На рынке недвижимости существует небольшое количество способов, которые позволяют легально приобрести первичную и вторичную недвижимость. Для «вторчики» актуален стандартный договор купли-продажи, для «первички» – оформление ДДУ, который заключается между застройщиком и дольщиками (покупателями). Физическое лицо имеет право передать права собственности на квартиру в строящемся доме в рамках договора переуступки. Такие сделки достаточно распространены, но нужно знать о ряде правил, которые помогут повысить безопасность переуступки и предупредить ошибки.
Особенности переуступки
Стать дольщиком может каждый человек, располагающий финансами для внесения платежа. После приобретения квартиры в строящемся доме покупатель имеет возможность распоряжаться своим активом, в том числе и продать по переуступке. Последняя является продажей прав собственности на строящуюся недвижимость. Простыми словами – смена дольщика, если иное не прописано в договоре долевого участия.
Особенность переуступки заключается в том, что владелец продает не готовую квартиру, а право собственности. Новый дольщик получает возможность контролировать сроки строительства объекта и требовать у застройщика своевременного ввода здания в эксплуатацию. Дольщик получает не только права, но и обязанности, зафиксированные в ДДУ.
Какие группы дольщиков заинтересованы в переуступке?
Классификация продавцов, решающихся на переуступку, осуществляется с учетом целей, которые они преследуют:
- обычные дольщики. Они понимают, что актив необходимо срочно продавать из-за сложной финансовой ситуации или смены приоритетов. Например, дольщику нужны деньги на лечение, переезд за границу или покупку более привлекательного объекта;
- частное инвестирование. Перепродажа прав собственности является популярной схемой заработка, основывающейся на разнице цен. Инвестор может приобрести право собственности на начальном этапе строительства, внося за квадратный метр минимальную рыночную сумму. По мере строительства стоимость квадратных метров будет возрастать, поэтому сделка переуступки принесет инвестору солидную прибыль. Частные инвесторы стремятся реализовать актив до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы не уплачивать подоходный налог, размер которого достигает 13%. Если собственность на квартиру уже оформлена, то придется платить налог и нести убытки;
- подрядные компании. Застройщики иногда предлагают подрядчикам квадратные метры в строящемся доме в качестве оплаты. Бартерная схема «квартира за услуги» достаточно распространена, ведь подрядная компания выгодно продает актив и получает достойную прибыль;
- оптовое инвестирование. Принцип работы схож с частными инвесторами, но оптовики приобретают большое количество квартир.
Переуступка, независимо от целей продавца, является работающей схемой, позволяющей купить квартиру в понравившемся доме без лишних переплат.
Ключевые плюсы переуступки
- Строительство почти завершено. Делая выбор в пользу договора переуступки, новый дольщик становится обладателем права собственности на квартиру в доме, который практически достроен. Продажа таких квартир начинается в тот момент, когда ЖК скоро будет введен в эксплуатацию. Дольщик хорошо защищен от срывов сроков строительства и ситуаций, при которых стройка будет заморожена на неопределенный период.
- Экономия. Цена квартир, приобретаемых в рамках переуступки ниже, чем стоимость недвижимости в сданном в эксплуатацию доме. Новые дольщики имеют возможность сэкономить миллион рублей и более, что зависит от площади квартиры. Продавцы часто занимаются демпингом, который усиливается по мере приближения финишных этапов строительства.
- Комфорт. Некоторые клиенты девелоперов не успевают купить квартиру в доме, который расположен в удобном для них районе и удовлетворяет все требования. Нередко они не могут найти хороший вариант среди тех квартир, которые остались, поэтому делают выбор в пользу переуступки. Она позволяет купить квартиру с удобной планировкой и на подходящем этаже в конкретном ЖК.
Нюансы оформления
Сделка переуступки заключается не только между старым и новым дольщиком, ведь в ней принимают участие третьи лица – застройщик, а также представители банка. Последние привлекаются в случае, если право собственности приобреталось с помощью ипотечного займа. И здесь появляются первые подводные камни, ведь девелопер имеет право запросить определенную сумму, которая будет использована для переоформления договора. Размер суммы может быть очень высоким, что нивелирует выгодность сделки. Получить согласие банка еще сложнее, а без него договор переуступки не может быть заключен.
Застройщики активно борются с перекупщиками, которые устанавливают более низкие цены на квартиры (в диапазоне 5-10%), из-за чего копания получает меньшую выгоду. Если проект большой, то потери застройщика не будут глобальным, а вот с объектами до 250 квартир ситуация складывается неблагоприятно.
Каких рисков стоит опасаться, как их избежать?
Люди, заключающие договора переуступки, должны опасаться следующих рисков:
- изменение качества локации, например, рядом с домом вскоре пройдет автомагистраль. В этом случае дольщики начнут активно продавать свои активы, ведь скоро информация просочится в прессу. В связи с этим клиент должен тщательно изучить информацию по выбранному объекту – от истории строительства до отзывов о застройщике;
- недобросовестные продавцы, которые реализуют объект с помощью теневых схем. Например, вся сумма за квартиру еще не выплачена или имеются другие обязательства перед застройщиком, которые лягут на плечи нового собственника. Такие ситуации – редкость, однако невнимательность и отсутствие тщательной проверки до оформления договора могут сыграть с покупателем злую шутку;
- дольщик-банкрот. Первый дольщик может быть официально признан банкротом. Если это произойдет в течение 12 месяцев после заключения сделки, то она может быть признана недействительной. Обратите внимание на то, что аналогичный инструмент используется в случае, когда застройщик не был уведомлен о заключении договора переуступки;
- проблемная недвижимость. Речь идет об ущемлении прав несовершеннолетних, покупке объекта с привлечением материнского капитала и претензиях, выдвигаемых супругом/супругой предыдущего дольщика.
До заключения сделки нужно тщательно проверить объект, застройщика и дольщика, с которым будет заключен договор.
Переуступка и ДДУ должны быть зарегистрированы в Росреестре, участники сделки обязаны уведомить девелопера. Рекомендуется тщательно проверять подлинность ДДУ и сопроводительных документов: справки, чеки, иные. Сделки по переуступке можно назвать рискованными, однако они совершаются часто и успешно, главное – проведение предварительной проверки, которую можно выполнить самостоятельно или с привлечением стороннего специалиста.
