Налог с продажи квартиры: Возможно ли его законно избежать, как подавать документы и сколько платить?
Даже состоятельные люди продают и покупают квартиры не чаще, чем раз в 8 лет. Но что если обстоятельства заставляют расстаться с недвижимостью раньше? Поговорили с Никитой Евтушенко, экспертом в области недвижимости, о действующих законах, сроках отсчета владения жильем, а также условиях, когда не нужно платить НДФЛ с продажи недвижимости.
- Сколько составляет налог с продажи квартиры? Например, такая ситуация: купил несколько лет назад студию на котловане за 2 миллиона, сейчас она стоит 4 миллиона. Сколько придется заплатить?
- У нас один налог на продажу недвижимости это НДФЛ — 13%. Это налог с прибыли физического лица. И сразу нужно разделить две ситуации. Если вы купили квартиру и продаете ее, и у вас есть все документы, подтверждающие, что вы сумму вложили, чтобы купить ее. То это самый простой вариант и самый выгодный, потому что вы платите налог - налоговая база. Ваш пример это разница между суммой за которую купили и за которую продаете: это 4 и 2 миллиона. 4-2 = 2 миллиона. От этой суммы берем НДФЛ 13% - это 260 тысяч. Какие есть преимущества, если взяли квартиру в ипотеку? В этом случае те деньги, которые потратили на обслуживание долга, на ипотеку, то есть именно на кредит, вы можете также учитывать как вычет из налоговой базы. То есть, предположим, вы купили квартиру за 2 миллиона (это была ипотека), переплатили. В итоге заплатили 3 миллиона. Это значит, что когда вы подаете документы, вы можете уменьшить эту базу, потому что 3 - 2 изначальный кредит, и 4- 1 = 1.
То есть НДФЛ составит 13% = 130 тысяч. Вот ваш пример.
Важно!
Налоговый вычет 1 млн рублей относится к физическому лицу, а не объекту недвижимости. Т.е. если вы за год продали 2 и более квартиры, то вычесть 1 млн из налогооблагаемой базы вы сможете все равно только 1 раз.
- А можно ли получить возврат НДФЛ?
- Возврат НДФЛ всегда можно получить. Как со стоимости квартиры, так и с кредита. Помним только, что на каждого человека есть определенная сумма. 760 тысяч.
И с кредита вы можете делать налоговый вычет при продаже квартиры. Но, к сожалению, как и всегда, налоговый вычет определяется тем, сколько налогов вы платите государству. Если у вас маленькая белая зарплата, то вы имущественный вычет будете получать очень долгое время. Если вы заплатили со своей зарплаты НДФЛ, условно, за весь год, 130 тысяч, то в рамках одного года вы только 130 тысяч и вернете. Если вам нужно получить 700 тысяч за все время, то посчитайте, вам 5-6 лет придется их возвращать. Если у вас большая белая зарплата, то это очень выгодно для вас.
- Как рассчитать налог, который нужно заплатить с продажи квартиры?
- Налог это 13% НДФЛ. Сама ставка не меняется. Сейчас у многих возникают вопросы, потому что принят закон в 20 году о повышенном налогообложении для операций свыше 5 млн. По текущим ценам это почти любая квартира. Выпустили пояснение, что продажа квартиры и в целом не регулярные сделки не облагаются повышенной ставкой. Говоря простым языком, для любого среднестатистического гражданина ставка всегда будет 13%. Это база, вы либо платите, либо можете не платить эти 13%. Как продать квартиру без налога? В каких случаях это возможно? Вы не платите, если прошел минимальный период времени. По закону на текущий момент это 5 лет. Но есть исключения. Если, к примеру, это ваше единственное жилье. Подразумевается, что у вас нет никаких долей, никаких других квартир. У вас нет совместного имущества. К примеру, ваш муж купил квартиру, на вас не записал, записал на себя, все равно это учитывается. И в этом случае другая ваша квартира не будет вашей единственной площадью. Если единственная площадь, то срок - 3 года. Сокращенный.
- В каких еще случаях срок может быть сокращен до трех лет?
- Если у вас получено наследство или близкий родственник ее вам продал, то тоже берут сниженный - до 3 лет. Также если вы пенсионер, то при продаже квартиры, вы освобождены от налога. Мужчны от 65, женщины от 60 (если правильно помню), если вы находитесь в этом возрасте и получаете пенсию, то при продаже квартиры, вы освобождаетесь от уплаты налога НДФЛ - 13%.
- Срок владения квартиры, если это новостройка, отсчитывается от момента получения ключей или вступления в собственность?
- Еще в прошлом году, когда вы вступали в собственность это считалось точкой отсчета на владение недвижимостью. Сейчас, с 1 января 2021 года, внесли изменения. И теперь время отсчета не от получения собственности, а от оплаты договора. То есть вы оплатили договор ДДУ или ЖСК или договор переуступки - все! С этого момента, момента оплаты, считается ваш срок. 5 лет отсчитываете и продаете без налога.
- Для вторички какой минимальный срок владения?
- Для вторички и первички нет никакой разницы. Есть нюанс, когда квартира была куплена. К примеру, если она была куплена до 2016 года, до 1 января 2016, то срок владения минимальный - 3 года. Учитывая, какой сейчас год, это получается любая квартира уже без налога. Для квартир, которые после 2016 года, для них действует правило современное - это 5 лет. Нет никакой разницы для вторички и новостройки с точки зрения этих минимальных сроков. Вступление в наследство, близкий родственник, пенсионеры - все это подпадает под одинаковое право там и там.
-А что если ошибся в отсчете срока владения?
- Квартира у людей ни откуда не появляется. Вы всегда знаете, когда вы вступили в права. Либо по современным меркам, когда договор идет. Точка отсчета всегда довольно прозрачная. От нее считаете три года и если это время прошло, то продаете квартиру и не должны платить налоги. Формально, когда вы не должны платить налоги, это когда вы продаете ее за ту же стоимость, что и купили. Нет прибыли - нет налога. Также когда вы продаете дешевле, налог не платите. Но рекомендую все равно декларацию подавать. Здесь есть несколько подводных камней с заниженной стоимостью и стоимостью в ноль.
- Можно ли заплатить меньше, если минимальный срок владения еще не прошел.
- Нет. Если кратко, то нет. Законных путей ухода от налога их нет. Если вы пенсионер, вы не платите налоги. каких-то именно льгот не существует. Есть еще нюанс, который я не озвучил. Касается величин налоговой базы. В самом начале с вами разобрали, все документы на владение квартирой есть. Есть документ, который подтверждает, что вы свои деньги вложили в покупку, продали за другую . И вот разница и есть налоговая база. Если говорить о тех случаях, когда у вас этих документов нет. И вы их по какой-то причине не можете подтвердить. Либо уже квартиры нет, либо документов.
Как обычно происходит сделка. Вы как-то оцениваете рынок. Выставляете квартиру. Она как-то продается. и здесь ситуация такая: если вы продаете слишком дешево (возможно, пытаясь избежать налога), то есть ограничения, которые сейчас сделали на законодательном уровне. И сразу к вам прицепится налоговая, если цена ниже 70% кадастровой стоимости. Вы не можете продать квартиру ниже 70% кадастровой стоимости. Это сразу же вызовет вопросы. Сразу придет налоговая и будет выяснять, почему это произошло. Если у вас нет этих документов, и вы все равно хотите продать квартиру, есть поблажка от государства в виде максимальной фиксированной суммы уменьшенной налоговой базы - это 1 миллион.
При продаже вы не можете воспользоваться схемой:
налогооблагаемая база = цена продажи минус цена покупки
Но есть возможность использовать налоговый вычет, его максимальный размер 1млн, в этом случае:
налогооблагаемая база = цена продажи минус 1 млн
Второй вариант почти всегда хуже, так что если есть возможность собрать документы - не ленитесь, ведь чем дороже квартира тем сильнее разница между вариантами, не в пользу второго.
Есть важный момент, который нужно учитывать. Вот эта скидка - 1 млн налогооблагаемой базы. Она привязана к физическому лицу. А не к квартире. То есть вы как человек за год можете продать хоть 10 квартир, то из всей этой суммы вы вычтите миллион. Поэтому если это одна квартира, то это существенно. Если вы продаете 5 квартир, ну, да, миллион есть миллион, но он будет один на какую-то из этих квартир. Этот миллион он вам и так дается. Это такая поблажка от государства. Есть фиксированный налоговый вычет - это 1 млн. Максимальная сумма, которая может быть. Его достаточно легко получить. Даже ничего не пишите, вы просто его вычленяете, подаете декларацию. Как правило, это происходит так.
- В какой момент платится налог с продажи квартиры, когда уже подписал договор с новым собственником?
- Нет. Так как это НДФЛ, он свою структуру не меняет. НДФЛ мы платим обычно до 30 апреля текущего года за прошлый год. Если бы мы хотели оформить декларацию 3НДФЛ за 2020 год, мы должны были бы это сделать до 30 апреля 2021 года. Это не только квартиры, машины и другие крупные покупки-продажи. В большинстве случаев вы НДФЛ платите автоматически. Зарплата сразу высчитывается. Люди этого не видят , сразу рассчитывается. Везде плюс-минус автоматически и вам не нужно ничего делать. Для таких разовых приобретений или продаж, вы должны сами подать декларации. То как это будет правильно или нет, это зависит только от вас. Вы должны правильно рассчитать налог, и правильно его подать. И вовремя – до 30 апреля этого года за прошлый год. Правильно рассчитать налог – это то, о чем мы говорим, учитывать все факторы, понять, вообще нужно ли платить налог с продажи квартиры. Если нужно, то какая налогооблагаемая база. Если мы говорим о величине налога, даже о квартире, налог всегда одинаковый – 13%.
Важно!
Но вот как рассчитать налоговую базу – суть в том, у вас есть документы, сколько вы тратили, вы уменьшаете. Потому что текущая цена минус старая это всегда меньше, чем 1 млн по крайней мере по текущим ценам.
Но как рассчитать налогооблагаемую базу? Два основных пути:
- цена продажи минус цена покупки
- цена продажи минус 1 млн
Если есть необходимые документы, которые подтверждают затраченные средства на покупку - то это как правило лучший вариант, так как почти всегда разница цены продажи и цены покупки меньше чем цена продажи минус 1млн. А чем меньше налогооблагаемая база, тем меньше и налог.
Пример:
Квартира куплена за 3 млн, продана за 5 млн.
1. Если на руках документы подтверждающие затраты на приобретение квартиры то налог будет: (5 млн минус 3 млн)*13% = 260 000.
2. Если документов на руках нет то налог будет: (5 млн минус 1 млн)*13% = 520 000 руб.
На самом деле все просто. Налог всегда одинаковый. Налоговая база считается просто. Либо вычитаем цену продажи от цены покупки и от этого берем 13%. Либо если нет цены покупки этой квартиры, то от цены продажи вычитаем миллион. И от этого берем налог. Все.
- Как подать декларацию при продаже квартиры?
- Все декларации подаются одинаково. Либо через госуслуги. И я бы порекомендовал именно этот способ. Там есть форма подачи декларации. Заполняете ее. Если не уверены в себе, обратитесь к финансисту, который рассчитает правильно налог. Дальше подаете. Если какие-то ошибки есть, скорее всего, к вам никаких санкций сразу применяться не будет, вас попросят внести корректировки. Но если вы скрываете и химичите, и вас выявляют, вы понесете ответственность в полном размере.
- Продал квартиру и не заплатил налог, что будет?
- Ситуации бывают разные. Если вы просто не заплатили налог, то вам придет извещение, начисление пений, вам придет штраф, в размер до 20% стоимость квартиры, весьма существенно, да? Самое обидное, вы не сможете получить налоговый вычет с этой квартиры, какая бы сумма не была. Не платить налог – весьма глупо. Лучше повысить цену квартиры с учетом оплаты налога. Либо вы понимаете, что цена в рынке и вы платите как есть. Вы либо укрываетесь от налогов и несете всю криминальную ответственность на себе. Либо вы ждете как все и просто заранее понимаете, какую сумму надо платить. Это все предсказуемо в зависимости от суммы продажи квартиры. Еще важный момент ((18:46)) касается того, что если вы покупаете новую квартиру, у вас есть 90 дней, когда вы можете продать старую квартиру и это не будет считаться. Это будет считаться единым жильем. Очевидно, что жилье единственное, вам некуда мотаться. И прежде, чем продать свою, вам надо въехать в новую. Но вы при этом держите две квартиры. Ту вы еще не продали, а в новую еще не въехали. Такое возможно. Государство нам дает период 90 дней, когда вы можете спокойно выехать, продать, совершить сделку. Скорее всего сделка уже состоялась, покупатель есть. Просто де-юре вы проводите сделку за 90 дней. И Въехать в новое жилье. Не сбрасывается эта льгота…. 19:46 если единственное жилье.
- Как заплатить меньше, если льготный период еще не прошел?
- Никак. Если льготный период не прошел. И вы не пенсионер, то никаких льгот и ветеранам труда. Это не имеет смысла.
- Есть вообще законные способы избежать оплаты налога?
- Три года, либо пять лет в зависимости от ситуации. Либо вы выдерживаете минимальный срок владения недвижимости, либо вы продаете за ту же сумму, что купили. Но вы всегда должны понимать, что если осуществляются такие сделки. В налоговой не дураки. Если вы купили квартиру на этапе котлована за 2 млн, а продаете ее за 2, когда она стоит 4 млн, то налоговая сразу поймет, что это сделка вне рынка. И она может откатить эту сделку. И заставить вас заплатить налог с полной суммы. Риски большие.
- Если продаешь новостройку до вступления в право собственности, то ты не платишь налог, так? Или все равно платишь?
- Нет. Сейчас по современным законам, как только вы оплатили договор, идет отсчет владения недвижимостью. Право собственности уже не так важно. Как только вы заплатили деньги за договор, формально пошел отсчет. И никаких, что вот я в собственность не вступил, я успею продать квартиру. Нет. Вы уже владеете ей. И пошел отсчет. Если я правильно понимаю то, как действует закон с 2021 года с 1 января, то вам особо не увильнуть будет. Я думаю, это в том числе сделано для того, чтобы все платили налоги НДФЛ, не было бы людей, которые пытаются увильнуть. Если попытаетесь увильнуть от налога, вы будете злостным неплательщиком, и вы потеряете намного больше, чем сэкономите.
- Почему не стоит занижать стоимость квартиры в договоре?
- Действительно, не стоит в большинстве случаев. Есть риск для покупателей и для продавца. Сейчас попытаемся озвучить. Основные риски для покупателя. С чем это связано. Как обычно такие сделки происходят. Вот вы купили квартиру за 4 миллиона. Сейчас она стоит 6. Вы не хотие платить налоги. И говорите покупателю: давай везде в документах пишем 4, в ячейку кладем деньги. Пишем все расписки, что ты мне должен, вот так вот провернем. Какая здесь возникает проблема. Если 4 и 6, то есть риск, что цена будет ниже 70% кадастровой стоимости. Сразу налоговая оп-оп, и она заставит вас платить НДФЛ от 70% кадастровой стоимости. Не выгодно. Второй момент: если цена вне рынка, налоговая может посчитать сделку незаконной и потребовать откатить или заплатить налог соразмерный стоимости.
Здесь какая обманка, покупатель думает, что он контролирует ситуацию, потому что деньги в ячейке. И, соответственно, в рамках условий за определенный период, ничего не случится. Если сделка произошла, потом это откатится. И да, здесь покупатель полностью проиграл. Если сделка откатывается полностью, она признается недобросовестной, то возвращаются покупателю те деньги, которые были в договоре. То есть 4 млн, а не 6. В ячейке деньги за кадром. И здесь сразу нужно сказать, что все расписки, все бумажонки, которые пишите, они не имеют никакой юридической силы. Как мы делаем сделку? Если разница небольшая. Пусть будет 4 и 5 млн. На 4 договор, а один кладем в ячейку. Сначала все может быть хорошо. У вас не было намерения меня обманывать, а у меня сесть в лужу. Мы садимся, особенно, если сделка на вторичке, могут быть проблемы с оформлением сделки, не дай бог. Где-то с документами проволочка, прошел срок. И вот здесь волшебный момент, когда ячейка открывается. Та сторона берет деньги. И говорит, опля, а я не хочу продавать. Я разрываю договор, мое право, катись лесом. И что я получаю, как покупатель? 4 млн назад. Нет никакой юридической силы как-нибудь привлечь нерадивого продавца за то, что он из ячейки деньги взял и унес. Ву-а-ля. Потеря, риски, - определенно. Дальше какие еще схемы бывают?
Схема, которую я сейчас описал, она изначально может и не была мошеннической. Просто человек получил возможность получить миллион ни за что. И он ей воспользовался. И рисков никаких.
- Какие документы нужно иметь, чтобы продать квартиру?
- Основные документы, которые нужны при продаже квартиры, которую собираетесь продать. Это паспорт всех владельцев, это справка о составе семьи. Это нужно, чтобы вы посмотрели, что нет никого лишнего прописанного. Все люди на месте. Все как есть. Соответственно, договор купли-продажи, выписки из ЕГРН, документы о владении собственностью. Она позволяет понять, что на квартире нет обременений. Нет никаких ипотек, нет ареста по суду или еще чего-то такого. Если это делается удаленно или опосредованно, то нотариальная доверенность. Собственно говоря, если это делается одним из супругов, должно быть письменное подтверждение другого супруга. В базе документы, которые я назвал. Также должен быть технический паспорт. И устанавливающие документы в зависимости от ситуации. Если у вас есть ребенок, свидетельство о рождении ребенка. Все. Все необходимые документы, которые потребуются для продажи своей квартиры.
- Подытожим?
- Вывод такой, я бы так сказал: не тот момент, где стоит убегать от налогов. Есть конкретные поблажки со стороны государства, когда он полностью отменяется. Для рядового жителя лучше ими воспользоваться. 3,5 лет для разных жизненных ситуаций это более чем адекватный срок. Обычно люди покупают квартиры, меняют, даже богатые люди раз в 8 лет. Кто побогаче, может в 5 лет. Но все-таки классическая история для обычных граждан это более 5 лет. Первый момент, что по новым законам отсчитывается от момента оплаты договора, то вот эти три года они отсчитываются очень быстро. Они пройдут очень быстро и лучше подождать.
