Один из типов (пожалуй, самый распространённый) закрепления отношений покупателя и продавца недостроенного жилья — это заключение договора долевого участия (ДДУ). На основании этого документа покупатель становится дольщиком и обязуется в указанные в договоре сроки (чётко фиксированные) оплачивать строительство возводимого жилого объекта в объёме его будущей жилплощади (то есть квартиры в многоквартирном доме). Закон, который регламентирует отношения покупателя и продавца (застройщика) и выступает гарантом выполнения ДДУ, и есть 214 ФЗ.
Казалось бы, всё просто: в 214 ФЗ чётко прописано, при каких условиях договор действителен, а при каких — нет. Это так, но, как и в любом законе, в 214 ФЗ есть свои недочёты в механизмах его осуществления на практике. Единой формы договора для всех не существует, поскольку объекты и условия строительства различаются. Вместе с тем, основные пункты договора, как правило, неизменны везде.
Внимание! Без основных пунктов, изложенных в ДДУ, а именно:
- максимально детальное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику;
- цена договора, а также порядок и сроки внесения платежей;
- срок передачи объекта;
- сведения о гарантийном сроке на строительный объект;
- информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору;
договор согласно 214 ФЗ считается недействительным.
Чтобы быть действительным ДДУ должен заключаться строго на определённую квартиру. То есть, в нём обязательно указывается точный почтовый адрес строения и номер квартиры. Если почтовый адрес не определён, то в договоре должен стоять временно присвоенный (строительный) адрес, который в дальнейшем уточняется отдельным приложением к договору и оформляется должным образом (с подписью и печатью).
Также должны быть перечислены виды обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), за которые стороны не несут ответственности. Здесь, к сожалению, застройщики умудряются прописать всё, что угодно: от изменения ситуации в стране, до действия любых третьих лиц, включая подрядчиков. В данном случае 214 ФЗ бессилен. Отсюда такое количество долгостроя по ДДУ, основанным на 214 ФЗ. Совет: постарайтесь максимально конкретизировать этот пункт!
В данные об объекте строительства входит характеристика дома, включающая его эскизный проект. Эскизный проект должен беспрепятственно предоставляться для ознакомления покупателю (этот документ обязательно визируется подписью и подкрепляется печатью). Точно так же потенциальному покупателю обязаны продемонстрировать документы с подтверждением права застройки земельного участка на основе соответствующего разрешения Правительства РФ (это может быть как оформление земли в собственность, долгосрочную аренду, так и постановление на основе открытых торгов или победы в тендере). Точное описание квартиры включает её привязку к поэтажному плану и указание строительных осей.
Важно: если Вы планируете купить квартиру с отделкой, приложение к договору либо сам договор должны содержать конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов (линолеум/паркет/ламинат, обои/крашеные стены, остекление лоджии и т. д.). 214 ФЗ никак не регламентирует отделку квартиры!
Значительное внимание в договоре должно быть уделено определению размера долевого взноса (как правило, исходят из стоимости одного квадратного метра). Желательно, чтобы он был фиксированным или привязанным к какой-либо условной единице. Обязательно должны быть оговорены сроки выплат, осуществляемых покупателем, и размер штрафных санкций (либо начисленной пени) за срыв этих сроков по вине плательщика. Возможное увеличение стоимости строительства, которое может привести к увеличению размера оплаты дольщиком, тоже должно быть отражено в договоре долевого участия.
В большинстве договоров также присутствует пункт о движении средств дольщика: указывается, кто и на основании каких документов ими пользуется (подрядчики, субподрядчики и др.), на какие цели расходует (проводимые закупки стройматериалов, работы и пр.) и в каком объеме. Это должно быть указано обязательно! 214 ФЗ защищает средства дольщика от постороннего использования, но, к сожалению, доказать, что средства ушли именно к «правильному» подрядчику, на практике крайне тяжело.
Как правило, дольщик платит за площадь своего будущего жилья, которая уже определена перед началом строительства (согласно утвержденному плану возводимого здания). Но после завершения строительных работ часто происходит корректировка этой площади. Незначительное отличие допускается в пределах 1-2 кв. м. Нюансы таких взаимоотношений непременно должны быть оговорены в договоре. При этом не стоит забывать, что некоторые участки жилой площади исчисляются по так называемому «уменьшаемому» коэффициенту. В частности, это касается балкона, лоджии и сантехнических помещений. Когда человек получает свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в нём на основе обмера БТИ может быть указана площадь меньшая, нежели та, которая проставлена в ДДУ и, соответственно, оплаченная в полном объёме. Возможно, по закону покупатель и вправе оспорить такое положение вещей, ведь фактически он переплачивает неизвестно за что. Но в действительности доказать что-либо в подобном случае бывает крайне проблематично. Таким образом, если возможность оговорить такой нюанс в договоре ДДУ или же уточнить эту деталь до его подписания есть, лучше это сделать, так как в 214 ФЗ это не регламентировано.
После пунктов об оплате и строительных работах идёт описание государственной приёмки жилья и оформления его в собственность покупателя. Здесь важно ещё раз обратить внимание на сроки завершения строительства. Помните, если в договоре указан I или IV квартал года, то раньше окончания этого срока никто дом не сдаст. Более того, задержка строительства может составить от одного года до нескольких лет. При этом жалобы нисколько не ускорят дело. У застройщика всегда есть в арсенале масса законных причин, снимающих с него вину и ответственность за срыв сроков.
Зачастую застройщик, согласно условиям договора, не нарушает сроков сдачи дома госкомиссии (хотя здесь формально он нисколько не ограничен в сроках). Но вот примет ли объект госкомиссия? Во многих случаях с первого раза сдать дом не удаётся из-за обнаружения массы недостатков или, что ещё хуже, выявления фактов недобросовестного введения социальных подрядов, установленных городом. Госкомиссия выделяет срок на их устранение, но и это не означает, что дом будет сдан со второго раза. Вывод: если есть возможность уточнить в договоре не срок сдачи дома госкомиссии, а срок принятия дома госкомиссией, такой шанс упускать не стоит (практика показывает, что на подобный шаг застройщики идут неохотно). В крайнем случае, можно попытаться определить максимальное число раз сдачи дома госкомиссии, после чего решение о сдаче дома должно быть рассмотрено в вышестоящей инстанции.
Кроме приёма госкомиссией, жильё показывается дольщику, и в случае объективных строительных недоделок они должны быть безвозмездно устранены в сроки, оговоренные ДДУ. Только после этого дольщик подписывает документ о принятии жилья. А значит, пункты о принятии дома госкомиссией и принятии дольщиком его квартиры обязательно должны присутствовать в договоре.
В договоре также определяется порядок, сроки оформления квартиры в собственность и, соответственно, размер оплаты этой процедуры. В большинстве случаев оформление в собственность берёт на себя застройщик или его дочерняя фирма. Опять же, и этот механизм должен быть отражен в ДДУ.
Что же касается страхования и поручительства банка, введённых в январе 2014 года, 214 ФЗ только рекомендует и описывает способы, как они должны отражаться в договоре. Опыта заключения ДДУ на основании этих страховок или разбора конфликтов при помощи данных механизмов защиты дольщика в практике пока нет.
Конечно, «подводных камней» в договорах долевого участия бывает множество. Мы рассмотрели только обязательные моменты, игнорирование которых со стороны покупателя может сразу привести к серьёзным и невосполнимым потерям. Можно лишь добавить, что покупатель всегда вправе проверить ДДУ у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, прежде, чем его подписывать. Или обратиться в нашу рубрику «вопрос-ответ».
