Балкон или лоджия выступают дополнительным пространством квартиры, которое собственники часто не хотят использовать только для хранения вещей. За счет переустройства их объединяют с кухней или комнатой. Иногда это изменение конфигурации жилья незаконно и может быть опасно для целостности всего дома. Поэтому перед тем как присоединить балкон к комнате необходимо разобраться во всех деталях данного процесса: законность изменений, составление плана перепланировки квартиры и его узаконивание, получение разрешения от жилищной инспекции и т.д.
В соответствии с законом
Основными нормативными актами, регулирующими действия по изменению конфигурации квартиры в столице, являются Жилищный кодекс РФ и Постановление Правительства Москвы от 17 декабря 2018 года. Согласно ЖК РФ переустройство жилья подразумевает замену, установку или перенос электрического, санитарно-технического оборудования, инженерных сетей и т.д. Действия, направленные на изменение конфигурации жилья, называются перепланировкой. И те, и другие видоизменения требуют согласования с соответствующими органами и отражаются в техническом паспорте жилого объекта.
Можно или нет объединять балкон с комнатой
Для начала стоит разобраться в чем отличие балкона от лоджии. В первом случае строительная конструкция выступает из фасада здания и нависает над стеной. Лоджия же обустроена внутри дома и окружена стенами. Балконы чаще встречаются в домах старого фонда, так как в новостройках широко используют второй вариант конструкции.
В соответствии с нормативными документами перепланировка балкона в комнату запрещена, так как перенос туда батарей центрального отопления нарушит качество подачи тепла как в квартире, так и во всем доме, следовательно, повлечет за собой повышенную нагрузку на систему отопления всего здания в целом. То же самое касается и лоджии. То есть объединять их с кухней или любой другой комнатой в квартире нельзя. Этот пункт закона распространяется на старые и новые дома.
Законный способ перепланировки балкона
Существует только один вариант объединения балкона (лоджии) с комнатой или кухней, разрешенный на законодательном уровне — установка французского окна. Это панорамные окна-двери, которые служат перегородкой, разделяющей два помещения. Конструкция одновременно поддерживает часть стены или верхнее перекрытие, задерживает тепло внутри квартиры, не изменяя нагрузку на отопительную систему, и способствует проникновению естественного освещения.
Можно устанавливать французские окна раздвижного или распашного типа, но не в виде гармошки. Если собственник недвижимости предпочтет балкон, соединенный с комнатой за счет подобного варианта, радиатор придется перенести на стену слева или справа от подоконного блока.
В каких домах допускается переустройство балкона
Чтобы соединить комнату с балконом за счет французского окна потребуется демонтаж подоконного блока и получение на это разрешения надзорных органов. Однако не во всех случаях ответ будет положительным. Все зависит от конструкционных особенностей дома и условий автора, спроектировавшего здание. Допускается присоединение балкона к иному помещению в квартире в монолитных домах, а также блочных, панельных и кирпичных, если стена между ними не несущая. Но есть исключения и в этих случаях:
в домах панельного типа запрещен снос порожка при выходе на балкон, так как он держит балконную плиту и служит теплоизолирующей конструкцией;
в домах, возведенных после 2007 года в соответствии с проектом МНИИТЭП, запрещено осуществлять демонтаж подоконной части и ее замену на французское окно.
Также не во всех домах можно расширять балконный проем. При установке французского окна ширина бокового простенка должна быть больше 1.2 метра. Это главное противопожарное требование, так как выход на балкон считается аварийным.
Комфортное помещение после перепланировки
Чтобы балконное пространство стало после переустройства частью жилого помещения, необходимо позаботиться о сохранении тепла в квартире. Для этого стоит выполнить следующие работы:
установка минимум двухкамерных стеклопакетов;
увеличение уровня пола;
проведение электричества;
утепление стен, пола и потолка;
установка дополнительного обогревателя.
Остекление балкона
До выхода Постановления Правительства Москвы № 508 остекление балконов считалось перепланировкой, поэтому для выполнения работ требовалось согласование надзорных органов. На данный момент разрешение на остекление, так же как на установку кондиционера, не требуется. Нет необходимости согласовывать замену ограждения или замену обычных окон панорамными. Единственным обязательным к исполнению условием является наличие поручня, расположенного на высоте 1.2 метра и способного выдержать нагрузку 0.3 кН/м.
Как оформить перепланировку квартиры
При желании соединить комнату с балконом необходимо обратиться в архитектурно-проектную компанию, у которой есть лицензия (свидетельство СРО). Специалисты проведут предварительный анализ работ и составят проект переустройства с теплотехническими расчетами. Также необходимо подготовить документы для перепланировки, в основной перечень которых входят:
заявление;
паспорт заявителя или его представителя (документ, подтверждающий полномочия);
правоустанавливающие документы;
технический паспорт жилого имущества;
разрешение на перепланировку от всех членов семьи.
Перечень документов может быть больше в зависимости от конкретной ситуации.
Получить технический паспорт квартиры можно в БТИ, заказав непосредственно в ведомстве или через онлайн-запрос. Если документ внесен в Базовый регистр столицы, то специалисты жилищной инспекции запросят его самостоятельно.
Весь пакет подается собственником недвижимости либо гражданином, выступающим в качестве нанимателя по договору социального найма, в Мосжилинспекцию для согласования. Рассмотрение заявки на данном этапе занимает до 30 дней. После получения положительного решения надзорного органа можно приступать к осуществлению ремонтных работ. После их проведения необходимо взять акт о завершенном переустройстве и обратиться с ним в БТИ для оформления измененного техплана квартиры.
Для того, чтобы провести узаконивание перепланировки квартиры, выполненной без разрешения Мосжилинспекции, нужно обратиться в организацию с допуском СРО, которая составит техническое заключение о безопасности и допустимости изменений. Этот документ вместе с остальным перечнем подается в надзорный орган через портал mos.ru.
Последствия несогласованного переустройства
Перепланировка балкона, выполненная без разрешения Мосжилинспекции, влечет за собой серьезные последствия. Во-первых, штраф от 2000 до 2500 тысяч рублей для физических лиц. Во-вторых, угроза безопасности и целостности всего дома из-за сноса противопожарных простенков на балконе. В-третьих, трудности с продажей недвижимости, в которой проведена незаконная перепланировка.
Если станет известно о проведении переустройства балкона без согласования с надзорными органами, Мосжилинспекция, управляющая компания или ТСЖ могут подать в суд, который обяжет собственника переделать все в соответствии с планом БТИ. В случае невыполнения предписаний квартиру могут забрать и продать с торгов, вернув бывшему владельцу сумму за вычетом расходов на устранение самовольного переустройства.
В заключение
Ужесточение контроля в области перепланировки квартир привело к запрету на объединение балконов и лоджий с любой из комнат в квартире или кухней. Ведь несогласованные с надзорными органами действия могут привести к ухудшению технического состояния здания, угрожать здоровью и жизни жителей всего дома и навлечь на собственника дополнительные расходы. Поэтому перед тем, как соединить комнату с балконом нужно провести узаконивание перепланировки квартиры. Единственным разрешенным вариантом объединения двух помещений является установка французского окна.
