Как выглядит стандартный договор риелтора: основные пункты и назначение документа

При обращении клиента в агентство недвижимости или к частному маклеру заключается стандартный договор об оказании риелторских услуг в ППФ. Эксперты рекомендуют запросить перед подписанием его образец. Это позволит ознакомиться с текстом документа, внести свои корректировки в договор риелтора и заранее согласовать все спорные моменты.

Правильно составленный договор: основные пункты

Типовой договор об оказании риелторских услуг должен содержать информацию о сторонах договора, существенных условиях сделки, сроках исполнения обязательств и правилах досрочного расторжения. Только в этом случае он будет признан действительным и легитимным на территории РФ.

Стороны договора

Договор подписывается представителем агентства и клиентом (продавцом или покупателем). Со стороны риелторской фирмы документ визируется директором, обладающим правом первой подписи, или линейным сотрудником, наделенным данными полномочиями на основании соответствующей доверенности. От покупателя в соглашении ставит подпись клиент, на имя которого будет приобретаться недвижимость.

Со стороны продавца договор должны подписать все титульные собственники недвижимости, данные о которых есть в ЕГРН. Если в число хозяев жилья входят несовершеннолетние, за них расписываются их законные представители. Разрешение от ООиП на этом этапе не требуется. Отсутствие подписи хотя бы одного совладельца жилья делает это соглашение ничтожным и дает право клиенту отказаться от исполнения своих обязательств даже в том случае, если договор с покупателем квартиры уже передан на госрегистрацию в Росреестр.

Стоимость услуг

Цена услуг является существенным условием договора (согласно ст. 424 ГК РФ). Она может быть как фиксированной, так и переменной (т.е. составлять процент от стоимости квартиры). Сумма указывается строго в рублях и является предметом свободного волеизъявления сторон. Нет никаких законодательных ограничений на размер агентского вознаграждения.

Многие риелторские фирмы берут небольшую предоплату в счет будущей комиссии. Она сможет покрыть текущие расходы по сделке (к примеру, проведение проверок или маркетинговое продвижение объявления). Размер предоплаты должен быть указан в договоре.

Услуги риелтора

Стандартное соглашение с агентством недвижимости включает в себя перечень услуг, которые оказываются риелтором, в т.ч.:

1. Проведение консультаций. Агенты объясняют: как составить договор продажи квартиры, как вести себя на просмотрах, какие документы могут потребоваться для сделки и т.д.

2. Подбор вариантов для покупки (актуально для покупателей и продавцов с альтернативой). Некоторые риелторы изначально ставят в договоре количество предлагаемых для показа объектов (с учетом особенностей текущего рынка).  

3. Организацию показов и процедуры хоумстейджинга (для продавцов).

4. Проведение переговоров и торга (на месте, по телефону, при передаче аванса и т.д.).

5. Оформление договоров, актов, справок, всевозможных соглашений о пользовании, распоряжении и владении недвижимым имуществом.

6. Проведение самой сделки с подписанием ДКП и передачей документационного пакета на регистрацию.

Договор должен содержать перечень работ риелтора без расплывчатых формулировок. Отсутствие конкретики в документах нередко приводит к дополнительным тратам. К примеру, уже после внесения аванса может выясниться, что заключение договора на квартиру не входит в озвученное комиссионное вознаграждение, и необходимо оплатить услуги юриста, чтобы сделка состоялась.

Сроки действия

По закону договор вступает в силу с момента его заключения (согласно ст. 425 ГК РФ). Срок его окончания устанавливается в индивидуальном порядке. По этому признаку договора на оказание риелторских услуг подразделяются на:

• бессрочные (на основании ч.1 ст.408 и ч.3 ст.425 ГК РФ договор может действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств);

• срочные с уведомлением за месяц до истечения срока исполнения обязательств;

• срочные с прерыванием срока действия.

Ответственность риелтора: что не может гарантировать агент

Ни в одно агентство не прописывает в договоре то, что оно несет полную материальную ответственность за результаты проверок юридической истории квартиры. Т.е. риелтор не отвечает своим имуществом перед покупателем. Если сделку аннулируют, а приобретенное жилье отберут у клиента, агент вернет только полученную ранее комиссию. Нужно помнить, подписывая договор купли продажи квартиры риски несет только покупатель. Т.е. агент - это не ответственное лицо и не гарант правовой чистоты сделки (даже в том случае, если его реклама говорит об обратном).

Подозрительные пункты договора

Эксперты выделяют несколько пунктов договора с риелтором, которые должны насторожить клиента. К ним можно отнести крупные штрафы за отказ от сотрудничества и запреты на общение с контрагентами. Эти пункты обычно появляется, если агент работает на обе стороны договора купли продажи квартиры или планирует получить скрытку.

Границы ответственности риелтора и клиента при продаже квартиры

В договорах, которые заключают риелторы и клиенты, всегда прописывается ответственность сторон. В зависимости от предоставляемых агентских гарантий, характера правоотношений и оказываемых услуг эти соглашения подразделяются на простые маклерские и эксклюзивные.

Простые договора

На основании простого договора агентство или частный риелтор берет на себя обязательство найти покупателя на конкретный объект недвижимости по цене, устраивающей клиента, в изначально согласованный срок. При этом собственник обязуется не рекламировать жилье самостоятельно и не обращаться в другие фирмы. Однако такой договор не предусматривает ответственность за неисполнение своих обязательств ни собственником, ни агентством. Если риелтор не сможет продать жилье в указанный срок, а хозяин обратится к другому агенту, никаких штрафных санкций не последует.

Эксклюзивные договора

Эксклюзивный договор предусматривает сотрудничество только с одним агентством (риелтором). В этом случае в соглашении прописываются штрафные санкции, а оригиналы правоустанавливающих документов сдаются на ответственное хранение в офис фирмы (с оформлением акта и расписки).

Эксклюзивные договора подразделяются на мягкие и жесткие. В первом случае предусмотрены штрафные санкции для клиентов, решивших отказаться от услуг компании, но само агентство не несет никакой ответственности ни по срокам, ни по основным условиям сделки.

Жесткий эксклюзив выгоден для заказчика услуги, т.к. в нем указываются взаимные штрафные санкции. Если риелторы не найдут покупателя к указанному в договоре сроку, они выплачивают собственнику небольшую компенсацию. Однако на нее можно рассчитывать только в том случае, если заказчик выполнил все условия соглашения. Но человеку без юридического образования и соответствующего опыта трудно составить правильный договор купли продажи квартиры с эксклюзивом риелтора, поэтому он может не придать значения каким-либо пунктам и потерять право на получение компенсации от агента.

Зачем заключать договор риелтора

Договор оформляется для обозначения прав и обязанностей сторон. В нем указываются функции заказчика и исполнителя, а также границы их ответственности. Правильно составленное соглашение дисциплинирует участников сделки и заставляет выполнять взятые на себя обязательства, а не уклоняться от их исполнения.

Нормативные требования

Согласно современным НПА агентства не могут выставлять в рекламу объекты, по которым не был заключен договор. Собственник, обнаружив и заскринив такое объявление, вправе подать в суд на риелторскую контору. Такие прецеденты уже имели место (в Новосибирске, Красноярске, Нижнем Новгороде и т.д.). Причем суд встал на сторону хозяев и обязал агентство выплатить пострадавшим компенсацию морального вреда.

Агентские полномочия

Агентское соглашение позволяет заранее прописать все услуги, оказываемые риелтором, с указанием их стоимости. Если собственник откажется продавать объект, маклер сможет взыскать с него деньги за фактически понесенные расходы. Также договор дает определенные полномочия посреднику и позволяет экономить время собственника, т.к. риелтор сможет действовать от его лица (к примеру, на показах или на переговорах с покупателями).

Можно ли работать без договора

Начинающие риелторы, маленькие агентства и маклерские масс-маркеты часто идут на уступки и берут в работу квартиры без договора. Но в этом случае не стоит ожидать эксклюзивного отношения и профессионализма. Такие специалисты зарабатывают на объемах, и их не волнует цена конкретной сделки. Т.к. они часто работают наперегонки с другими маклерами (ведь продавец может обратиться сразу к несколькими агентам без договора), они не защищают интересы собственника, а стараются продавить его для подписания ДКП и получения комиссионных. Для этого они:

• выставляют изначально заниженную цену в рекламе;

• не сообщают по телефону о существенных условиях сделки (к примеру, об альтернативе или необходимости получения разрешения от ООиП);

• прикрепляют к объявлению левые фотографии квартир с евроремонтом и т.д.

Риелторы масс-маркета, как правило, не объясняют хозяевам, как составить договор купли продажи квартиры и защитить себя на сделке. Они предлагают образец типового соглашения и формально относятся к вопросам передачи денег. При этом комиссии агентов (что с договором, что без) часто равны. Т.е. за те же самые деньги клиент получает изначально худший сервис и полное отсутствие гарантий безопасности. Лучше не экспериментировать и работать с риелтором только по договору.

Надежный и профессиональный агент берет на себя полное юридическое сопровождение купли-продажи. Такой риелтор учитывает абсолютно все. Он готовит план, по которому проводится продажа квартиры договор документы для банка (при необходимости), официальные справки и т.д. Он занимается организацией показов, созданием надлежащих условий при подписании ДКП, курирует передачу денежных средств, предотвращает разногласия сторон и обеспечивает спокойную подачу документационного пакета на регистрацию. Но опытные агенты, имеющие документы о сертификации и аттестации, работают только по договорам. Они ценят свое время и не могут позволить себе тратить его на сотрудничество без взаимных обязательств.