Как продать квартиру: особенности и рекомендации

Продажа квартиры становится сложным процессом, если владельцы сталкиваются с этим впервые. В представленном вопросе важно знать, как можно безопасно самостоятельно совершить сделку, на какие моменты обращают внимание. Алгоритм продажи квартиры всегда одинаков. Отличия заключаются в способах самостоятельной оценки недвижимости.

Как продать быстро и выгодно

Не столь важна процедура, как происходит сделка, сколько возможность получения большей прибыли от проданной недвижимости. Поэтому следует изучить хитрые приемы, которые позволят провести все самостоятельно без обращения к риэлтору.

К ним относят следующие советы:

• Определение адекватной стоимости. Для этого руководствуются кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости. Если есть желание избавиться от имущества быстро, придется поставить цену немного больше кадастровой стоимости, но меньше рыночной.
• Провести предпродажную подготовку. Это не значит, что нужно сделать дорогостоящий ремонт. Но покраской труб пренебрегать не следует. Также рекомендуется избавиться от неприятных запахов, если они имеются в помещении. Возможно, для этого придется все же провести замену канализационных труб.
• Провести юридическую подготовку. Здесь подразумевают полную юридическую чистоту объекта – не должно быть ареста, обременения, зарегистрированных лиц на жилплощади.

Это начало порядка действий при продаже недвижимости любого рода. Только после этого можно переходит к другим этапам.

Как продать без посредников

Без посредников продать недвижимость можно, и возможно получится даже быстрее, поскольку не все покупатели желают нести дополнительные расходы. Самостоятельные действия также требуют соблюдения порядка продажи квартиры.

Рассмотрим их порядок детально:

1. Подготовка недвижимости – бюджетный ремонт, подготовка документов.
2. Размещение объявления. Требуется сделать 10-15 хороших фото продаваемого объекта, которые будут выкладываться в дальнейшем в интернете на доске объявлений. Желательно подробно описать технические характеристики многоквартирного дома, чтобы покупатель имел представление о надежности.
3. Найти покупателя. Пользователи интернета, прочитав объявление, попросят посмотреть жилплощадь. Задача продавца во всем процессе – расположить будущего владельца к приобретению. Это значит, что нужно рассказывать об объекте только хорошие качества. Но рекомендуется и аккуратно описать минусы недвижимости, если они имеются.
4. Подписать договор купли-продажи. Как только покупатель будет найден, начинают составление договора купли-продажи. Для этого можно обратиться к нотариусу, юристу или составить его самим по типовому образцу.
5. Далее процесс продажи квартиры подразумевает подписание всех документов. Здесь учитывают основные – договор купли-продажи, акт приемки и передачи объекта, написание расписки о получении денежных средств в качестве оплаты (передают задаток).
6. Регистрация в Росреестре. Алгоритм продажи квартиры обязательно включает регистрацию сделки, что проводят в Росреестре в присутствии двух сторон – покупателя и продавца. В госучреждении сотрудникам сдают пакет документов, квитанцию об оплате госпошлины и заявление на смену данных в базе (регистрация нового собственника продаваемого объекта).
7. В назначенный день забрать свидетельство. Здесь обратиться могут только новые собственники, поскольку они получают новые свидетельства о праве собственности.

После регистрации сделки проводят полный расчет. Если недвижимость приобреталась по ипотеке, стороны отправляются в банк и представляют свидетельство из Росреестра. Проверив факт регистрации, сотрудники банка перечисляют деньги на счет продавца.

Продажа через нотариуса

В представленном вопросе нотариус выступает «сторонним наблюдателем», но «ценным свидетелем». Этот специалист может проверить юридическую чистоту сделки, чем поможет избежать собственникам обмана со стороны мошенников. Аналогичным образом обстоят дела в отношении покупателей – новые собственники действительно станут владельцами жилплощади.

Важно! Если привлекается нотариус, необходимо выбирать незнакомого специалиста. Если одна сторона настаивает на обращении к определенному лицу, следует насторожиться. Возможно, он участвует в мошеннической схеме.

Нотариус в оформлении сделки помогает в следующих процессах:

• проверяет договор купли-продажи, осуществляется его удостоверение – нотариус ставит свою печать, подтверждающую верность написания с соблюдением законодательных актов;
• оформляет доверенность участникам сделки, если кто-то не сможет присутствовать во время сдачи документов в Росреестр;
• принимает и отправляет на депозит денежные средства от покупателя продавцу – тем самым регистрируется факт полной оплаты за квартиру;
• консультирует и делает запросы в госорганы, собирая необходимые справки, поскольку точно знает, какие документы нужны в индивидуальном случае;
• отправляет извещение другим собственникам о продаже недвижимости;
• вносит изменения в единую систему нотариата.

Получается, что нотариус становится свидетелем произошедших изменений в данных владельцев. Подобное знать при продаже стоит – при возникновении подозрений в отношении противоположной стороны лучше призвать на помощь юридически грамотного специалиста.

Какие документы нужны

В начавшемся процессе наступает момент, когда становится необходимым знать, какие документы нужны для подачи заявления в Росреестр. Список может отличаться, что зависит от особенностей имеющегося случая. Но в целом он представляется следующим образом:

• паспорта сторон – всех владельцев квартиры и будущих собственников;
• если имеется доля в квартире несовершеннолетнего лица, готовится свидетельство о рождении или паспорт (по достижении 14-ти лет);
• при наличии несовершеннолетних собственников требуется запросить согласие от органов опеки;
• нотариально заверенное согласие супруги на продажу недвижимости;
• свидетельство о праве собственности – всех владельцев объекта;
• правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, оформленный ранее, дарения, наследования и прочее;
• выписка из ЕГРН – подтверждает отсутствие обременений на жилье, действует справка в течение 30 дней;
• акт приема и передачи объекта;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт;
• заверенная у нотариуса доверенность, если при регистрации сделки владелец не сможет присутствовать лично;
• новый договор купли-продажи;
• выписка с финансового лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Важно знать при продаже список документов, которые потребуется для регистрации сделки в Росреестре. В этом случае не возникнет вопросов у сотрудника госучреждения, и он сразу примет заявление. В противном случае придется вновь подготавливать весь список, поскольку действие выписки из ЕГРН и финансового лицевого счета ограничено месяцем.

Как правильно совершить сделку, чтобы не обманули

Не столь важна пошаговая инструкция к действиям, сколько методы предостережения для защиты от мошенников. В список советов, что нужно знать продавцу и покупателю входит:

• необходимо узнать больше информации о второй стороне сделки;
• при наличии сомнений о платежеспособности покупателя, лучше запросить аванс сразу или продолжить поиски;
• если присутствуют сомнения относительно честности второй стороны, лучше проконсультироваться с юристом – можно отправиться всем вместе;
• если присутствует доверенность и выступает в качестве одной из сторон доверенное лицо, необходимо тщательно изучить представленный документ – важно проверить срок его действия, а также полномочия;
• важно внимательно изучать документы, представленные покупателем – в особенности это касается имеющегося на руках материнского сертификата, банковских документов об ипотеке.

Чтобы не обманули, рекомендуется всегда быть начеку и внимательно относиться к проверке всех справок и выписок. При возникновении вопросов лучше обратиться к специалистам для консультации. При обращении показывают все, что есть на руках на данный момент.

Что нужно знать в определенных ситуациях

Также важно знать в точности, как происходит регистрация сделки в нестандартной ситуации. Всегда руководствуются законодательством – только так можно избежать спорной ситуации.

Можно ли продать ниже кадастровой стоимости

Когда присутствует желание сэкономить на налогах и прочих выплатах, возникает вопрос, а можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости. Согласно ФЗ-№382 от ноября 2014 года, каждая недвижимость имеет свою оценочную стоимость. В соответствии со статьей 217 НК РФ она и определяет сумму налога для последующей уплаты. Здесь и прописывается факт, через какое время можно продать квартиру без обязательного взноса налоговых выплат – через 5 лет владения.

Но главным ориентиром для установления стоимости становится среднерыночный показатель. Кадастровое значение используется редко, поскольку уплачивать налог придется именно с него, предварительно умножив на коэффициент в 0,7. Отсюда следует, что продавать объект ниже кадастровой стоимости можно (это не запрещено законодательством), но не рекомендуется, поскольку подобное невыгодно.

Внимание! Зачастую сделку проводят по цене ниже кадастровой стоимости специально и без видимых на то причин. Если объект находится в плохом состоянии для постоянного проживания, подобное не вызовет подозрений. Но в случае споров, одна из сторон может признать сделку недействительной через суд.

Можно ли продать по доверенности

При отсутствии возможностей самому присутствовать на регистрации сделки возникает вопрос, можно ли по генеральной доверенности продать квартиру. Закон этого не запрещает, что подтверждается статьей 185 ГК РФ.

Если осуществляется подобная сделка, стороны должны знать следующее:

• доверитель может только показывать объект, подписывать документы, получать денежные средства;
• во всех документах в лице продавца выступает настоящий собственник;
• у доверителя имеется доверенность на определенный срок и действия – их необходимо изучить самостоятельно (прочитать текст доверенности).

Дополнительная защита от мошенников выступит в лице сотрудников Росреестра. Специалист будет внимательно проверять все представленные справки, выписки и договора, а также подписи сторон. Если в ненадлежащем месте появится подпись доверенного лица, заявление не будет принято.

Что влияет на цену

Продавец должен пошагово оценить свою жилплощадь, поскольку это влияет на скорость продажи. На стоимость недвижимости влияют следующие факторы:

• количество комнат;
• площадь – смотрят на общую и жилую площадь;
• планировка – в объявлении следует выложить фото технического паспорта, чтобы «отсеять» часть покупателей;
• размер кухни;
• этажность дома и этаж, на котором находится недвижимость;
• тип здания и год постройки;
• состояние прилегающей территории;
• наличие балкона или лоджии – вторые ценятся больше;
• ремонт объекта;
• отопление и состояние других коммуникаций;
• размер коммунальных платежей – большинство запрашивает квитанцию о квартплате сразу при осмотре;
• состояние и тип санузла – раздельный или объединенный;
• район местонахождения многоквартирного дома – в некоторых городах этот фактор является основополагающим;
• инфраструктура в районе – важны не магазины, а школы и детские сады.

Если дом новостройка, покупатели обращают внимание на застройщика и статус постройки – сдан ли дом в эксплуатацию. Большинство покупателей стараются проверить юридическую чистоту объекта.

Частые ошибки

К продаже недвижимости следует подходить поэтапно, изучая каждый нюанс в последующем действии. В процессе определяются следующие ошибки:

• неправильная оценка недвижимости – сложности возникают при завышении стоимости;
• не соблюдение принципов предпродажной подготовки – нет согласия других собственников, отсутствие нотариальной доверенности на доверителя отпугивают покупателей;
• собственник ведет неправильные переговоры – искусственное превозношение состояния объекта и эмоциональный ответ на критику также отпугивает покупателей;
• нарушения при оформлении документов.

Последний пункт зачастую выявляется при подаче документов в Росреестр. Если такое происходит, покупатели, которые еще не заплатили задаток, зачастую отказываются от покупки, считая, что продавец мошенник.

Изучив все факторы, что надо знать при продаже недвижимости, можно избежать ошибок и провести процедуру быстрее. Это дополнительно экономит денежные средства.