При аренде квартиры на длительный срок наниматели передают собственнику или доверенному лицу залог – некую денежную сумму, которая служит обеспечением возврата имущества хозяина в целости и сохранности. Этот платеж не является обязательным: некоторые владельцы жилья соглашаются сдать квартиру без дополнительных выплат (с учетом состояния объекта и особенностей личности съемщика).
Что такое залог при аренде простыми словами
Залог – это дополнительная денежная сумма, которая вносится арендатором владельцу квартиры. Она гарантирует выполнение обязательств от квартиросъемщика и используется для компенсации убытков по аренде, в т.ч. связанных с долгами по коммунальным платежам и порчей имущества наймодателя.
Финансовая выраженность
Залог всегда имеет какое-либо денежное выражение. Т.е. в качестве этого платежа не используются удостоверения личности, ценные вещи, авто и т.д. Если наниматель предложит оставить для обеспечения сохранности имущества в жилье свой СНИЛС, загранпаспорт, полис ДМС или какую-либо драгоценность, это будет считаться нарушением (даже тогда, когда стороны пропишут это и проговорят до заключения сделки).
Назначение залоговых денег
При необходимости арендодатель вправе пустить залоговые деньги на ликвидацию последствий нанесенного ущерба при:
-
Нанесении третьим лицам (соседям) ущерба по неосторожности из-за затопления, пожара, физического воздействия.
-
Возникновении долгов по коммуналке и отказе квартиросъемщика покрывать свои расходы.
-
Досрочном выезде и простое объекта (актуально только, если в договоре присутствует пункт о штрафных санкциях при досрочном расторжении).
-
Повреждении дорогостоящей мебели или техники (если будет доказана вина нанимателя).
По согласованию страховой депозит может быть направлен на оплату последнего месяца аренды. Если клиент заселялся несколько лет назад, и с этого времени ставка найма выросла, он просто доплатит разницу, если иное не установлено соглашением участников сделки.
При необходимости физлица вправе заранее прописать все цели, на которые могут пойти денежные средства. Но такие положения не должны противоречить нормам действующего законодательства. При возникновении разногласий арендатор и наймодатель будут вынуждены обратиться в суд, а судья при вынесении решения станет руководствоваться актуальными НПА, а не текстом соглашения.
Размер платежа
Размер страхового депозита устанавливается в индивидуальном порядке, но обычно он равен стоимости аренды за месяц. Он может варьироваться в зависимости от региона расположения объекта и характера находящегося в нем имущества. Современная практика показывает, что владельцы разрешают разбивать этот платеж на 2-3 части.
Особенности налогообложения
Существует много разных споров о правомерности налогообложения залоговой суммы. На этот счет не существует общепринятой точки зрения, но в большинстве случаев считается, что она не подлежит обложению НДФЛ, поскольку формально не является доходом (но все вопросы по налогам лучше задать в «своей» районной ИФНС).
Чем залог отличается от задатка и аванса
Впервые столкнувшись с арендой, хозяева квартир и наниматели часто путают термины залога, задатка и аванса. Но их правильное использование в договоре позволит провести сделку с наймом жилья максимально правильно и легитимно.
Залог – это обеспечительный платеж при аренде недвижимости, которым нельзя оплатить само проживание. Фактически его можно направить только на покрытие задолженностей и оплату сломанных предметов в квартире.
Задаток – это деньги, которые направляются арендодателю для обеспечения обязательств. Т.е. он передается непосредственно до оформления самого соглашения и в дальнейшем может быть засчитан в качестве части платы за проживание. Если клиент откажется снимать жилье, задаток ему не возвращается.
Аванс – это платеж, который также передают до заключения сделки. Он является подтверждением намерений нанимателя и наймодателя заключить конкретное соглашение. При отказе от сделки аванс подлежит возврату в полном объеме.
На практике при составлении договора зачастую путают понятия залог, аванс, задаток и взнос платы на последний месяц проживания (или предоплату). Задача юриста (риелтора, адвоката) при этом заключается в грамотном объяснении разницы понятий и выбора наиболее подходящего способа оформления.
Как правильно оформить передачу
Факт передачи страхового депозита должен быть прописан в соглашении, но каких-либо точных законодательных требований по способу документирования для указанного платежа нигде нет. Хозяева жилья самостоятельно определяют размер указанного платежа и способы его передачи. Для этого можно воспользоваться шаблоном в открытом доступе или попросить помощи знакомого юриста (адвоката, риелтора). Профильный специалист подскажет, каким образом можно оформить передачу денег. При этом существует ряд общих требований к этой процедуре:
-
факт предоставления залоговой суммы должен быть оформлен в письменном виде;
-
в соглашении необходимо указать паспортные данные обеих сторон (дополнительно можно сделать ксерокопии);
-
документ составляется в двух экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу.
Все бумаги оформляются с минимумом сокращений и аббревиатур строго на русском языке (даже в том случае, если для одной сторон он не является родным языком).
Можно ли отказаться от письменного оформления передачи
По согласованию страховой депозит при аренде квартиры может быть передан без подписания каких-либо актов и расписок. Но при этом наниматель должен понимать все риски: если арендодатель откажется возвращать жильцу деньги по факту выезда, то квартирант не сможет добиться получения денежных средств.
Можно ли отдельный акт о передаче денег
Как правило, информация о передаче залоговой суммы прописывается в основном договоре, однако стороны могут оформить отдельный акт. В этом случае в нем должны быть указаны реквизиты, контакты, условия возврата и т.д.
Нужно ли фотографировать квартиру при передаче аванса
Фотофиксация состояния квартиры и находящегося в ней имущества является важным этапом процедуры заключения сделки. Преимущественно она проводится в рамках аренды дорогого жилья и применяется для подтверждения качества и состояния оборудования, техники, декора в объекте.
Требуется ли нотариальное удостоверение
Договор и акт передачи не требуют нотариального заверения. Стороны заключают соглашения в простой письменной форме и подписывают его в присутствии друг друга.
Возврат денег при аренде
Залог, который перечисляется при аренде жилья, является возвратным. Он отдается нанимателю при выезде того из квартиры после проверки хозяином всех помещений в объекте недвижимости (наличными, на банковскую карту или на счет). Арендодатель вправе оставить эту сумму полностью или частично, если на момент выезда жильцов будут обнаружены:
-
долги по ЖКХ, которые должен был вносить арендатор;
-
сломанные мебельные изделия и технические устройства;
-
грязь и пыль (если изначально жилье сдавалось в отличном состоянии).
При возврате учитывается естественный износ, но наниматель обязан вернуть имущество в хорошем состоянии, пригодном для последующей эксплуатации.
Защита от рисков
Арендатор, передавая собственнику залоговый платеж, всегда рискует тем, что больше не сможет получить деньги обратно. Для того, чтобы минимизировать вероятность потери денежных средств, рекомендуется:
-
прописать размер депозитной выплаты и в договоре, и в отдельном акте;
-
составить расписку на все выплаты (числами и прописью);
-
четко указать причины, по которым хозяева могут отказать в возврате залога.
Также рекомендуется привлечь к подписанию акта профессионального риелтора. Специалист проанализирует ситуацию и подскажет способы оформления, наиболее выгодные для нанимателя.
Что делать, если арендодатель отказался возвращать деньги
Если наймодатель отказывается возвращать залог по необъективным причинам, необходимо обращаться в полицию и в суд с иском о необоснованном обогащении. Если договор и акт о передаче денежных средств были составлены должным образом, то арендатор сможет получить заявленную сумму в судебном порядке.
Если квартире и имуществу арендодателя был нанесен ущерб, и владелец планирует покрыть свои расходы залоговыми деньгами, нанимателю следует самостоятельно оценить все недостатки объекта и рассчитать примерный размер компенсации. Если ущерб минимальный или легко исправимый, можно предложить самостоятельно отремонтировать мебель/технику, провести генеральную уборку или докупить недостающий декор. В этом случае удастся сэкономить и потратить сумму меньше депозита.
Если в квартире многое требует ремонта, произошел залив или сломана дорогая мебель, лучше согласиться с требованиями владельца и оставить депозит ему. Если ущерб слишком серьезный, хозяин вправе обратиться в суд для взыскания с арендатора компенсации (помимо залоговых средств). Но на практике наймодатели крайне редко выигрывают иски по таким делам.
Как арендовать недвижимость без дополнительных выплат
Возможность беззалоговой аренды квартиры напрямую зависит от сложившейся практики найма в регионе нахождения объекта. В крупных городах наймодатели привыкли брать сразу за 1,5-2 месяца вперед, поэтому снять жилье без депозита будет достаточно сложно. Но из-за изменившейся финансово-экономической ситуации в 2022-2023, снижения платежеспособности и оттока клиентов владельцы объектов часто идут навстречу и соглашаются на простую помесячную оплату без каких-либо дополнительных сборов.
Для того, чтобы снять квартиру без залога, рекомендуется рассматривать все возможные варианты в нужной локации и предлагать владельцам арендовать жилье на собственных условиях. Некоторые из них обязательно согласятся.
Как снять квартиру на длительный срок: инструкция и рекомендации
Аренда квартиры – это стандартная гражданско-правовая сделка, которая включает в себя несколько этапов:
-
Просмотр жилья и обсуждение условий арендной сделки. Если стороны договариваются обо всех важных моментах, то они назначают дату подписания всех основных документов и согласовывают условия передачи ключей. При этом арендатор может передать собственнику аванс или задаток – для обеспечения намерений снять конкретный объект. В отдельных случаях договор подписывается непосредственно на первом показе (характерно для дешевых объектов и квартир, сдающихся по цене ниже рыночной).
-
Подписание договора и акта приема-передачи помещения (договор и акт могут составлять один документ). Если стороны действуют без посредников, они могут взять любой образец соглашения из открытого доступа в сети и подкорректировать его с учетом конкретной сделки. АПП также оформляется по шаблону и содержит список предметов мебели, техник и декоративных аксессуаров, которые находятся в квартире.
-
Передача денег в качестве оплаты первого месяца и залога. Факт направления денежных средств наличными следует отразить в расписке (даты их оформления должны совпадать). Если депозитная выплата вносится частями, то на каждую сумму необходимо составлять отдельную расписку. Если деньги передаются онлайн переводом с карты на карту, то можно не оформлять дополнительные бумаги: только указать соответствующее примечание при перечислении средств.
После заключения сделки у арендатора и наймодателя на руках остается по экземпляру договора и АПП.
Как происходит приемка квартиры
Получая квартиру у наймодателя, арендатор должен проверить каждый бытовой прибор и убедиться в его работоспособности. Помимо этого клиенту надо осмотреть мебель, отделку, декор и удостовериться в отсутствии дефектов. При обнаружении любых недочетов их следует прописать в АПП (при необходимости к арендному акту можно приложить фото проблемных участков).
Что прописывается в АПП
Акт приема-передачи имущества должен содержать информацию о дорогостоящей технике, мебели, электронике, сантехническом оборудовании, посуде и т.д. В документе следует описывать все имущество, состояние и наличие которого имеет значение для владельца.
Краткий вывод
Залог – это обеспечительный платеж, который необходим при аренде квартиры. Он передается нанимателем собственнику жилья при заключении сделки найма. Его сумма и правила оформления обговариваются в индивидуальном порядке в зависимости от особенностей объекта.
