

После этого сумма, оставшаяся от погашения ипотеки, переводится на счёт продавца. В большинстве случаев гражданин, который должен располагать суммой, достаточной для приобретения залогового жилья, сам нуждается в кредитовании, так как не может купить жильё за собственные деньги.

Проблема решается посредством осуществления финансовой операции, известной как «ипотека в ипотеку». Что это значит? Проведение такой сделки станет возможным при условии, что новый кредит будет оформлен в том же банке, с которым продавец заключил договор на выдачу средств.

Обратившись в банк, стороны решают, по какому из сценариев будет развиваться их дальнейшее взаимодействие.

Вариант первый. Гражданин располагает суммой, необходимой для погашения долга продавца. В этом случае:

  • заключив предварительный документ по купле-продаже, стороны заверяют его в нотариальной конторе. Впоследствии, если сделка сорвётся, лицо сможет добиться принудительной продажи жилья через суд;
  • на следующем этапе проведения сделки покупателю предстоит внести необходимую сумму на банковский счёт с тем, чтобы погасить ипотечный долг. Банк, в свою очередь закрывает ипотечный счёт и выдаёт плательщику закладную;
  • покупатель обращается в банк с просьбой предоставить ипотеку;
  • одобрив просьбу клиента о предоставлении ипотечного кредита, банк регистрирует сделку, после чего права собственности на недвижимость переходят к новому заёмщику.

Вариант второй. Ипотечный долг переводится на покупателя. Далее события развиваются следующим образом:

  • рассмотрев заявку клиента, банк расторгает кредитный договор, который заключил продавец недвижимости и оформляет новый, где в качестве заёмщика выступает приобретатель ипотечной квартиры. Перевод продавцу разницы, оставшейся после заключения сделки купли-продажи, осуществляется банком;
  • покупатель предоставляет банку необходимый пакет документов, официально подтверждённую справку о доходах и выплачивает сумму первоначального взноса.

В обоих случаях снятие по ипотеке оформляется по общепринятым правилам.

Как продать через банк, наложивший меры

Иллюстрация

По инициативе банка, объект, на который оформлена ипотека, выставляется на торги. Вернув свои деньги, банк расторгает ипотечный акт. Для заёмщика такая сделка может обернуться потерей квартиры и денег, так как на публичных аукционах недвижимость часто «улетает» по самой низкой цене.

Продажа помещения с обременением через банк – крайняя мера. Этот вариант рассматривается в таких случаях, когда заёмщик не может выплатить кредит и найти желающих приобрести у него ипотечную квартиру.

Как продать недвижимость, находящуюся в залоге, без участия банка-кредитора

Ниже предложены варианты досрочного погашения долга и снятия:

  • включить сумму кредита в стоимость.
  • выплатить кредит и подтвердить факт погашения ипотеки в ЕГРН.
  • зарегистрировать передачу прав собственности на жильё человеку, купившему жильё;
  • заключить трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком

После того, как покупатель заложил средства, необходимые для погашения ипотеки, в первую банковскую ячейку, а оставшуюся часть стоимости (ту, которая причитается продавцу) – во вторую, стороны подписывают документ о купле продаже.

После того, как новый владелец квартиры официально вступил в свои права, ячейки открываются; погасить ипотеку путем кредитования в другом банке. Снять ограничение, обратившись в ЕГРН, после чего оформить сделку купли-продажи; уступить квартиру покупателю по заниженной цене.

Операция невозможна без согласия банка на продажу ипотечной квартиры. В этом случае продавцу недвижимости придется согласиться с условиями оформления необходимых документов, продиктованными банком.

Возможные риски

Собираясь приобрести помещение на вторичном рынке, потенциальному покупателю стоит поинтересоваться, нет ли на приглянувшемся жилье, рассматриваемой меры. Убедиться в «чистоте» квартиры можно несколькими способами.

Например, посетив отделение Росреестра или один из его порталов. Информация о существовании ограничения содержится в пункте № 4 выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Подтверждением того, что обременение не наложено, является пометка «не зарегистрировано». Сведения предоставляются после уплаты государственной пошлины и заполнения соответствующего заявления.

Таким образом, на заметку покупателю вторичного жилья Введение может быть добровольным и принудительным. Добровольная мера возникает в ситуации, когда владелец закладывает свое имущество, чтобы взять кредит. Основанием для принудительного ограничения может стать неуплата долга. В этом случае недвижимость должника арестовывается.

Поделиться

При копировании материала активная ссылка на reforum.ru обязательна

Актуальные предложения