ИЖС и СНТ - это две категории земель. Они отличаются друг от друга целевым назначением и правовым режимом использования. Это нужно учитывать при покупке участка, имеющего тот или иной статус. Т.е. перед проведением сделки необходимо понять, чем отличается ИЖС от СНТ, и с какими ограничениями в дальнейшем придется столкнуться владельцу. Только после этого можно оформлять договор и подавать документы в органы юстиции.
Особенности участков ИЖС и СНТ
Участки СНТ и ИЖС имеют свои особенности, которые нужно учитывать их владельцам. Это даст возможность правильно составить документы и согласовать порядок дальнейшего использования земельного надела после получения его в собственность.
Что такое СНТ
СНТ - это садоводческое некоммерческое товарищество, которое предусматривает внесение определенных членских взносов. Оно создается садоводами для совместного ведения садоводства, огородничества, подсобного хозяйства. По решению общего собрания для СНТ назначается председатель, который в дальнейшем курирует все вопросы, связанные с этим образованием (к примеру, проведение газа, установку шлагбаума, облагораживание дороги).
Садовое товарищество всегда подразумевает какую-либо земледельческую деятельность. При этом наличие дома на таком участке возможно, но не обязательно.
Что такое ИЖС
Участки ИЖС представляют собой наделы под индивидуальное жилищное строительство. На них можно построить дом, получить постоянную регистрацию разбить огород. Участок может располагаться на территории садового товарищества или отдельного населенного пункта с развитой социальной инфраструктурой. Его можно купить в ипотеку или рассрочку (в т.ч. с использованием средств материнского капитала).
Различие СНТ и ИЖС
Участки ИЖС относятся к землям поселений, а СНТ - к сельскохозяйственным наделам. Это обуславливает ряд отличий, характерных для этих объектов:
-
На участке ИЖС можно возвести и зарегистрировать капитальное строение (с заведением городских коммуникаций), а на землях СНТ разрешено строить только дачи.
-
Прописка допустима только для ИЖС.
-
Жилье на участке ИЖС можно оформить в единоличную частную собственность.
-
Дачи СНТ не проверяют на соответствие требованиям ГрК РФ.
-
Участки ИЖС стоят дороже наделов СНТ. Это касается как рыночной цены, так и для кадастра. Из-за этого земельный налог на ИЖС выше, чем у СНТ, т.к. он и в том, и в другом случае составляет 0,3% от кадастровой стоимости объекта (с учетом налогового вычета для льготных категорий граждан).
Дома и участки ИЖС идеально подходят для ПМЖ, а дачи в СНТ допустимо использовать для кратковременного сезонного проживания (на основании требований противопожарной безопасности).
Законные требования к СНТ и ИЖС в текущем году: нормативное регулирование земельных отношений в РФ
Земельные отношения в Москве, Московской области и других регионах Российской Федерации регламентируются следующими нормативно-правовыми актами:
-
Конституцией РФ (ст. 8, 9, 12, 35, 72);
-
Земельным Кодексом;
-
Гражданским Кодексом РФ (в частности, ст. 130, 131, 216, 260-263, 279-282);
-
ПП РФ №833 и №262;
-
ФЗ №93 (закон о дачной амнистии);
-
ФЗ №217 (основное постановление СНТ: закон, регулирующий порядок работы садового некоммерческого товарищества);
-
ФЗ №66 о садоводческих, дачных и огороднических участках;
-
ФЗ №74 о крестьянском хозяйстве;
-
ФЗ №23 о государственном земельном кадастре;
-
ФЗ №101 об обороте с/х земель;
-
ФЗ №112 о ЛПХ;
-
ФЗ №122 о госрегистрации прав;
-
ФЗ №131 об организациях местного самоуправления (закон курирует правила распоряжения недвижимым имуществом в муниципальной собственности);
-
ФЗ №172 о переводе земли из одной категории в другую (в частности, в нем содержится информация о том, как получить ИЖС из СНТ);
-
Налоговым Кодексом и т.д.
Помимо федеральных законов существуют местные НПА, которые разрабатываются отдельно для каждого региона. При операциях с участками ИЖС или СНТ необходимо сначала ознакомиться с официальными нормативными документами и только затем приступать к каким-либо действиям. Эти рекомендации актуальны для земель любых категорий.
Как проходит покупка дома в СНТ и ИЖС в 2022 году
Покупка дома на участках ИЖС и СНТ - это гражданско-правовая сделка, которая проводится по четко выверенным схемам с обязательным оформлением ДКП и его последующей регистрацией в органах юстиции. Она не требует обязательного участия риелтора или юриста, но присутствие профильных специалистов при подписании договора и передаче денежных средств облегчает проведение операции.
Проведение сделки купли-продажи земли по договору
Договор купли-продажи участка составляется на русском языке в простой письменной форме (ППФ). Обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными объектами в большинстве случаев не предусмотрено законом, но стороны по согласованию могут обратиться к нотариуса и заверить переход права собственности. ДКП оформляется по единому образцу и включает в себя следующие сведения:
-
реквизиты каждой из сторон;
-
данные объекта недвижимости, необходимые для его полной идентификации;
-
сведения из правоустанавливающих и правоподтверждающих документов собственника;
-
наличие или отсутствие обременений;
-
главные условия сделки: стоимость объекта, порядок расчетов, сроки передачи недвижимого имущества и т.д.
Текст договора представляет собой результат совместной деятельности обоих участников сделки. Как правило, его составляет одна из сторон, а вторая - вносит правки (если они понадобятся). Образец ДКП можно скачать в открытом доступе, и уже на основании этого шаблона разрабатывать новое соглашение. Однако многие эксперты для написания договора купли-продажи земли рекомендуют обратиться к юристу или риелтору.
После составления и заключения договора его вместе с другими документами передают на государственную регистрацию. Для этой процедуры необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. Регистрирующий орган имеет право потребовать дополнительную документацию по сделке для подтверждения ее легитимности. Т.е. стороны должны быть готовы к возможной приостановке оформительной процедуры и необходимости подготовки сопроводительных справок.
Продажа участка СНТ по садовой книжке
Продажа участков СНТ может осуществляться по членской книжке. В рамках такой сделки продавец выходит из садового товарищества, а покупатель - наоборот становиться членом этого образования. Т.е. клиенту передаются права владения и пользования недвижимым имуществом, однако распоряжаться приобретенной землей он может только с ведома СНТ.
Продажа по членской книжке - это достаточно распространенная схема на рынке загородной недвижимости, поэтому в большинстве случаев она не сопряжена ни с какими рисками. Перед заключением сделки нужно только узнать, какие взносы в СНТ, сколько собственники платят по налогам, и как проходит оформление прав собственности на постройки, находящиеся на участке. После этого можно оформлять документы и передавать деньги.
Передача денежных средств
Любая покупка дома в СНТ или ИЖС предусматривает передачу денежных средств за объект. Наличие у земли определенной цены является важным условием сделки купли-продажи (в т.ч. на основании п.1 ст. 555 ГК РФ). Стоимость всегда устанавливается в рублях. Она зависит от кадастровой оценки недвижимости и ситуации на рынке. Если стоимость проданного участка будет сильно ниже рыночной цены или кадастра, сделку могут признать недействительной и ничтожной.
Деньги при покупке дома передаются наличными, банковским переводом, через сейфовую ячейку или с помощью аккредитива. Стороны вправе самостоятельно решить, каким образом будет оплачена недвижимость. Однако все сведения о передаче денежных средств должны быть указаны в договоре отдельным пунктом.
При получении денег продавец всегда составляет расписку. Лучше всего писать ее от руки (при возникновении каких-либо проблем этот документ могут направить на почерковедческую экспертизу). Расписка остается у покупателя объекта и хранится в дальнейшем вместе с договором.
Правила перевода: как перевести участок в ИЖС в 2022 году
Перевод земли - это изменение целевого назначения и категории участка. Процедура регламентируется ФЗ №172. При изменении назначения надела все вопросы, связанные с новой кадастровой оценкой и изменением разрешенного использования, решаются правообладателем. Т.е. при подаче ходатайства о переводе земли в другую категорию собственник должен также обратиться в:
-
орган местного самоуправления для изменения целевого назначения надела (т.е.смены разрешенного использования земельного участка);
-
территориальное отделение БТИ для решения вопросов с кадастровой оценкой.
При изменении категории земли стоит воспользоваться услугами риелтора или юриста. По закону это не является обязательным, но на практике частному собственнику без соответствующих правовых знаний будет крайне сложно осуществить всю процедуру без ошибок и проблем. Специалисты же объяснят, как перевести участок в ИЖС, и скажут, какие документы для этого могут потребоваться.
Документы для перевода
При переводе участка из одной категории в другую необходимо подготовить:
-
выписку ЕГРН;
-
паспорт собственника;
-
справки из государственного кадастра;
-
документы, подтверждающие то, что земельный налог СНТ полностью уплачен (при наличии штрафов соответствующие бумаги об оплате следует предоставить и по ним);
-
погашенные квитанции ЖКУ.
Если землей владеет юридическое лицо, то ему потребуется предоставить выписку ЕГРЮЛ и иные регистрационные бумаги компании.
Оформление ходатайства
Ходатайство об изменении категории земли должно содержать в себе следующую информацию:
-
кадастровый номер участка;
-
категория и статус участка;
-
обоснование перевода;
-
подтверждение прав собственности на объект.
Ходатайство передается в уполномоченные органы власти вместе с дополнительными документами, которые позволяют идентифицировать объект. При необходимости все бумаги по переводу категории земель можно подать через юриста или нотариуса.
Заключение
При поиске земельного участка любому покупателю стоит узнать, чем отличается ИЖС от СНТ, и как эти объекты можно оформить в собственность. Это упростит процедуру заключения сделки, уменьшит расходы на проверку бумаг и минимизирует вероятность возникновения каких-либо правовых проблем в дальнейшем.
