Стандартная приемка квартиры в новостройке представляет собой процедуру осмотра жилья дольщиком, по результатам которой оформляется акт передачи АПП или составляется заявление об устранении недостатков. Процедура регламентируется ст. 7 и 8 ФЗ №214 и предусматривает тщательную проверку технического состояния помещения и его коммуникаций.
Пошаговая инструкция приемки квартиры в новостройке: памятка для клиента
Сегодня в интернете можно встретить много информации о том, как проходит приемка квартиры в новостройке на что обратить внимание при осмотре помещения, но лучше перед посещением объекта посоветоваться с юристом и инженером. Специалисты расскажут о том, что нужно проверить, и как правильно оформить процедуру приемки по закону.
Что нужно взять с собой на приемку объекта: краткий чек-лист
На приемку квартиры в новостройке рекомендуется взять с собой:
паспорт или его копию (этот документ понадобится для подписания АПП);
договор долевого участия (для того, чтобы сверить заявленные и реальные характеристики);
планшет или смартфон (они понадобятся в т.ч. и для фотофиксации всех дефектов в помещении);
бумагу с ручкой;
мел, бумажный скотч и смываемый маркер (они нужны для проставления отметок об основных недостатках помещения);
тестеры электричества или небольшие дешевые электроприборы (если в помещении есть проблемы с проводкой, эти устройства могут просто сгореть);
зажигалку (по отклонению ее пламени можно проверить работу вентиляции и отсутствие щелей в оконных проемах);
лампочку для проверки патронов люстр;
фонарик (в т.ч. он может понадобиться для проверки подвала и чердака, если квартира находится на первом или последнем этаже и придется осматривать технические помещения);
рулетку для измерения точных габаритов квартиры;
уровень или отвес, т.е. нитку и грузик (для определения степени ровности поверхностей в помещении);
табурет или стремянку;
лазерный построитель плоскостей с разверткой луча 360 градусов (его можно взять в аренду в специализированной фирме);
радиационный дозиметр;
индикатор ЭМИ;
тепловизор для проверки стен и окон на возможность промерзания (подобные проверки актуальны только в холодное время года);
газоанализатор (только для домов с газовыми плитами).
Благодаря использованию этих инструментов существенно упрощается самостоятельная приемка квартиры в новостройке вне зависимости от ее площади и фактического состояния (с отделкой или без).
Как самостоятельно принять квартиру: нюансы проверки
Самостоятельная приемка новой квартиры - это многоэтапная процедура, которая состоит из нескольких взаимосвязанных процессов. Она начинается с проверки показаний и индивидуальных номеров внутриквартирных и внешних счетчиков. Все данные приборов учета электроэнергии, воды и газа следует сфотографировать и зафиксировать в отчетах. После этого надо проверить состояние:
дверей с замками (двери должны хорошо открываться и закрываться, а также прилегать к проему и не болтаться в коробке);
стяжки полов на ровность и отсутствие воздушных пузырей;
стен на неровности и отклонения от вертикали;
потолков на наличие трещин, пустот и перепадов в местах стыков;
окон в комнатах и на лоджиях (они должны быть целыми без трещин, перепадов и вмятин);
электрических сетей (в объекте должны присутствовать все необходимые провода для подключения розеток и выключателей: в противном случае не стоит принимать квартиру, следует попросить застройщика исправить все недочеты);
канализационных, вентиляционных и отопительных систем (все оборудование, в т.ч. радиаторы с унитазом, должно быть хорошо закреплено и зафиксировано даже в том случае, если покупатель планирует капитальный ремонт с разбором стен и последующим демонтажом всех устройств от застройщика).
Помимо этого следует удостовериться в том, что размещение стен соответствует плану квартиры, а фактическая площадь помещения равна той, что была указана в договоре. Если параметры разнятся, это следует отобразить специальным актом.
После экспертизы технических характеристик объекта начинается этап проверки ремонта. Если жилье сдается с чистовой отделкой, нужно убедиться в качестве применяемых материалов и их безопасности. Риелторы рекомендуют запросить у девелопера бумаги на все сырье, которое было использовано при ремонте, чтобы быть уверенным в его качестве.
Пошаговое подписание акта приемки-передачи квартиры в новостройке
Акт приемки-передачи квартиры оформляется в простом письменном виде по типовой форме. Образец АПП можно заранее запросить у застройщика или найти на официальном сайте девелоперской организации. Дольщику нужно только внимательно его изучить и включить в документ все повреждения в квартире, обнаруженные при осмотре. АПП от строительной фирмы (как и ДДУ) не подлежит серьезным изменениям или корректировке даже в том случае, если со стороны покупателя выступает риелтор или юрист.
При покупке квартиры по ДДУ в акте приема помещения в обязательном порядке должна стоять фактическая дата передачи. АПП подписывается в присутствии обеих сторон. Если от лица девелоперской организации выступает уполномоченное лицо, действующее на основании нотариальной доверенности, проверяются его полномочия и актуальность доверенности.
Представители застройщика нередко предлагают оформить его прямо в офисе девелопера, но лучше это сделать в приобретаемой квартире. При этом покупатель ставит собственную подпись, а застройщик печать. Ни в коем случае нельзя подписывать АПП без печати девелопера. Акт могут не вернуть и клиент останется без каких-либо подтверждающих документов на руках, а признание права собственности на квартиру через суд приведет к дополнительным тратам.
Количество экземпляров определяется особенностями сделки. Как правило, при покупке квартиры на первичном рынке требуется 3 экземпляра: по одному для каждой из сторон (покупателя и застройщика) и для сдачи документов на государственную регистрацию права собственности в многофункциональный центр или Росреестр (для постановки на кадастровый учет).
Что делать при обнаружении недостатков: приемка квартиры в новостройке с юристом
Согласно ст.7 ФЗ-214 девелоперская фирма должна передать участнику долевого строительства (дольщику) квартиру, характеристики которой соответствуют требованиям техрегламентов, ГОСТов, проектной декларации, градостроительных условий и иных нормативных актов, которые были указаны в ДДУ. Если застройщик сдает покупателю жилье с отступлениями от этих требований (причем эти отступления привели к существенному ухудшению качества объекта или сделали его непригодным для проживания), то клиент вправе не подписывать акт приемки квартиры и указать девелоперу на все эти недостатки. В этом случае он может потребовать от строительной компании:
бесплатного устранения недостатков (сроки оговариваются отдельно);
соразмерного снижения стоимости квартиры (даже в том случае, если она покупалась на стадии котлована несколько лет назад и сейчас стоит намного дороже);
возмещения всех расходов на устранение выявленных недостатков (до полной готовности).
Претензию в формате заказного письма с уведомлением нужно направить в головной офис застройщика, а также лично пообщаться с менеджером отдела продаж. При необходимости при ее составлении можно обратиться к юристу, адвокату или риелтору, чтобы квалифицированный специалист-приемщик объяснил, как принять квартиру в новостройке с дефектами. Если клиент обнаружит незначительные проблемы и включил их в АПП, ему нужно прописать в документе следующую фразу: «Акт вступает в действие после устранения указанных в нем недостатков продавцом/застройщиком».
Серьезные дефекты жилья и возврат денег
В случае существенных нарушений ДДУ относительно качества готового жилья дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств по договору и потребовать от девелопера возврата уплаченных средств и процентов за их использование. При составлении соответствующей претензии необходимо соблюдать положения ст.7 ФЗ-214.
Если же в ДДУ указано, что застройщик не несет никакой ответственности за качество строительства (некоторые девелоперы пытаются подстраховаться и прописывают эту информацию в соглашения с клиентами), нужно сослаться на п.4 ст.7 ФЗ-214. В этом пункте прямым текстом сказано, что подобные условия об освобождении строительной компании от ответственности ничтожны и не имеют юридической силы (вне зависимости от степени готовности ремонта в новой квартире).
Распространенные недостатки квартир в новостройках
К наиболее распространенным дефектам, которые можно обнаружить при приемке жилья на первичном рынке, можно отнести трещины в стенах и полу, неправильно установленные или перекошенные двери, протечки на стенах или на потолку и т.д. Также в новых домах бывают проблемы с неработающими лифтами, сломанными подъездными дверями, захламленными подвалами, недостаточным благоустройством территории и т.д. Зная слабые места подобных объектов, можно заранее определиться с тем, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке.
Обнаружение дефектов в квартире после подписания АПП: как уведомлять застройщика
Согласно ст.7 ФЗ-214 девелопер обязан предоставить гарантию на объект (квартиру и сам дом). Как правило, гарантийный срок равняется 1-5 лет после ввода здания в эксплуатацию. Из-за этого в случае обнаружения недочетов в помещении после приемки жилья и подписания АПП клиент имеет право направить застройщику соответствующую претензию с указанием всех возникших замечаний.
Куда обратиться за помощью при приемке квартиры
Если человек не знает, на что обращать внимание при приемке квартиры, и не понимает юридических тонкостей оформления документов по новостройке, ему стоит обратиться в агентство недвижимости или в правовую компанию (т.е. к профессиональным приемщикам). Сотрудники фирмы проведут осмотр помещения, выявят дефекты, включат их в экспертные заключения и помогут составить претензии для устранения проблем. Для того, чтобы узнать, сколько стоит приемка квартиры в новостройке специалистом, нужно обратиться непосредственно в организацию, оказывающую подобные услуги, и уточнить всю необходимую информацию в индивидуальном порядке.
