Покупка недвижимости является одной из самых ответственных сделок, совершаемых физическими лицами в своей жизни, если не самой ответственной. Приобрести квартиру можно в новостройке, можно на вторичном рынке. И та, и другая схемы имеют определенные риски. Именно поэтому, решаясь на такой затратный шаг, граждане не уверенные в своей юридической грамотности, обращаются к специалистам для правового сопровождения сделки. Зная основные подводные рифы при покупке недвижимости на вторичном рынке, можно обойтись своими силами и тем самым получить экономию в виде 5 – 10% от стоимости квартиры.
Основные риски покупки недвижимости на вторичном рынке
- Первым пунктом в проверке благонадежности покупки является выяснение количества собственников на объект, и контроль за тем, чтобы все были включены в договор купли-продажи.
- Если продавцами квартиры является семья, состоящая в браке более трех лет, то один из рисков, скорее всего, отсутствует. Следует насторожиться, если у продавца за плечами расторжение брака. Нужно выяснить является ли предмет договора совместно нажитым имуществом с бывшим супругом, имел ли место раздел имущества. Если раздела супружеского имущества, куда входит объект недвижимости не произошло, от бывшей супруги при регистрации сделки потребуется согласие на отчуждение.
- Сохраняется право пользования на жилое помещение за лицами, которые не являлись собственниками, но право на проживание имеют. Прежде всего, это лица, которые были зарегистрированы на данной жилплощади, но при приватизации не приняли в ней участия. Также это лица, временно выбывшие. Наиболее распространенные категории временно выбывших, это призванные служить в вооруженные силы и осужденные к реальным срокам лишения свободы.
- Очень большой процент в благополучно оспоренных сделках составляют сделки, при которой были нарушены права несовершеннолетних, в том числе с использованием материнского капитала.
- С 1 октября 2015 года российским законодательством предусмотрена процедура банкротства физических лиц. Закон наделяет конкурсных управляющих проверять законность сделок с недвижимости в пределах сроков исковой давности и предъявлять иски о признании сделок недействительными, если имеются к тому основания. Этот риск является еще экзотическим, но про него тоже не следует забывать.
- Сделки с квартирами, находящимися под обременением не зарегистрируют в Росреестре или зарегистрируют с обременением. Это не обязательно может быть ипотека. Если дело касается земельного участка, обременение может быть в виде сервитута. Такая сделка будет зарегистрирована с обременением.
- Незаконная перепланировка также может послужить препятствием для регистрации сделки без приведения помещения и документов соответствующими друг другу.
Исключаем риски
Чтобы исключить или уменьшить риски необходимо ознакомиться со следующими документами:
- правоустанавливающие документы, это могут были зарегистрированные договора купли-продажи, другие договора по отчуждению недвижимости, свидетельства о праве на наследство, и свидетельство о государственной регистрации права.
- С 15 июля 2016 года представление вышеназванных документов для заключения договора не является обязательным, так как договор по отчуждению права можно заключить на основании выписки из реестра прав на недвижимое имущество.
- Преимущество выписки заключается в том, что ее можно заказать в расширенной форме, из которой виден весь список предыдущих собственников и основания перехода права. Это может исключить некоторые риски.
- В паспортном столе выдают справку обо всех лицах, которые стояли в квартире на регистрационном учете и на каком основании были сняты: свидетельство о смерти, приговор суда и так далее. Это поможет исключить риск наличия временно выбывших граждан, но имеющих право на проживание в квартире. Следует обязательно потребовать такую справку у продавца.
- Внимательно изучить паспорт продавца, проверить соответствие анкетных данных правоустанавливающим документам, обязательно посмотреть страницу семейное положение. Если паспорт выдан более трех лет назад и эта страница чиста, будет исключен риск появления бывшей супруги.
Итоги
В любой ситуации могут возникнуть самые непредсказуемые ситуации. Соблюдение условий, которые перечислены выше, может значительно снизить риски незапланированных и неприятных моментов. Удачи всем читавшим эту статью!
