Доверенность на продажу квартиры – это документ, который дает полномочия на совершение указанной гражданско-правовой сделки третьему лицу. Ее использование и составление регламентируются Главой 10 ГК РФ.
Что такое доверенность на квартиру простыми словами
Доверенность на куплю-продажу – это документ, передающий определенные полномочия физлицам. Она составляется и удостоверяется у нотариуса вне зависимости от стоимости объекта и его месторасположения. По закону доверитель вправе указать любой круг обязанностей для своего представителя.
Составление этого разрешения является односторонней сделкой. Для того, чтобы подписать бумагу, достаточно желания и волеизъявления одного доверителя. Присутствие или согласие доверенного гражданина не требуется, но он может отказаться от возложенных на него обязательств и прав. Это не повлечет за собой никаких штрафных санкций.
Классификация
В 2022-2023 существует 3 основных вида доверенностей:
-
разовая, выдаваемая на совершения определенных действий (полномочия физлица по ней заканчиваются с прекращением срока действия);
-
специальная, которую оформляют на совершение определенных действий (от сбора документационного пакета до подписания ДКП);
-
общая, главная или генеральная, по которым доверенный представитель может совершать любые операции как собственник жилья.
При обращении в юридическую контору собственник должен понимать назначение разрешения и знать все полномочия, которыми будет наделено доверенное лицо.
Кто может оформить гендоверенность в России в 2022-2023
Составить и подписать доверенность на квартиру может только ее собственник. Если у объекта несколько владельцев, то каждый из них может оформить документ только на свою часть (или долю). Если хозяин является недееспособным или несовершеннолетним, то от его имени может действовать опекун. Однако в этом случае достаточно сложно провести сделку, т.к. отсутствие на подписании ДКП прямого представителя собственника вызовет много вопросов у контрагентов.
При этом в качестве доверенного лица могут выступать любые дееспособные совершеннолетние граждане РФ вне зависимости от наличия родственных связей. Хозяин объекта может выписать доверенность на друга, соседа, сослуживца, дальнего родственника и т.д. В одной бумаге от имени доверителя и представителя могут выступать сразу несколько человек. К примеру, 3-4 собственника объекта могут доверить ее реализацию только одному человеку, а один хозяин вправе выдать разрешение сразу на 3 представителей, наделив их одинаковыми или разными полномочиями.
Как оформить доверенность на квартиру: главные особенности
Доверенность на продажу жилого помещения оформляется в нотариальной конторе. По закону собственник жилья может выбрать любого нотариуса: можно не ориентироваться на расположение объекта и разные технические характеристики. Бумага всегда составляется на русском языке и содержит важные данные как доверенного лица, так и доверителя.
Гендоверенность может быть оформлена по шаблону юридической фирмы, но даже в этом случае она нуждается в проверке и тщательной вычитке. Юрист может опечататься в адресе, реквизитах доверителя, списке обязанностей и т.д. Конечно, в дальнейшем это можно исправить в этой же правовой конторе бесплатно, но целесообразнее все проверить на месте.
Как проходят операции с жильем по доверенности
Продажа объекта в 2022-2023 по гендоверенности представляет собой многоэтапный процесс, который включает в себя:
-
разработку документационного проекта;
-
подписание ДКП с указанием данных представителя и доверителя (как в их паспортах);
-
согласование вопросов оплаты;
-
проведение регистрации с переводом права собственности.
Операция с жильем подобного плана требует обязательного удостоверения договора купли-продажи. Считается, что это может помочь обезопасить себя от мошеннических схем.
Что прописывается в гендоверенности на квартиру
Доверенность составляется по единому образцу, который можно заранее запросить или скачать с сайта. При ее оформлении используется только русский язык без сокращений (допускаются только общепринятые аббревиатуры, но их также лучше не использовать, чтобы избежать двузначности.
Обязательные пункты
В гендоверенности на объект в РФ в обязательном порядке должны быть указаны:
-
дату составления и подписания;
-
точный адрес объекта (как в свидетельстве о праве собственности или в выписке ЕГРН);
-
описание жилого помещения;
-
возможность подписания ДКП;
-
разрешение на представление интересов собственников в государственных органах;
-
минимальную цену для реализации;
-
место подписания ДКП;
-
возможность получения денег от покупателя (в отдельных случаях доверенное лицо только подписывает ДКП, а средства за жилье перечисляются непосредственно собственнику объекта);
-
подпись доверителя (без этой подписи гендоверенность не имеет юридической силы даже в том случае, если изначально оформлена от руки).
При этом человек не может указать данные объекта, который ему не принадлежит. Т.е. он может доверить другим физлицам исполнение только тех действий, за которые отвечает он лично.
Необязательные пункты
Доверенность на продажу квартиры может содержать информацию о необязательных условиях сделки, конкретных документах, которые будет собирать доверенное лицо, используемой валюте и т.д. По соглашению сторон в нее можно включить любую информацию, описывающую планируемую операцию, в т.ч. образец подписи доверителя и представителя, возможность передоверия с указанием определенных ограничений или описание ограничений для покупателей (к примеру, невозможность ипотеки).
Сколько стоит доверенность на продажу
Стоимость гендоверенности на продажу объекта в России складывается из госпошлины и суммы технических услуг. Точные цены можно узнать при личном обращении к нотариусу. Как правило, они варьируются в пределах 1,5-2 т.р.
Основные этапы составления и подписания
Разработка доверенности на жилье в 2022-2023 проводится строго в нотариальной конторе и включает в себя:
-
поиск компании для согласования и заверения;
-
проверку личности доверителя (в т.ч. по паспорту);
-
описание правовых последствий составления разрешения;
-
составление самой гендоверенности по образцу с указанием определенных нюансов объекта;
-
подписание;
-
занесение данных в единый реестр.
Сведения в реестре доступны для всех желающих. Любые специалисты могут узнать необходимые сведения и произвести комплексную проверку предоставленной информации.
Требуемые документы
При оформлении доверенности на продажу объекта необходимо подготовить паспорта обоих участников и свидетельство (выписку) на квартиру, по которой проводится сделка. Все документы нужно предоставить в оригинале.
Сроки действия
Собственник жилья при оформлении доверенности может указать любой срок. По закону он никак не ограничен. Если в документе не будет стоять точных дат, н буде иметь юридическую силу в течение года с момента составления.
Обязательное заверение
Доверенность на продажу должна быть нотариально удостоверена без каких-либо исключений. Условия подобного заверения обговариваются в индивидуальном порядке. Если документ подпишут без участия нотариуса, он не будет иметь юридической силы, т.е. сделка станет считаться незаключенной вне зависимости от того, передал клиент деньги или нет. При этом в отдельных случаях вместо нотариуса разрешение может заверить другой человек:
-
У заключенного разрешение удостоверяет начальник колонии.
-
У постояльца социального учреждения с проживанием всё заверяет администрация организации.
-
У военнослужащего документы удостоверяется командиром воинской части.
Все доверенности, выданные таким образом, имеют правовую сил и могут использоваться для заключения ДКП.
Для каких действий можно оформить
Собственник может оформить доверенность для любых действий со своей квартирой или ее частью. На ее основании можно жилье продать, сдать, подготовить (провести хоумстейджинг), обменять и т.д. Все обязанности указываются на бумаге, и они могут быть практически любыми (ограничения есть, но они вполне логичны и понятны).
По закону доверенное лицо не вправе совершать операции купли-продажи от имени хозяина в отношении самого себя и в отношении самого собственника. При этом он может продать объект недвижимости представителю покупателя (т.е. тогда, когда гендоверенности на реализацию квартиры фигурируют с обеих сторон).
Риски при покупке жилья
При покупке квартиры по гендоверенности существует много рисков. К основным из них можно отнести приобретение жилья у мошенников, заключение ДКП по старой доверенности и невключение в документ остальных сособственников недвижимости (в т.ч. из-за нарушений правил наследования).
Как проверить
Доверенность представителя на продажу недвижимого имущества следует проверить дважды. Для начала данные о ней следует запросить на этапе сбора документационного пакета, а затем – перед подписанием ДКП (т.к. гендоверенность могут в любой момент отозвать). Согласно положениям нынешнего законодательства, доверитель не обязан сообщать об отзыве доверенности покупателям и риелторам. Считается, что они об этом все равно узнают самостоятельно. Если процедуру с перерегистрацией собственников все равно проведут, договор будет признан недействительным.
Для того, чтобы избежать подобной ситуации, можно воспользоваться сервисом Федеральной Нотариальной Палаты (reestr-dover ru). На этом сайте можно найти сведения об отмене доверенности по реквизитам в режиме онлайн. Также разрешение с реквизитами в обязательном порядке проверяют нотариусы по своим базам, но лучше перестраховаться и провести экспертизу самостоятельно (даже в том случае, если покупатель полностью доверяет юристу или риелтору, которые занимается всей организацией).
Как продать жилье, если покупатель опасается обмана, но у собственника нет возможности присутствовать на сделке
Если покупатель боится мошенничества, а хозяин никак не может лично подписать ДКП (к примеру, он находится в другом городе или за границей), можно выбрать следующие варианты решения проблемы:
-
заключить сделку с использованием аккредитива через банк с размещением денег на имя продавца недвижимости, а не его представителя;
-
составить доверенность на совершение конкретной операции с указанием ФИО покупателя и цены (в этом случае собственник составляет разрешение в своем городе и направляет его по адресу расположения объекта);
-
подписать договор удаленно с использованием ЭЦП (подписание может проходить в нотариальной компании или в российском консульстве).
Также клиенты могут внести аванс и подождать, пока приедет собственник (если он выехал за пределы города на какое-то определенное время, а не уехал из страны насовсем).
Где найти образец
Образец гендоверенности на продажу квартиры можно найти в открытом доступе. Лучше всего скачать его на сайте нотариальной фирмы, в которой будет происходить оформление и заверение.
Когда доверенность считается недействительной
Доверенность на продажу перестает действовать в том случае, если истекает ее срок или исполняется обязательство, по которому она была оформлена. Т.е. после совершения сделки купли-продажи, передачи ключей и получения денег документ будет считаться аннулированным. При этом по закону при возникновении каких-либо сложностей с квартирой уже после заключения ДКП доверенное лицо может действовать от лица продавца (т.е. решать по имеющейся гендоверенности вопросы с официальными органами).
Помимо этого доверенность может прекратить свое действие в том случае, если доверитель умер. При этом его правопреемники при принятии наследства должны сообщить о прекращении действия бумаги доверенному лицу и официальным организациям, в которых он может работать.
Физическое уничтожение гендоверенности или ее порча не является основанием для прекращения полномочий указанного физического лица. Однако в любом случае ее нужно будет восстановить, т.к. у покупателей могут возникнуть дополнительные вопросы и подозрения.
Краткое заключение
Доверенность на продажу жилья – это важный документ, который позволяет заключать гражданско-правовые сделки с указанным объектом недвижимости. Он подлежит обязательному удостоверению и предусматривает тщательную проверку всех реквизитов и данных сторонних бумаг.
