Каждая трата значительных денежных сумм предполагает ответственный подход и взвешенное решение. Это касается и покупки дома, пошаговая инструкция которой позволит не только выбрать подходящий вариант, но и избежать большинства распространенных проблем, возникающих после совершения сделки. Чек-лист от Reforum подскажет на что обращать внимание при покупке дома, какие документы проверить, что спрашивать у продавца при первом телефонном разговоре и т.д.
Отталкиваемся от бюджета
Начальный этап покупки частного дома — определение бюджета: нужно установить нижнюю и верхнюю границы. Если предполагается наличный расчет, то сделать это просто, а при оформлении ипотеки следует заранее получить предварительное одобрение в банке на желаемую сумму.
Следующий шаг — поиск подходящего варианта дома самостоятельно или с помощью риелторской компании. Главное условие, чтобы стоимость вписывалась в границы бюджета. Если попадется вариант подешевле, то на некоторые недочеты можно будет закрыть глаза, ведь останутся деньги на ремонт и переделки. Однако при цене дома, близкой к верхней границе бюджета, он должен максимально подходить по всем пунктам и соответствовать запросам, так как дополнительные траты в этом случае будут обременительны.
При выборе частного дома через объявления обращайте внимание на стоимость: если она сильно занижена по сравнению с остальными аналогичными вариантами, то скорее всего недвижимость проблемная.
Первый телефонный разговор
Качественные объявления содержат исчерпывающую информацию для ознакомления, но ответы на некоторые вопросы лучше получить от собственника загородной недвижимости. При первом телефонном разговоре перед покупкой частного дома нужно уточнить следующие моменты:
основание права собственности;
наличие необходимой документации;
ввод дома в эксплуатацию, проведение межевания;
статус земли, на которой построен дом;
отсутствие обременений или ареста;
порядок сделки: прямая или альтернативная;
размер ежегодных взносов, платежей ЖКУ и т.д.
Получить ответы на большинство из вышеперечисленных вопросов можно из выписки ЕГРН, в которой содержится информация относительно собственников, земельного участка, основания и срока нахождения недвижимости в собственности.
Первый осмотр
На первичный просмотр дома лучше приехать раньше собственника, чтобы было время изучить окрестности, возможно познакомиться с соседями. Хорошо когда рядом живут 2-3 семьи, так как если их окажется больше, об уединенном отдыхе придется забыть. Важно обратить внимание на транспортную доступность, которая играет ключевую роль в чрезвычайных ситуациях или в случае вызова скорой помощи.
Если рядом с загородным домом продается участок земли, то в будущем скорее всего на нем начнется долгое и шумное строительство, этот момент стоит учесть перед покупкой.
Важна каждая мелочь
В процессе непосредственного осмотра дома перед покупкой следует попросить проект жилого объекта, исполнительную документацию и сопроводительные документы, чтобы иметь представление о расположении коммуникационных и инженерных систем. Стоит помнить, что планировку дома сложно изменить, поэтому она должна устраивать покупателя. Немаловажным является вид из окон, который после покупки придется постоянно лицезреть.
Перед осмотром частной загородной недвижимости для удобства оценки можно составить список критериев и по ходу проставлять баллы, например от 1 до 5. У каждого покупателя перечень будет отличаться наличием либо отсутствием тех или иных пунктов, но к основным относятся:
инфраструктура;
время в пути;
уровень шума (если рядом магистраль или железная дорога);
участок земли возле дома;
наличие дополнительных построек (подвал, гараж, сарай, баня);
планировка (количество комнат, их площадь и высота потолков);
«свежесть» ремонта;
мебель и бытовая техника;
количество соседей;
коммунальные услуги и службы.
Техническое состояние дома
Задача номер один перед приобретением — проверить загородный дом и убедиться, что строение можно использовать для круглогодичного проживания. Восхищение планировкой и торг с продавцом лучше оставить на потом. Поэтому предельно внимательно необходимо осмотреть следующие составляющие:
Цоколь дома должен составлять не меньше 35 см и быть утепленным снаружи (если фундамент бетонный). Также важно наличие утепленной отмостки по периметру дома.
Стены следует осмотреть на наличие трещин, ширина которых не должна превышать 1 мм. Предпочтение лучше отдавать домам из кирпича, пеноблоков, газобетона, теплой керамики, так как дом из дерева не самый долговечный вариант.
Кровлю лучше проверить внутри чердака на следы протечки, а также осмотреть внешний вид отмостки, который продемонстрирует качество водосточной системы. Если в доме есть печь (камин) и канализация, то на крыше должно быть минимум 2 трубы.
Полы стоит проверить на качество утепления (можно пройтись босиком). Скрип полов из дерева не страшен, это значит доски прибиты гвоздями, а не саморезами. Железобетонные перекрытия над цоколем предпочтительнее, нежели деревянные.
Окна и двери должны быть эффективными стеклопакетами, легко открываться и закрываться. Если есть скрип или потертости на косяках, значит нарушена геометрия дома.
Коммуникации включают водоснабжение (источник воды, способ подачи), отопление (печь, газ или электричество), канализация (центральная, септик или выгребная яма), электрика (провода в электрощите и розетки в доме не должны быть оплавлены).
Проверка документов
Чтобы купить загородную недвижимость без рисков и наличия «подводных камней», стоит изучить соответствующую документацию самостоятельно либо с привлечением юриста. Второй вариант считается более надежным, так как бывают случаи с неочевидными наследниками собственника, которых сложно выявить. Список документов, требуемых для сделки купли-продажи дома, практически совпадает со стандартным набором по городской недвижимости и включает:
паспорт продавца и/или нотариальную доверенность на право продажи объекта недвижимости;
документы с подтверждением права собственности на земельный участок и строения (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, свидетельство о праве собственности на дом);
технический паспорт участка с обозначением всех строений, их вида, назначения и технического состояния;
выписка из домовой книги.
Покупка земельного участка
Если вместо покупки загородного дома предполагается приобретение земли с последующим строительством жилого объекта, стоит узнать вид разрешенного использования участка. Для постоянного проживания лучше выбирать ИЖС, так как земельные участки расположены в населенных пунктах. Следовательно, упрощается регистрация для пользования государственной социальной инфраструктурой, есть коммунальное обслуживание и транспорт.
В обязательном порядке проверяется проведение процедуры межевания, иначе не избежать судебных споров с соседями. Эта информация есть в кадастровом паспорте участка.
Существуют ограничения, которые недобросовестный продавец намеренно скрыл. Они могут сделать невозможной регистрацию права собственности на построенный жилой дом или станут поводом для сноса самовольной постройки. К ним относятся:
придорожные полосы;
специальные санитарно-защитные зоны;
близость к магистральным линиям различных трубопроводов и другие.
Важные моменты
Чтобы купить загородную недвижимость с минимальными рисками, следует обратить внимание на:
большое количество владельцев, что указывает на незаконную сделку, имевшую место несколько переходов прав собственности назад;
наличие среди прошлых собственников юридических лиц, которые могут проходить процедуру банкротства, поэтому сделка будет признана недействительной;
«свежее» наследство, то есть сроком до года, ведь чем он больше (от 3 лет), тем безопаснее сделка и меньше вероятность появления неочевидных наследников;
использование в предыдущей сделке купли-продажи материнского капитала, что предполагает обязанность родителей выделить детям доли в собственности, а при продаже такой недвижимости они должны получить компенсацию за утрату этих прав (в противном случае по достижении 18 лет потребуют свою долю);
второстепенные строения на участке площадью больше 50 кв.м, которые следует оформить в собственность или отметить в отдельном заявлении, что они входят в стоимость покупки объекта и продавец не претендует на них.
Управляющая компания и платежи
После осмотра загородного дома перед покупкой стоит уточнить информацию об УК, которая отвечает за чистоту и порядок. Для элитных коттеджных поселков расходы на коммунальные платежи и членские взносы могут составлять 30–40 тысяч рублей в месяц, но для деревни или обычного поселка такая сумма — повод насторожиться. Также следует обратить внимание на частоту увеличения членских взносов, которая указана в договоре с УК. Ежегодная прибавка должна составлять меньше 10%. У собственника или соседей можно узнать, кто отвечает за ремонт дороги перед домом или ее расчистку зимой от снега, к кому обращаться при отключении водоснабжения и что конкретно включено в обслуживание.
В заключение
Чтобы покупка загородного дома не повлекла за собой непредвиденные проблемы и траты, стоит ответственно подойти к выбору подходящего варианта. Сначала следует составить бюджет с нижней и верхней границами, исходя из которых подобрать объекты. После выбора и тщательного осмотра понравившихся вариантов следующей на очереди стоит проверка документов, от качества которой будет зависеть состоится сделка купли-продажи или нет, а также возникнут ли возможные сопутствующие риски.
