Покупка недвижимости в лизинг: что это?
Лизинг (англ. Leasing, от англ. to lease – сдать в аренду) – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости.
Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением жилья и коммерческих объектов. На фоне этого постепенно уменьшается количество реальных сделок, а игрокам рынка приходится придумывать новые варианты привлечения покупателей.
Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли ещё дальше: они предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним из них является договор лизинга. Что же такое лизинг?
Лучше аренды
Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» (документ был утвержден в сентябре 1998 года). Суть данного механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная форма кредитования, при которой заём дают не деньгами, а приобретённым объектом. По сути, лизинг – это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа. Если ещё проще: вы указываете, какую квартиру для Вас купить, чтобы в последующем Вы её снимали в аренду до наступления срока выкупа (погашения арендными платежами) по оставшейся стоимости данной квартиры. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель не оплачивает лизингополучателю всю стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.
Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность. Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости в кредит и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.
Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов: например, ограничить её повышение на период действия договора.
Во-вторых, как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика, доверенные лица часто злоупотребляют своими правами, в результате чего собственники объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. Притом, что лизингодателем может быть исключительно собственник помещения. К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой цели.
У лизинга есть несомненные преимущества и перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заёмщикам, ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур лизинговые компании менее забюрократизированы.
Читайте договор
У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствии с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной. Данное требование – следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которых лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система запутана, и продавцы недвижимости часто не понимают схему проведения таких сделок.
Вместе с тем, в соответствии с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм лизинга невозможно использовать при покупке строящегося жилья. Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья 666-я Гражданского кодекса РФ), что вызывает сложности в случае приобретения в лизинг загородного дома с землей.
Ещё одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает обязательственное право требования имущества в собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки зарегистрированное вещное право собственности заёмщика лишь ограничено залогом).
Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из-за отношений, возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает определённые риски. Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок, что, в свою очередь, часто порождает разного рода злоупотребления.
Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично, ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заёмщику. С другой стороны, право на выбор продавца таит в себе опасность: ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель. Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности могут привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору. И, более того, он должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнётся с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки, оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.
