Покупка квартиры в строящемся доме одновременно связана с экономией, рисками и заработком. В старых границах Москвы, о чем свидетельствуют данные ЦИАН, в период с 2013 до 2020 гг. было заморожено строительство большого количества домов – это более чем 80 корпусов. Клиенты девелоперов должны провести предварительную проверку, что поможет им свести к минимуму риски. Мы расскажем о нюансах, на которые стоит обращать внимание при выборе и покупке квартиры в доме на этапе строительства.
Темпы строительства и сроки
Во время выбора новостроек и девелоперов необходимо обращать внимание на сроки сдачи объекта в эксплуатацию, а также на темпы строительства. Иногда срыв сроков происходит по техническим причинам, на которые застройщик не может оказать влияние. Например, подрядчик несвоевременно отгрузил строительные материалы, возникла задержка при подключении к коммунальным сетям – это стандартные рабочие ситуации, однако девелопер должен предупредить дольщиков о том, что сроки будут сдвинуты. Он обязан направить предупреждение за 2 месяца, а также настоять на подписании дополнительного соглашения. В случае срыва сроков клиент застройщика имеет право претендовать на компенсацию.
Если девелопер нарушает сроки регулярно, то сотрудничество с ним может быть связано с рисками. Покупатель должен насторожиться в случае, если строительные работы выполняются неактивно. В первую очередь речь идет о пустующей стройплощадке и отсутствии видимых результатов.
Документация и аккредитация
До заключения сделки клиент должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность строительства и деятельности компании:
-
учредительная документация;
-
страховой договор;
-
проектная документация;
-
разрешение на строительные работы, другие.
Перечисленная документация должна находиться в открытом доступе, если девелопер отказывается ее предоставить, то ситуация не самая прозрачная. Второй по важности критерий оценки – наличие аккредитации, которая подтверждает честность и хорошую репутацию застройщика. Если аккредитации нет или она выдана непопулярными банками, то покупателю стоит задуматься о безопасности сделки. Лучше делать выбор в пользу застройщиков, которые аккредитованы крупными российскими банками. Дело в том, что банки проводят предварительную проверку строительных компаний, если есть сомнения в честности или финансовой надежности, то застройщик не будет аккредитован.
Договор
Форма договора имеет важное значение, нередко девелоперы пытаются продать апартаменты с привлечением теневых и невыгодных для клиента схем, например, соинвестирования. Отказ от оформления договора долевого участия – тревожный звонок, свидетельствующий о проблемах: отсутствие разрешения на строительство или несоответствие документации установленным требованиями. В приоритете только ДДУ, в противном случае стоит задуматься о соответствии проекта требованиям, зафиксированным в 214-ФЗ.
Сайт девелопера
Рекомендуется выполнять мониторинг сайта застройщика, ведь ответственные компании регулярно обновляют информацию о ходе строительства, размещая фото- и видеоотчеты. Если сайт не обновляется на протяжении 2-3 месяцев, то это свидетельствует о наличии проблем.
Низкие цены и высокие скидки
Солидные скидки и цены ниже рыночных радуют клиента, однако могут свидетельствовать о нестабильности застройщика. Демпингом могут заниматься компании, которые только вышли на рынок или имеют негативную репутацию. Чрезмерное снижение цен должно вызвать у покупателя вопросы. Для предупреждения неприятных ситуаций стоит предварительно изучить и сравнить цены на недвижимость в том районе, в котором планируется покупка жилья. Нужно проводить не поверхностную, а детализированную сравнительную характеристику, учитывая этажность, класс, площадь и количество комнат.
Стоит помнить о том, что ни один застройщик не будет работать в убыток, поэтому компании чаще всего предлагают клиентам скидки в размере 5-10%. Для получения дисконта нужно выполнить ряд условий, например, внести полную предоплату. Если скидки превышают 15-20%, то это может свидетельствовать о финансовой нестабильности компании.
Где искать информацию о девелопере?
Честные компании размещают документацию, отчеты и другие данные на своих официальных сайтах. Для проверки клиент может использовать дополнительные источники и сервисы, чтобы собрать больше сведений как о застройщике, так и об объекте. Речь идет о портале «Наш.дом.рф», который является единой информационной системой жилищного строительства. Портал позволяет получить доступ к следующим данным:
-
сведения о застройщиках и ЖСК;
-
аналитическая информация;
-
единый реестр застройщиков, ЖСК, проблемных объектов;
-
каталог новостроек.
На портале доступен сервис, позволяющий осуществить проверку строящихся объектов на соответствие требованиям, а также ознакомиться с материалами из проектных деклараций. Если на портале «Наш.дом.рф» информация о застройщике отсутствует, то это должно насторожить. Эксперты рекомендуют выполнять дополнительную проверку на наличие судебных дел (через сайт арбитражных судов) и сведений в ЕФРСБ. Нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, которую можно получить на сайте налоговой службы, а также заглянуть в Единый реестр проблемных объектов.
Вышеперечисленные методы полезны для людей, которые находятся на этапе выбора компании и новостройки. Если договор уже заключен, то сведения стоит искать в социальных сетях, Telegram-каналах и других открытых источниках, наполнением которых занимаются реальные дольщики. Можно почерпнуть полезную информацию из СМИ, которые нередко освещают случаи проблемного строительства.
В заключение
Эксперты рекомендуют использовать для проверки застройщиков все вышеперечисленные способы, ведь комплексный подход поможет покупателю предупредить ошибки и проблемы. Дополнительно стоит посетить строительную площадку, чтобы оценить масштабы и скорость строительства, изучить отзывы и всю доступную документацию, поработать с реестрами проблемных объектов. Также необходимо:
-
уточнить список объектов, которые компания успешно ввела в эксплуатацию;
-
узнать о том, происходили ли срывы сроков и по каким причинам;
-
собрать сведения о том, с какими банками работает девелопер (ипотека, аккредитация и т. д.);
-
узнать о возможности заключения сделки через эскроу-счет.
Подводя итог, можно сказать о том, что самым безопасным способом покупки квартиры в строящемся объекте является привлечение эскроу-счетов. В этом случае компания получит деньги только после того, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Если застройщик не выполнит взятые обязательства, то дольщик сможет вернуть денежные средства через банк, который выступает в роли гаранта безопасности. Чем известнее банк, тем выше шансы выйти победителем из финансовых споров.
