На рынке строящегося жилья есть всего лишь два легитимных способа закрепить Ваши отношения с застройщиком: договор ДДУ и договор ЖСК.
ЖСК — что это такое? Формально Вы не приобретаете квартиру в строящемся доме, а вступаете в жилищно-строительный кооператив, вносите свой пай и становитесь соинвестором строительства. По сути, тем самым Вы занялись инвестиционной деятельностью, вложили деньги в некий проект, договорившись с неким юридическим лицом.
Ваш договор ЖСК, в отличие от ДДУ (договора долевого участия), не подлежит государственной регистрации, а значит, Ваши риски с Вами никто разделять не будет, и проверять всё придётся самим. Самый же большой риск - «двойные продажи», от которых надёжно защищена покупка квартиры по ДДУ, выполненная в соответствии с 214 ФЗ. Вот почему прежде, чем совершить столь решительный поступок, следует удостовериться, что всё в прядке не только с разрешением на строительство - что оно не только есть и не просрочено; но и с репутацией застройщика. Также обратите внимание на то, как долго этот «игрок» присутствует на рынке и сколько у него реализованных проектов.
Теперь не лишним будет перепроверить, всё ли в прядке с землёй, на которой предполагается или уже ведётся строительство: земля ни в коем случае не должна быть сельскохозяйственного назначения или предназначена для ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Кроме этого, участок должен принадлежать застройщику или находиться в долгосрочной аренде. Назначение возводимого объекта должно соответствовать градостроительному плану, т. е. предназначаться под жилую застройку определенной этажности. Опять же, что 214 ФЗ буквально «заставляет» прописывать в договоре — здесь застройщик может это просто игнорировать.
В сентябре 2015 года Госстройнадзор проводил ревизию и обнаружил в Санкт-Петербурге 162 незаконно строящихся объекта. В этом перечне были не только жилые дома, но и объекты коммерческого назначения. Большая часть этих объектов, вероятно, будет легализована. Однако, всем известны истории о том, как многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС в Подмосковье, были снесены, а покупатели этих квартир потеряли и деньги, и жильё. Вполне возможно повторение подобной ситуации и в Петербурге.
Если застройщик утаивает какие-то данные, пытается рекламными слоганами ввести в заблуждение и отвлечь Вас от важных вопросов, соблазняет дешевизной или обещаниями вот-вот что-то получить, продлить, то стоит насторожиться и отложить покупку до того времени, когда возникнет полная ясность с входными условиями.
Среди ЖСК до сих пор встречаются такие организации, которые сами не являются застройщиками, а, по сути, выступают прослойкой между застройщиком и членами кооператива (это наиболее рискованная схема ЖСК, поскольку такие кооперативы регистрировались по закону только до 2011 года). Дополнительный риск заключается в том, что никаких претензий напрямую застройщику Вы предъявить не можете, и это - большой минус.
В ДДУ чётко оговорена стоимость приобретаемой квартиры, и изменению она не подлежит. По договору ЖСК стоимость квартиры может изменяться при наличии дополнительных расходов строителей. Дополнительные расходы в ходе строительства, как правило, возникают. Следует всегда иметь в виду, что становясь соинвестором, Вы рискуете: стоимость объекта вырастет, и Вы неизбежно должны будете разделить общее бремя, оплатив свою долю, которая может оказаться весьма и весьма значительной. Таким образом, чем дальше срок сдачи объекта, чем дешевле его первоначальная цена, и тем выше Ваш риск.
Привлечение средств покупателей посредством заключения договоров ЖСК - это, конечно, не мошенническая схема. У застройщика есть вполне честные и открытые резоны, почему ему выгоднее такая форма сделки, нежели строгий ДДУ по 214 ФЗ. Но для нас, как для покупателей, существует не только риск двойных продаж, но и вероятность, что в проекте что-то изменится, и в результате будет получена не совсем та квартира, на которую рассчитывали. Другими словами, если в ДДУ застройщик обязан как можно точнее описать, исходя из проекта, то, что Вы должны получить в итоге, и в проекте на время строительства ничего меняться не может; то в ЖСК всё с точностью наоборот: проекты меняются почти всегда, а вместо точных координат и квадратных метров — Ваш пай.
И ещё раз о сроках. За опоздания сдачи объекта, увы, спросить не с кого, поэтому придётся смириться и ждать. Никаких штрафов, пени за просрочку ЖСК никто покупателю не выплатит. Для сравнения отметим, что по договору ДДУ застройщик, напротив, поставлен в очень жёсткие условия по соблюдению сроков.
Если Вы рискнули и стали членом ЖСК, то статус собственника уже готовой квартиры Вам удастся получить на основании двух состоявшихся событий, подкрепленных документами: во-первых, Вы выплатили пай целиком, что подтверждается справкой о выплате пая; во-вторых, квартира построена и передана по акту приёма-передачи. Вы можете самостоятельно сдать эти документы в МФЦ (в городе - в любой, любого района; в области - в областной), чтобы после регистрации в Росреестре получить свидетельство о собственности, подтверждающее, что запись о новом собственнике внесена в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
Стоит ли экономить ценой вышеприведенных рисков, подписывая договор ЖСК, - решать покупателям. Лучше всего обращайтесь к профессионалам рынка. Они разъяснят все «за» и «против», укажут на Ваши риски в каждом случае.
