О собственном доме мечтают многие жители больших городов. У большинства людей загородная жизнь ассоциируется с покоем, тишиной, чистым воздухом. Однако покупка дома с земельным участком сопряжена с риском, так как требует немалых финансовых расходов. Чтобы провести выгодную сделку, получить в свое распоряжение красивый, прочный, удобный для проживания загородный дом, необходимо учесть массу нюансов. У рынка загородной частной недвижимости имеются свои законы и особенности. Большинство продавцов не посвящают покупателей в допущенные при возведении дома нарушения, не рассказывают им о недостатках участка. Что учитывать при выборе загородного дома с участком, какие ловушки могут подстерегать покупателей?
Определение подходящего района, изучение цен
Как купить дом без посредников? Первый момент, на который обращают внимание при покупке – район, в котором расположен земельный участок. Однозначного мнения, какой район лучше, не существует. В этом вопросе покупатели ориентируется на собственные предпочтения и потребности.
Семейные пары, имеющие маленьких детей, отдают предпочтение участкам с хорошими подъездными путями, расположенным рядом с остановкой общественного транспорта, торговым центром, школой, детсадом. Предприниматели ищут участки, расположенные в оживленных местах, рядом с трассой. Их удобно использовать, в том числе, и для ведения бизнеса. Пожилые люди стараются селиться в отдаленных от цивилизации, экологически чистых местах, где можно будет насладиться тишиной и покоем.
Делая выбор подходящего варианта, проверьте, имеются ли поблизости от участка следующие объекты:
-
магазины;
-
аптеки;
-
кафе;
-
парикмахерские;
-
спортивный зал;
-
школа;
-
детский сад.
Обратите внимание на работу общественного транспорта – где находится ближайшая остановка, когда последний рейс, сколько времени будет тратиться на дорогу.
Для многих приобретение в собственность участка земли в загородной местности основано на желании жить в экологически безопасном месте. Однако далеко не все загородные населенные пункты отличаются хорошей экологией. Некоторые располагаются в непосредственной близости от промышленных предприятий, заводов и других промышленных объектов. Поэтому перед приобретением участка необходимо внимательно изучить план местности.
Проверка дома перед покупкой также предусматривает контроль состояния коммуникаций. Узнайте, подведены ли к интересующему вас участку электрические и газовые сети, имеется ли водопровод. Если централизованное водоснабжение отсутствует, придется делать на участке скважину. Поинтересуйтесь у соседей, на какую глубину придется бурить, чтобы добраться до воды, узнайте, какого она качества.
Перед тем, как приступить к поиску подходящих предложений, определитесь, какие требования к расположению участка выдвигаете лично вы. Подобрав подходящий район, вы сузите круг поиска и сможете приступить к подбору и анализу имеющихся предложений.
Узнайте, сколько в среднем стоит недвижимость в интересующем вас районе. Это поможет сориентироваться в ситуации на рынке и определить объективную рыночную стоимость выставленных на продажу домов.
Правила поиска дома по объявлению
Сегодня чаще всего объявления ищут через интернет. В онлайн-пространстве функционирует множество сайтов, на которых агентства недвижимости и частные лица размещают свои объявления. Если вы не хотите переплачивать за услуги агентов, выбирайте объявления частных лиц, выбрать дом без посредников можно на нашем сайте. В стоимость объектов недвижимости, предлагаемых агентствами, изначально уже включен процент за их услуги. Поэтому часть заплаченных вами денег получит не покупатель, а посредник.
Дома, продающиеся по ценам ниже рыночных, рассматривать не стоит. У них, вероятно, имеются серьезные недостатки (плохая история, сложности с оформлением документов, неудобное расположение участка, ветхое строение и т.д.).
Сосредоточьте свое внимание на домах со средней стоимостью. Если вам понравился какой-то дом, но его цена кажется слишком высокой, не стесняйтесь позвонить владельцу и предложить ему более адекватную, с вашей точки зрения, цену. Вполне возможно, его устроит ваше предложение и он уменьшит изначально заявленную цену.
Как правильно осмотреть дом и участок?
Как проверить дом перед покупкой? Осмотр дома и участка – обязательный этап процесса приобретения недвижимости. Если вы не уделите ему должного внимания, то рискуете совершить невыгодную покупку, о которой впоследствии будете жалеть. Во время посещения участка, не стесняйтесь, заглядывайте в каждый уголок. Обойдите здание со всех сторон, постарайтесь во время осмотра ничего не упустить из вида.
Оцените внешний вид заинтересовавшего вас здания. Обратите внимание на строительный материал, который был использован для изготовления стен, крыши, перекрытий. Узнайте, сколько лет дому. Также необходимо убедиться, что все расположенные на участке строения имеются в проекте и правильно оформлены.
Поинтересуйтесь у владельца дома, какие недостатки имеются у строения. Знать об имеющихся недостатках перед покупкой очень важно, чтобы после заключения сделки не было никаких неприятных сюрпризов.
Чтобы осуществить тщательный осмотр дома и участка, стоит пригласить на это мероприятие специалиста, обладающего опытом в строительной сфере. Осматривая здание, обратите внимание на следующие характеристики:
-
материал, использованный для изготовления стен, крыши, фундамента, перекрытий и других конструкционных элементов;
-
состояние и толщину стен;
-
состояние фундамента, наличие трещин на стенах;
-
состояние подвала, есть ли в нем вода, сырость и грибок;
-
состояние чердака и кровли;
-
тип отопительной системы (газовая, печная, электрическая, от твердотопливного котла и т.д.);
-
тип системы водонагревания и водоснабжения (централизованное, от скважины либо колодца);
-
количество и состояние хозпостроек, септика и т.д.
Осмотр дома и участка желательно осуществлять в летний период, когда нет снега. Летом хорошо просматривается и само здание, и окружающая его территория, также можно проверить, хорошо ли дом сохраняет прохладу. Если вы осматриваете участок весной, обязательно проверьте, не затапливается ли подвал после таяния снега водой. Приехав на участок после дождя, вы сможете оценить состояние ведущих к нему дорог.
ИЖС, ДНП или СНТ?
Если вам предстоит купля-продажа дома с земельным участком, и вы выступаете в роли покупателя, обязательно поинтересуйтесь, к какой категории он относится. Для постоянного проживания оптимально подходят земли ИЖС с капитальными, благоустроенными домами и необходимой для жизни инфраструктурой.
Участки под ИЖС предназначены для строительства капитальных частных домов, в которых проживают круглогодично. Располагаются они на территории населенных пунктов, поэтому владельцы имеют возможность получить прописку. Подведение коммуникаций к таким участкам осуществляется органами местного самоуправления. Участки под ИЖС являются наиболее дорогостоящими.
Земли под ДНП предназначены для отдыха. На таком участке необходимо построить дом, разбивать огород и сад не обязательно. Получить прописку на участке под ДНП не получится, а прокладывать коммуникации на дачу нужно будет самостоятельно.
Участки под СНТ находятся на плодородных землях, поэтому предназначаются для выращивания различных сельскохозяйственных культур. С 2019 года здесь также можно получить прописку. Стоят такие земли дороже дачных участков, а провести сюда коммуникации достаточно сложно.
Приобретение недостроенного дома
Что нужно знать при покупке дома, находящегося в недостроенном состоянии? Если вы приобретаете строение, имеющее уже стены, фундамент и крышу, но лишенное отделки и коммуникаций, все работы по их изготовлению лягут на вас. Для многих этот вариант покупки частного дома удобнее, так как самый дорогостоящий и сложный вариант возведения дома уже позади, а отделать его они могут по своему собственному усмотрению.
Покупка недостроенного дома сопровождается определенными нюансами. Если он еще не зарегистрирован, то договор оформляется только на землю с указанием наличия на ней определенного количества стройматериалов. Если же дом зарегистрирован, он продается, как обычное, полностью достроенное строение. А к договору в этом случае прикладывают утвержденный проект и разрешение на строительство.
Какую документацию необходимо проверить?
Большинство людей размещают объявление о продаже дома с участком только после того, как соберут необходимые для продажи документы на недвижимое имущество. Однако существуют и такие, которые относятся к процессу продажи более легкомысленно и готовят нужную документацию в процессе реализации жилья. Поэтому будьте готовы к тому, что вам придется ждать, пока будут готовы нужные выписки и справки. Каждый документ проверяйте с максимальным вниманием – это позволит вам своевременно обнаружить подделку.
Если вы хотите, чтобы сделка прошла беспрепятственно и оказалась законной, вам стоит привлечь к процессу проверки документов профессионалов, обладающих опытом в данной сфере. Намного выгоднее оплатить услуги эксперта, чем впоследствии столкнуться с неприятными проблемами. Наличие любой погрешности в документах, как и отсутствие нужной документации, способны стать причиной серьезных неприятностей. Можно не только столкнуться со сложностями в переоформлении недвижимости на нового владельца, но и обнаружить наличие обременения на нем.
Какие документы должны быть на частный дом?
Для совершения удачной сделки необходимо проверить наличие следующих документов:
-
разрешение на строительство;
-
свидетельство на участок и дом;
-
справка о числе прописанных жильцов;
-
соглашение на продажу жилья от совладельца (если оно находится в долевой собственности).
Покупка за материнский капитал
Материнский капитал – используемая в последние годы национальная программа, обеспечивающая поддержку семей после рождения второго и последующих детей. Родив второго ребенка, женщина получает сертификат, стоимость которого составляет почти полмиллиона рублей. Эти деньги российские семьи обычно используют для улучшения своих жилищных условий. Для покупки дома полумиллиона рублей недостаточно, а вот использовать ее в качестве первоначального взноса и приобрести жилье в кредит можно.
Продажу домов с использованием маткапитала осуществляют не все продавцы. Перечисление денег продавцу пенсионный фонд осуществляет только после рассмотрения и одобрения сделки. К жилью, покупаемому с участием средств маткапитала, предъявляются строгие требования. Например, нельзя, чтобы износ здания превышал пятьдесят процентов.
Как оформить покупку дома с земельным участком?
Для проведения сделки купли-продажи владелец дома должен предоставить следующие документы:
-
паспорт;
-
выписку из ЕГРН либо свидетельство старого образца;
-
кадастровый паспорт;
-
выписки из БТИ и технические паспорта;
-
выписку из домовой книги;
-
согласие супруга/супруги на проведение сделки, заверенное у нотариуса;
-
если одним из владельцев является ребенок либо жилье было приобретено за средства маткапитала, необходимо согласие опеки на проведение сделки;
-
справку об оплате всех коммунальных услуг.
Покупатель может также попросить предоставить ему справку о том, что нет задолженности по налогам на имущество, а также справки от психиатра и нарколога. Последние два документа нужны для того, чтобы сделка не была впоследствии расторгнута из-за невменяемости продавца.
После того, как покупатель и продавец договорятся о продаже недвижимости, они заключают предварительное соглашение, срок которого обычно составляет двенадцать месяцев. В нем они обозначают предмет заключения сделки и оговаривают условия, на которых в будущем будет заключен договор купли-продажи. Также в заключаемом соглашении указывается, какие штрафные санкции будут наложены на продавца в том случае, если он передумает совершать сделку. Предварительный договор необходимо заключать с не меньшей ответственностью, чем основной. Регистрировать его официально не надо.
Основной договор заключается непосредственно перед покупкой. Затем покупатель передает продавцу деньги, и сделка считается завершенной. Еще несколько лет назад основной договор обязательно было нужно заключать у нотариуса. Теперь это является необязательным, к услугам нотариуса стороны обращаются по желанию.
В основном договоре должны быть указаны следующие сведения:
-
название и точный адрес объекта недвижимости;
-
объекты, выступающие предметами сделки, их характеристики;
-
место и время заключения договора;
-
сумма денег, уплаченных покупателем продавцу;
-
любые дополнительные данные, которые покупатель с продавцом хотят включить в договор.
Договор купли-продажи составляется в произвольной форме. Чем больше сведений будет в нем указано, тем проще будет что-то оспорить или доказать в случае возникновения конфликтной ситуации.
Деньги покупатель передает продавцу в присутствии свидетелей. Функцию свидетеля может выполнять сотрудник Росреестра, нотариус, банковский работник. Если стороны хотят обезопасить себя при заключении сделки, они могут передавать деньги через банковскую ячейку или эскроу-счет. При использовании банковской ячейки продавец получает доступ к ней только после того, как предоставит сотруднику банка официальный документ, подтверждающий переход прав собственности на дом и участок покупателю.
Подписание договора осуществляется в трех экземплярах. Один из них забирает себе продавец, второй получает покупатель, а третий вручается государственному регистратору.
Договор и другие официальные бумаги передаются в Росреестр для проведения процедуры государственной регистрации. Передача осуществляется через МФЦ. Сотрудники Росреестра в течение десяти дней рассматривают обращение и регистрируют сделку либо возвращают договор на доработку.
Для проведения государственной регистрации сделки нужно предоставить следующие документы:
-
обращение к регистратору;
-
техпаспорт на дом;
-
документы, подтверждающие право собственности;
-
выписку из кадастра на участок;
-
договор, подписанный обеими сторонами;
-
справку, в которой указано число граждан, прописанных в доме;
-
квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины (оплачивается покупателем).
Как обезопаситься от обмана?
При заключении сделок с недвижимостью нередки случаи афер, в результате которых покупатели теряют деньги, собранные на приобретение недвижимости. Мошенники могут подделывать бумаги, продавать дома нескольким покупателям одновременно, предлагать арендованное или неприватизированное жилье, реализовывать участки после смерти собственников и до вступления в полномочия наследников.
Обманывают, в основном, покупателей. Распознать в продавце афериста непросто, однако при желании это можно сделать. Что следует предпринять, чтобы не позволить нечестному продавцу обмануть себя при заключении сделки, на что обратить внимание при покупке дома?
Сравните заявленную и фактическую площади участка. Осматривая участок, обязательно измерьте его с помощью рулетки, чтобы убедиться в том, что его площадь соответствует указанной в бумагах.
Убедитесь, что в покупаемом доме не была выполнена несогласованная перепланировка.
Внимательно проверьте все документы на дом, включая проектные разработки.
Если вы приобретаете участок с домом, вы должны заключить с владельцем два договора купли-продажи. Перед их подписанием внимательно перечитайте каждый договор и тщательно сверьте внесенные в него сведения с реальными данными.
Заключение
Процесс купли-продажи дома с земельным участком продолжителен и кропотлив. Покупая недвижимость, будьте внимательны и осторожны. Придерживайтесь следующих несложных правил:
-
не оставляйте посреднику никаких документов;
-
не соглашайтесь указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость сделки;
-
не соглашайтесь дооформлять после заключения сделки недостающие бумаги и справки;
-
если вас просят внести слишком большой, на ваш взгляд, задаток, лучше откажитесь от сделки.
-
пригласите на сделку родственников или друзей, которые в случае необходимости смогут выступить свидетелями в суде.
Выбирая и покупая дом с участком, старайтесь не поддаваться эмоциям. Вам понадобится спокойствие и трезвый расчет. Не стесняйтесь проявлять бдительность, проверяйте официальные бумаги, размеры участка и другую информацию. Если вы не знаете, как проверить земельный участок перед покупкой, привлеките к этому процессу профессионалов.
