Ликвидное и устаревшее жилье на первичном рынке

Оценка ликвидности и технологичности необходима при поиске квартиры на первичном рынке. Она позволяет своевременно определить морально устаревшее жилье и отказаться от его покупки еще на этапе просмотра объявлений.

Советы эксперта: какая недвижимость самая ликвидная на первичном рынке

Ликвидность квартиры в новостройке – это легкость и быстрота ее возможной реализации. Даже те покупатели, которые рассматривают недвижимость для проживания, а не для инвестиций, должны учитывать этот параметр. Подобный подход поможет избежать покупки объекта в изначально непопулярном ЖК с плохой инфраструктурой и низким качеством используемых стройматериалов. Но при этом для того, чтобы приобрести действительно ликвидное жилье, рекомендуется обратиться к частному риелтору или в профильное агентство. Агент уже вдоль и поперек изучил рынок новостроек и может сразу же сказать, какая недвижимость ликвидная, а какая – нет.

Что влияет на ликвидность новостроек

Ликвидность жилой недвижимости определяет много факторов, в т.ч.:

• расположение жилого комплекса;
• транспортная доступность и удаленность от крупных инфраструктурных объектов;
• тип дома;
• этаж и этажность здания;
• материал капитальных и внутриквартирных перекрытий;
• наличие инновационного ПО, интегрированного на моменте проектирования;
• общее состояние дома, подъезда, парковки, двора;
• точный метраж с учетом всех дополнительных помещений;
• особенности планировки: маленькая студия, евродвушка, огромное пространство без перегородок и т.д.

Стандартная оценка ликвидности недвижимости предусматривает обязательный анализ этих параметров. В противном случае существует риск необъективного указания цены при выставлении объекта на продажу или его покупке.

По каким признакам определить неликвидный ЖК

Существует много признаков, по которым можно определить неликвидную новостройку. К ним можно отнести:

• неудобную планировку;
• отсутствие лоджий и балконов;
• вид из окна на глухую стену (это можно встретить в кварталах-муравейниках, которые активно разрастаются в пригородах крупны городов);
• близость к оживленному шоссе или железной дороге;
• изначально неразвитую инфраструктуру и т.д.

Также на ликвидность новостройки влияет ее моральное устаревание. Если жилой комплекс не имеет подземного паркинга, не оборудован бесшумными лифтами и не включает в себя каких-либо высокотехнологических опций, квартиру в нем будет изначально трудно продать. Ситуацию спасет только низкая цена и уникальность предложения (к примеру, если в выбранном районе нет новостроек). В остальных случаях покупать такое жилье не стоит.

В дальнейшем его будет очень сложно реализовать по рыночной стоимости: сроки ликвидности недвижимости крайне малы, и отсутствие инновационных технологий в ЖК только усугубит проблему. Из-за этого новостройка морально устареет еще до сдачи ГК. Исключение составляют ситуации, когда покупателю следует сохранить деньги, а объект предлагается с весомой скидкой. В этом случае новый владелец может просто сделать минимальный ремонт и сдать квартиру в аренду. Разница между ценами на съем жилья в ультрасовременном и обычном ЖК незначительна: всё зависит от качества отделки объектов.

Несовременные, но положительные дома - как распознать

Квартира – это универсальный способ сохранения денежных средств. Вне зависимости от того, где она находится (в ультрасовременном ЖК, неказистой хрущевке или в стандартизированной новостройке), ликвидная недвижимость будет пользоваться стабильным спросом на рынке. Многие инвесторы и покупатели даже не учитывают моральное устаревание дома, и смотрят только на квартиру, на локацию, на качество инженерных коммуникаций.

Далеко не все девелоперы стремятся догнать и перегнать рынок. Они строят качественное и надежное жилье, но без каких-либо «фишек». Новостройка от такого застройщика может отличаться несколько старомодным дизайном, находиться во дворе с обычной наземной парковкой и не иметь оборудования видеонаблюдения с большим запасом хранения файлов. Если всё это полностью устраивает покупателя, то нет никаких причин менять дислокацию и переезжать в более модный ЖК.

К сожалению, новинки, внедренные на первичном рынке, со временем устаревают. Неизменными остаются только классика и качество. Если застройщик использует сертифицированные материалы, отвечающие требованиям ГОСТ, то нет никаких причин отказываться от покупки объекта в таком ЖК. Через 5-10 лет красивая эффектная новостройка может превратиться в обычный многоэтажный дом, по соседству с которым будут возводиться не менее яркие здания. Плюс на вторичном рынке ей придется соревноваться с монументальными сталинками, дешевыми хрущевками, старыми небоскребами и т.д. Из-за этого цены на жилье в таком комплексе могут просесть, и покупка в итоге станет невыгодной.

Но ликвидность квартиры, которая изначально находилась в морально устаревшем жилом комплексе, никак не пострадает (особенно в том случае, если при ее приобретении удалось договориться о скидке). Нынешний владелец сможет с легкостью найти на нее покупателя, ничего не потеряв в цене, т.к. не доплачивал за «ультрасовременные фишки».

Главные признаки современного жилья в новостройке

Существует ряд признаков, по которым можно определить актуальные дома и отделить их от морально устаревших. К этим признакам можно отнести:

1. современность квартирографии;
2. интегрированность в программу доступной среды;
3. минимум квартир на этаже (максимум их может быть 8, но девелоперы строят дома и с меньшей наполняемостью);
4. наличие функциональных балконов и лоджий;
5. удачность планировок, в которых учитывается функциональность каждого сантиметра помещения;
6. единую архитектурную концепцию ЖК;
7. элегантность отделки мест общего пользования;
8. наличие внутренних площадок для хранения велосипедов и колясок (в т.ч. с металлическими поручнями для пристегивания замков);
9. полная безопасность за счет видеонаблюдения, кнопки вызова охраны (ЧОПа), автоматизированных программ блокировок;
10. закрытый двор, разделенный на зоны для отдыха, спорта, детских игр;
11. интересный дизайн.

Иногда новостройки комплектуются технологиями «Умного дома». Это оборудование позволяет управлять внутренними коммуникациями здания и квартиры. Владелец недвижимости может самостоятельно настроить ПО и создать из квартиры высокотехнологичный объект.

Количество квартир на этаже

Количество квартир в доме влияет на социальное взаимодействие между жильцами. Если на этаже находится не более 8 квартир, происходит нормальное формирование добрососедских отношений. Т.е. подъезды в ЖК должны быть компактными и малонаселенными. Это позволит создать в доме уютную и приятную атмосферу: соседи будут знакомы друг с другом, что позволит повысить вовлеченность каждого человека в жизнь ЖК.

Лифты в ЖК

Новые жилые комплексы оборудуются бесшумными лифтами повышенных классов надежности. Они отличаются функциональностью, плавным ходом и безбарьерным строение. Количество лифтов зависит от этажности дома и количества квартир в подъезде. Застройщики стараются учитывать их заполняемость в «часы пик» и делают всё возможное, чтобы спуски и подъемы на нужный этаж не занимали много времени. В модных новостройках лифты могут опускаться в подземный паркинг. Т.е. владелец квартиры может сразу же оказаться в гараже, не выходя из подъезда.

Планировки квартир

Квартиры в ЖК должны быть удобными, функциональными и просторными. Девелоперы разрабатывают и модернизируют планировки, благодаря чему помещения становятся уютнее и чище. Застройщики стараются учесть любую мелочь, чтобы сделать квартирное пространство максимально подходящим для комфортного проживания.

Причины устаревания многоэтажек: почему модные актуальные дома превращаются в несовременное жилье

Сегодня основной задачей архитекторов, которые проектируют дома, является создание необычного дизайна фасадов, а планировки квартир часто остаются типовыми. Однако современность жилого комплекса определяется не только годом постройки и эстетичным внешним видом, но и удачной конфигурацией квартир, дружелюбной этажностью, удобными дворами и т.д. Т.е. многие ЖК изначально не дотягиваются до указанных планок: еще на этапе строительства или проектирования.

Помимо этого технологии, материалы и требования к постройкам меняются слишком быстро. Девелоперы просто не успевают уследить за нововведениями и нередко выводят на рынок объекты, которые не соответствуют усовершенствованным представлениям о недвижимости. Также на архитектуру российских жилых кварталов сильно влияют зарубежные модные тенденции. Некоторые застройщики в РФ разрабатывают проекты с оглядкой на опыт европейских и американских коллег, из-за чего объекты других компаний выглядят блеклыми, невыразительными и немодными, хотя по факту имеют аналогичные показатели качества и надежности.

Актуальное жилье на долгие годы: как подобрать недвижимость для жизни и инвестиций

Эксперты рекомендуют покупать квартиры в ЖК, которые имеют серьезный запас опций, позволяющий им долго оставаться яркими, сочными, актуальными. В 2022 году такие дома выглядят излишне футуристично, но через несколько лет клиенты поймут, что подобная технологичность оправдана. Помимо этого следует обращать внимание на объекты, построенные в удачных локациях вне зависимости от их внешнего вида. Благодаря месторасположению такое жилье будет популярно даже через 10-20 лет. Из-за этого нельзя однозначно сказать, какая недвижимость самая ликвидная: и технологичный ЖК, и удачно расположенная неказистая новостройка имеют плюсы, которые стоит учитывать в рамках приобретения объекта.

Краткий вывод

На первичном рынке ликвидность жилья определяется не интегрированными технологиями или системами видеонаблюдения, а качеством, удобством и правильным местоположением. При выборе новостройки следует изучать характеристики используемых материалов, читать отзывы других клиентов застройщика и следить за ходом возведения дома. Если здание будет высокотехнологичным, то это станет дополнительным плюсом. Однако не стоит ориентироваться только на этот параметр. Мода переменчива, и новостройка, которая недавно казалась ультрасовременной, может через пару лет морально устареть и потерять все свои преимущества.