Жилищный накопительный кооператив - это некоммерческая организация, главная цель которой заключается в удовлетворении материальных (имущественных) потребностей его участников. По закону ЖНК может извлекать прибыль, но эта деятельность не должна быть основной. Сегодня купить квартиру через жилищный кооператив может любой дееспособный гражданин РФ, достигший совершеннолетия.
Особенности ЖНК: что такое жилищный накопительный кооператив простыми словами
ЖНК - это сообщество людей на добровольной основе. Кооператив создается с целью приобретения недвижимости с помощью совместных накоплений. С 2005 года его деятельность регулируется ФЗ №215.
После вступления каждый член кооператива начинает пополнять совместный банковский счет регулярными взносами. Членство в ЖНК возникает на основании внесения соответствующих сведений в ЕГРЮЛ после уплаты физлицом вступительного и паевого взноса. При этом личное трудовое участие пайщиков не является обязательным.
Основным учредительным документом ЖНК (как и ЖСК) считается его Устав, а высшим органом управления - общее собрание пайщиков. Все виды деятельности кооператива должны быть прописаны в Уставе. Со временем этот документ может быть изменен.
Жилищные некоммерческие кооперативы действуют по принципам касс взаимопомощи. Чтобы купить через них квартиру, нужно делать регулярные взносы на единый счет. Для удобства пайщиков создается оптимальная накопительная схема: общим собранием определяются точные сроки и размер суммы взносов. Воспользоваться денежными средствами из общей кооперативной кассы можно, если:
-
сумма на индивидуальном накопительном счете превышает 50% от стоимости квартиры;
-
закончился обязательный срок накопления (по закону он составляет 2 года).
Виды деятельности жилищного кооператива
Основная деятельность ЖНК направлена на привлечение индивидуальных сбережений пайщиков и их дальнейшее использование для строительства или приобретения квартир. Согласно статье 16 ФЗ №215 ЖНК имеет право:
-
покупать квартиры на вторичном рынке для своих участников по стандартным договорам купли-продажи;
-
принимать участие в долевом строительстве жилья в новостройках;
-
оказывать своим членам различные услуги (консультационные, юридические, регистрационные).
Как контролируются счета ЖНК
Паевые взносы поступают на определенный банковский счет, созданный специально для этих целей. ЖНК тратит деньги только на приобретение жилья. За целевым расходом денежных средств следят налоговые органы и ЦБ РФ. Члены кооператива также могут контролировать расходование денежных средств, ведь ЖНК регулярно выкладывает на официальном сайте финансовые отчеты. Помимо этого пайщики вправе:
-
переизбирать правление;
-
утверждать сумму (минимальную и максимальную), по которой кооператив может покупать недвижимость;
-
создавать ревизионную комиссию (в качестве ревизора лучше привлекать стороннего эксперта);
-
вводить ограничения на совершение сделок по покупке недвижимости (в т.ч. по ДДУ) без предварительного одобрения общего собрания.
Паевые взносы являются собственностью участника ЖНК, пока он числится членом кооператива. Он может продать, завещать или подарить эти деньги. Если пайщик решит выйти из кооператива, ему вернутся только накопленные на счету взносы. Однако вступительный и членские взносы при выходе из ЖНК не возвращаются.
Как купить квартиру через жилищный кооператив: пошаговая инструкция
Приобретение квартиры через ЖНК - это многоэтапная процедура, которая включает в себя:
-
поиск кооператива;
-
внесение необходимых взносов, накопление;
-
выбор и покупку квартиры;
-
выдачу займа;
-
возврат (выплату) займа от ЖНК согласно графику;
-
оформление квартиры в собственность.
Шаг 1 Как найти кооператив
Найти жилищный кооператив можно несколькими способами:
-
через официальный реестр на сайте ЦБ РФ;
-
через рекламу;
-
с помощью сарафанного радио (поспрашивать у друзей и знакомых).
Эксперты рекомендуют искать ЖНК только через госреестр, т.к.нахождение там компании свидетельствует о ее финансовой стабильности.
Шаг 2 Какие проверить документы
Перед вступлением в ЖНК необходимо проверить:
-
Выписку из ЕГРЮЛ. Ее можно найти на сайте ФНС.
-
Устав жилищного кооператива.
-
Данные из реестра Центробанка. В реестре присутствует графа со статусом фирмы, где указываются сведения о неблагонадежности ЖНК.
-
Решение Банка России. В нем можно узнать, под каким регистрационным номером кооператив числится в госреестре.
-
Положения о паевом фонде и формах участия.
-
Бухгалтерский годовой отчет и аудиторское заключение.
Многие из этих документов ЖНК обязан выкладывать на своем сайте. С их анализом может справиться и неспециалист, но при возникновении сомнений можно обратиться к юристу или риэлтору, чтобы они проанализировали деятельность кооператива и с учетом всех условий дали развернутый ответ о целесообразности покупки жилья по выбранной схеме.
Шаг 3 Как выбрать квартиру и внести взнос
Выбор квартиры осуществляется лично пайщиком. Он самостоятельно выбирает объект, направляет информацию о нем менеджерам ЖНК и вносит первоначальный взнос (для того, чтобы жилье сняли с рекламы). При этом кооператив обязан передать пайщику подобранное им жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Шаг 4 Что делать, чтобы стать пайщиком
Для того, чтобы вступить в жилищный кооператив в Москве, необходимо:
-
приехать в офис ЖНК и написать заявление, предъявив оригиналы паспорта и свидетельства ИНН;
-
оплатить вступительный взнос;
-
внести часть паевого взноса и месячный членский взнос.
Суммы взносов рассчитываются индивидуально в зависимости от внутренней политики ЖНК и особенностей рынка, на котором он работает. Кооперативы не принимают наличные, поэтому все расчеты осуществляются через безнал.
Шаг 5 Рассчитать паевые взносы
Размер паевых взносов ЖНК при покупке квартиры в рассрочку на первичном рынке зависит от стоимости квадратного метра, которая устанавливается застройщиком. В первые месяцы после начала стройки она растет достаточно ощутимо, но после сдачи дома ГК практически не меняется. Колебания цены квадратного метра всегда приводят к увеличению пая. Точную сумму приходится пересчитывать ежемесячно.
Шаг 6 Регистрация ЕГРН: как оформляется право собственности после выкупа квартиры у ЖНК
Пока участник ЖНК не выплатил взнос, жилье остается собственностью организации. Когда ипотека через кооператив будет полностью погашена, пайщик получит справку о выплате займа, которая может считаться правоустанавливающим документом. С этой справкой и квитанцией госпошлины участник ЖНК направляется в Росреестр для того, чтобы оформить право собственности и внести соответствующие изменения в ЕГРН.
Также он может обратиться в ближайшее отделение МФЦ, однако риелторы рекомендуют идти именно в Росреестр. Сдача документов через многофункциональный центр лишь увеличит сроки регистрации, т.к. МФЦ является только посредником.
Основные риски при покупке квартиры в рассрочку через ЖНК
Покупка квартиры в жилищном кооперативе - это достаточно рискованная процедура. Несмотря на наличие специальных законодательных актов и полную прозрачность работы ЖНК, всегда существует вероятность потери денег. К наиболее характерным рискам, связанным с приобретением недвижимости через кооператив, можно отнести:
-
Резкий рост цен на квартиры в новостройках. При увеличении стоимости одного квадратного метра пропорционально повышается размер ежемесячного взноса. Но из-за обилия объектов на первичном рынке подобное подорожание жилья маловероятно.
-
Невозможность внесения паевых взносов. При участии в ЖНК пайщик никак не застрахован от внезапной потери трудоспособности или болезни. Если член кооператива становится неплатежеспособен (даже из-за проблем со здоровьем), то через 3 месяца просрочек его выселяют. В этом случае ему возвращают все выплаченные паевые взносы (кроме вступительных и членских).
-
Банкротство. Если ЖНК обанкротится, все его имущество (в т.ч. и квартиры, закрепленные за пайщиками) оценят и распродадут на торгах. При этом бывшие участники кооператива войдут в число кредиторов на общих основаниях и смогут вернуть только часть денег (после продажи всего имущества организации).
-
Мошенничество. Среди жилищных накопительных кооперативов очень много организаций, которые изначально работают по мошенническим схемам: привлекают деньги физических лиц, но не покупают жилье, а быстро банкротятся. Для того, чтобы минимизировать вероятность столкновения с такой организацией, необходимо посещать собрания ЖНК, изучать аудиторские заключения в открытом доступе и регулярно мониторить отзывы в интернете.
Плюсы, минусы, итоги
ЖНК подходят для тех, у кого нет полной суммы на покупку квартиры, но есть много времени для решения жилищного вопроса. Кооперативы имеют немало достоинств и недостатков, которые нужно трезво оценить перед оформлением членства.
Преимущества
К основным преимущества ЖНК относится то, что:
-
можно купить новую квартиру в ипотеку по сниженной ставке и с минимальным первоначальным взносом;
-
пай в ЖНК не могут отобрать за долги, даже если участник кооператива признан банкротом;
-
при вступлении в ЖНК не нужно подтверждать свою платежеспособность или предоставлять справку о доходах;
-
в качестве залога по договору может выступить имеющаяся недвижимость или жилищный сертификат.
Недостатки
Недостатками членства в кооперативе можно назвать:
-
наличие субсидиарной ответственности пайщиков;
-
высокая вероятность банкротства ЖНК;
-
оформление права собственности только после оплаты всех взносов (в отличие от ипотеки или рассрочки в строительной компании);
-
ограниченный срок займа (он намного меньше сроков по ипотечным кредитам).
Стоит ли покупать квартиру через ЖНК
По оценке экспертов, при участии в жилищном накопительном кооперативе риск неполучения недвижимости составляет выше среднего. Многое зависит от финансовой стабильности ЖНК, поэтому перед внесением первого взноса следует ознакомиться с правилами деятельности кооператива и сведениями о привлеченных участниках или выданных кредитах. Любой жилищный кооператив в Москве и Московской области может обанкротиться или самоликвидироваться, поэтому следует очень скрупулезно подбирать ЖНК и не нести в него последние деньги.
