В сознании большинства покупателей первичное жильё – это новый дом, уже построенный или строящийся, а вторичное жильё – квартира в старом жилом фонде. Это не так. Критерием, разграничивающим первичное и вторичное жильё является наличие или отсутствие документа о собственности. То есть во внимание принимается отнюдь не возраст дома и степень его готовности, а запись в ЕГРП о наличии собственности на Объект. В этой статье мы попробуем разобраться, что такое первичный и вторичный рынок жилья, в чём их отличие, в чём плюсы и минусы каждого из них.
Первичное жильё – рынок новостроек
Итак, первичное жильё – это квартиры, на которые ещё не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья – это продажа квартир, существующих только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось. Напомним, что продажа первичных квартир в строящихся домах регламентируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства. После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта-приёма передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) должен зарегистрировать своё возникшее право собственности на квартиру в новом доме.
С момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности квартира меняет свой юридический статус и из «первичной» становится «вторичной». Бывает так, что в процессе строительства дома застройщик не успевает продать или специально придерживает часть самых ликвидных квартир. В таком случае после ввода дома в эксплуатацию он обязан оформить право собственности на эти квартиры на себя и получить свидетельства, а в дальнейшем продавать такие квартиры, как вторичное жильё.
Вторичное жильё – рынок готового жилья
Вторичное жильё – это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права (по договорам купли-продажи, мены, дарения, приватизации и т. д., также сюда относится свидетельство о собственности на квартиру во вновь построенном доме), так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет, такие квартиры тоже относятся к вторичному рынку жилья, т. к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.
Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?
Чтобы выбор был осознанным, необходимо знать о преимуществах и недостатках квартир для каждого типа рынка.
- Эффект новой квартиры. Быть первым хозяином, знать, что никто не жил в твоей комнате, сделать ремонт «с нуля» в соответствии со своими требованиями, быть уверенным на 100% в юридической чистоте квартиры – всё это в большей степени присуще квартирам, приобретённым на первичном рынке (иногда такие объекты встречаются и на «вторичке» – в новых построенных домах с правом собственности). Кроме того, новый дом – это новые коммуникации и инженерные системы, с которыми в старых домах могут быть проблемы, а также соответствующее окружение. Вероятность встречи с неблагонадёжными соседями в новостройках ниже, чем в старом фонде. И всё же, проблема с соседями в новых домах – это «кот в мешке». На вторичном рынке узнать, кто станет твоим будущим соседом, реально, на первичном – нет.
- Цена. При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома. Вторичное жильё в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка». Это обусловлено следующим пунктом данной статьи.
- Сроки. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трёх месяцев – если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, и до полутора лет и дольше – если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.
- Вложения. 80% квартир на первичном рынке передаются дольщику под черновую отделку. Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жильё, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в отделку квартиры при прочих равных условиях в новостройках ниже.
- Ассортимент. Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир.
- Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растёт по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жильё можно получить до 30% годовых. Высокая доходность компенсируется высокими рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства. Вторичное жильё, если и растет в цене, то в пределах общерыночных тенденций. Однако и вторичная квартира тоже может приносить доход от сдачи в наём, но здесь доходность рассчитывается индивидуально.
- Риски. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне всё, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам невозможно. И хотя формально 214-ФЗ предполагает штрафы за просрочку сдачи дома, в скором времени застройщики будут обязаны страховаться от банкротства. Пока же это не даёт практически никакой защиты покупателю квартир на первичном рынке.
- Прописка. Прописаться можно только имея свидетельство о государственной регистрации права собственности (или родственные связи с лицами, прописанными в муниципальной квартире). Третьи лица на вторичном рынке – один из существенных рисков. Прописаться же в новостройку невозможно.
- Ставки по ипотеке. Первичное жильё кредитуют не все банки. Происходит это из-за отсутствия собственности на жильё и невозможности предугадать поведение застройщика (невзирая на 214 ФЗ). Часто застройщик аккредитует объект строительства в одном-двух банках, что не всегда удобно для покупателя. Ставка по ипотечному кредиту на первичное жильё, в среднем, на 2% выше, чем на вторичное.
Какие критерии выбора квартиры являются приоритетными, а какие – несущественными, каждый решает для себя сам. Мы лишь напоминаем Вам, что прежде чем сравнивать первичное и вторичное жильё, нужно понимать иерархию критериев для сравнения. В таком случае выбор между первичным и вторичным рынком станет более простым и лёгким. Если же для Вас что-то осталось непонятным, мы ждём Ваших вопросов в рубрике «вопрос-ответ».
