Оказывается ипотечную квартиру, приобретенную с привлечением маткапитала, вполне можно продать. Это потребует некоторых хлопот и бюрократической волокиты, но это осуществимо.
В 2020 году выплаты матерям гарантированы уже при появлении первенца или первом усыновлении. Это 466.600 рублей, а при повторном пополнении в семье, государство добавит к этой сумме еще 150 тыс. Итого, суммарный доход семьи составит 616,6 тыс. рублей.
Эти деньги могут быть потрачены на разные цели: покупку недвижимости, образование или формирование пенсии. Наиболее популярной формой реализации материнского капитала является приобретение жилья, часто с оформлением ипотеки.
Жизненные обстоятельства могут вызвать необходимость продать недвижимую собственность, купленную с использованием этой субсидии, и тут продавца ожидает ряд проблем. Разберемся, возможна ли такая сделка, и какие юридические нюансы могут возникнуть.
Необходимые условия
Продать такую недвижимость реально, если соблюсти ряд условий. Основное – не ущемить права несовершеннолетних и обеспечить их долями.
Для правильного расчета долей, которые положены детям, необходимо знать первоначальную стоимость жилья и сумму маткапитала, выделенную на погашение обязательств. Если объект недвижимости куплен в ипотеку, размер долей окончательно рассчитывается с учетом материнского капитала и родительских накоплений, потраченных на погашение кредита.
Нотариусы отмечают, что стоимость жилплощади в Москве подразумевает небольшие детские доли, в регионах же, где деньги на ребенка составляют нередко половину цены за квартиру, доли детей значительно больше.
Защита прав детей
Помимо выделения долей несовершеннолетним, сделку необходимо будет согласовать с органами опеки. Кроме того, обязательно потребуется купить детям равноценное недвижимое имущество. Обычно опека требует одновременного проведения сделок по продаже и покупке жилья для детей.
Отсюда следует, что продать «детские доли», не купив на имя детей другую недвижимость, не получится. Важно, чтобы в результате купли-продажи условия проживания детей не ухудшились, то есть стоимость купленных долей должна быть не меньше стоимости проданных. Приветствуется предоставление ребенку доли большего размера для улучшения его жилищных условий.
Практика показывает, что попытка проигнорировать эти условия повлечет за собой обращение в суд и опротестование сделки со стороны опеки. В итоге, покупатель и продавец получат кучу проблем: первый лишится квартиры, а второй вынужден будет вернуть полученные деньги.
Полное погашение кредита или возврат субсидии
Если материнский капитал был задействован для выплаты ипотеки, то продать такую жилплощадь можно лишь после полного погашения задолженности. Юристы объясняют, что родители не имеют возможностей для выделения долей, так как квартира в залоге по кредиту. Несовершеннолетние не могут становиться собственниками заложенного имущества, поскольку они неплатежеспособны, и на квартиру, в которой присутствуют «детские доли», невозможно обратить взыскание, поскольку это станет прямым нарушением законодательства.
Из вышесказанного следует, что перед продажей квартиры для начала нужно выплатить кредит, после наделить причитающимися долями детей и других родственников (если это необходимо) и узаконить сделку в органах опеки. По закону все эти операции необходимо провести в течение полугода со времени последнего платежа по кредиту. Если все условия соблюдены, погашена ипотека и законные права родственников учтены, недвижимость можно смело продавать. Главное требование властей неизменно – жилищные условия для детей не должны ухудшиться.
В случае, если семья вернет материнский капитал, вложенный в жилье государству, она получит полное право продавать ипотечную квартиру. Известны случаи, когда деньги возвращались в Пенсионный фонд, что аннулировало необходимость выделять доли несовершеннолетним и открывало возможности для продажи квартиры как обычного заложенного имущества.
Этот вариант означает, что средства, полученные от продажи, будут разделены на две части: одна часть поступит в распоряжение банка (на погашение ипотеки), а оставшаяся сумма – на счет продавца. При этом, если семья решит вновь купить недвижимость с помощью маткапитала, это будет вполне возможно, поскольку деньги снова станут доступны.
Нюансы сделки
Момент, на который следует обратить особое внимание – озаботился ли продавец выделением долей для несовершеннолетних членов семьи. По безответственности ли, или со злым умыслом, но довольно часто этого не происходит, и жилье продается с несоблюдением этого условия.
Специалисты подчеркивают, что трудность еще и в том, что при перечислении денег Пенсионным фондом, сведения о необходимости наделять детей долями не фиксируются в ЕГРН. Это вызывает затруднения при проверке законности сделки, поэтому покупатель должен быть очень осторожен, покупая подобные объекты.
Если «всплывет» факт того, что продавец квартиры использовал в свое время материнский капитал и при этом «забыл» наделить детей положенными им долями, сделка может быть оспорена даже спустя годы.
