В начале февраля представители Центробанка выступили с заявлением о необходимости пересмотра механизма и внесении корректировок в программу льготного ипотечного кредитования под 6,5%. Подобная информация от сотрудников ЦБ несколько противоречила общей картине – ведь только 1 февраля президент отметил положительный эффект от льготной ипотеки. Чего же так опасается ЦБ и зачем нужны изменения успешно шагающему по стране проекту?
С чего все начиналось
Программа льготного ипотечного кредитования была запущена в России в рамках антикризисной поддержки весной прошлого года. Предполагалось, что она будет действовать до 1 ноября 2020 года, но затем правительство решило продлить программу до 1 июля 2021 года. Возможно, и эта дата не окончательная – судьба льготной ипотеки будет решена представителями Минфина по итогам первого полугодия.
Согласно обозначенной президентом цели, пониженная до 6,5% ставка по ипотечному кредиту должна предоставить возможность приобретения недвижимости всем слоям населения страны. А также помочь с покупкой жилплощади в условиях произошедшего снижения реальных доходов. Помимо этого, субсидированная ипотека должна поддержать строительную отрасль в условиях коронакризиса.
Что произошло на самом деле
Действительно, цель программы льготной ипотеки самая что ни на есть благая – сделать жилье доступнее и для людей с невысокими доходами, к которым относится подавляющее большинство наших сограждан. Однако, как часто бывает, реализация программы на практике отклонилась от плана. Причем настолько, что уже Центробанк настоятельно рекомендует если не полностью остановить, то хотя бы начать постепенно сворачивать действие программы.
Специалисты финансового регулятора указывают на «побочные действия» льготной ипотеки, которые могут нанести серьезный удар по экономике страны в целом. Среди них:
- раздувание ипотечного «пузыря». Согласно официальным данным, за 2020 год более 1,7 миллиона семей приобрели жилплощадь при помощи ипотеки на льготных условиях, что на 23,5% больше предыдущего показателя. При этом кредитная задолженность россиян по ипотеке уже перевалила за отметку в 9 триллионов рублей, установив абсолютный исторический антирекорд. Подобное положение дел очень опасно, ведь даже небольшая просадка в экономике может обернуться катастрофическими последствиями;
- рост цен на недвижимость, «обнуляющий» положительный эффект от пониженной кредитной ставки. Девелоперы, отреагировав на ажиотажное повышение спроса на жилье, незамедлительно подняли цену на квартиры в новостройках. Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке за третий квартал 2020 года подскочила почти на 9%. Вторичный рынок также идет в ногу с общей тенденцией – рост цен на нем составил более 4%. Таким образом, ежемесячные платежи россиян по кредитам в абсолютном выражении не стали ниже. Хотя самые первые участники программы, успевшие получить одобрение ипотеки под сниженный процент до роста цен, возможно, и смогли оценить выгоду предложения;
- потеря социальной направленности проекта. Субсидированная ипотека должна была помочь населению в приобретении недвижимости для проживания. По факту произошло следующее – представители наиболее обеспеченных слоев населения начали скупать жилплощадь с целью инвестирования личных средств. Особенно это заметно в крупнейших городах – Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленобласти, а также в Краснодарском крае. Покупка квадратных метров в условиях непрекращающегося роста цен на них оказывается более выгодным капиталовложением, чем хранение денежных средств на депозитных счетах или в виде ценных бумаг. Ставка по депозитам в банках первой пятерки сейчас не поднимается выше 5% и становится все ниже с каждым выступлением госпожи Набиуллиной. К тому же, капитализация по вкладам на сумму более 1 миллиона рублей теперь облагается подоходным налогом, что также не прибавляет привлекательности хранению на депозитах.
Что необходимо предпринять
Однако не стоит забывать и о положительных результатах льготной ипотеки. Именно поэтому эксперты предлагают не сворачивать программу полностью, а произвести корректировки в ее механизме действия. Например, директивно ограничить стоимость квадратного метра жилья, участвующего в программе. Такая мера способна вернуть субсидированной ипотеке ее предназначение – социальную направленность и приемлемые размеры платежей. Но не стоит ожидать возвращения стоимости квадратного метра жилплощади на уровень 2019 года. Ведь на увеличение цены повлиял не только рост спроса на жилье в рамках льготной программы – себестоимость строительства объективно поднялась из-за подорожавших стройматериалов.
Также предлагается приостановить действие программы в регионах, в которых жилплощадь покупается с целью вложения средств, а не проживания. Другими словами – перераспределить спрос внутри страны. Таким образом, недвижимость по льготной ставке будет приобретаться не только в столичном регионе и других инвестиционно привлекательных регионах.
