Договор дарения стал достаточно распространенной формой передачи прав собственности на квартиру между близкими родственниками. Дети получают в дар от родителей квадратные метры, совершенно не думая об уплате налогов. Такая дарственная на квартиру позволяет просто поменять владельца без отчуждения денежных средств в государственную казну. Во многом правовые положения о договоре дарения совпадают идеологией Федерального закона от 01.07.2005 № 78-ФЗ, снимающего финансовую нагрузку с наследников и отменяющего налог с наследуемого имущества. Рассмотрим ситуацию подробно.
Налог на дарение квартиры: общие положения
Начнем с того, что договор дарения предусматривает следующие обязательные правовые нормы.
-
Безвозмездность. Договор дарения квартиры не может содержать пунктов, предусматривающих обязательства получателя дара (Одаряемого) по отношению к передающей стороне (Дарителю). Любые условия (выплата компенсации, рента, содержание дарителя) прописанные в договоре дарения делают его ничтожным, а налог на переданную квартиру взимается по установленным ставкам для соответствующих сделок с недвижимостью.
-
Срочность. Применять в дарственной назначение срока вступления договорных отношений в силу после смерти дарителя тоже нельзя. Для таких случаев существует завещание и все последующие юридические процедуры оформления наследства и уплаты налогов на недвижимое имущество, в т.ч. и на квартиру. Собственность на квартиру получатель дара приобретает сразу после регистрации договора.
-
Добровольность. Одаряемый может в любой момент отказаться от подарка без объяснения причин. В свою очередь, даритель до окончательной регистрации договорных отношений тоже может передумать и объявить сделку недействительной. Налог на дарение квартиры в этом случае не уплачивается априори.
Единоличный собственник жилой площади вправе подарить ее любому физическому лицу, не испрашивая на то разрешения всех прописанных по данному адресу граждан. Переход прав осуществляется после подписания сторонами договора дарения и регистрации в Росреестре. Дополнительно обратим внимание на различные правовые основания при оформлении договора дарения квартиры, находящейся в долевой и совместной собственности.
-
в первом случае собственник доли квартиры имеет право подарить свою долю без получения согласия на то остальных дольщиков; такой договор дарения является абсолютно законным;
-
второй вариант обязывает дарителя получить письменное согласие всех остальных собственников на заключение дарственной.
Ставка налога на дарение части квартиры при этом не меняется и всецело зависит от близости родственных отношений участников сделки. Оценка налогооблагаемой базы рассчитывается по кадастровой стоимости жилой площади, пересчитанной в долях, принадлежащих дарителю. Проще говоря, если вы имеете 1/2 часть квартиры в долевой собственности со своей сестрой и решили подарить эти квадратные метры своей дочке, то заручаться согласием сестры на такой правовой акт не надо, и платить налог тоже не придется.
Налог на дарение квартиры родственнику
Варианты, когда квартиру дарят совершенно посторонним людям, выглядят достаточно странно, если не сказать, подозрительно. С какой стати человек в здравом уме и памяти отдаст свою недвижимость в чужие руки, не получая за это ничего взамен. Другое дело родственники, пусть даже не саамы близкие, но любимые. Но и здесь есть дискриминация.
Близкие родственники, в категорию которых согласно Семейному Кодексу Российской Федерации относятся:
-
супруги, находящиеся в момент заключения договора в законном браке;
-
родители и дети;
-
бабушки, дедушки и внуки;
-
усыновители и усыновленные;
-
родные братья и сестры, в том числе неполнородные.
Все формы передачи имущественных отношений между ними освобождены от уплаты подоходного налога, в том числе и налога на дарение квартиры. Остальным родственникам после оформления дарственной придется согласно Налоговому Кодексу РФ внести в казну государства 13% от налогооблагаемой базы.
Стоимость недвижимого имущества, передаваемого в дар, до недавнего времени исчислялась исходя из инвентаризационных оценок БТИ или усредненной рыночной оценки жилья. Возможный переход на кадастровые цены может существенно увеличить абсолютную величину налога на дарение квартиры не близкому родственнику. Простой расчет показывает, что при кадастровой цене на квартиру в 4,5 млн руб. одаряемый должен будет заплатить государству 585 тыс. руб. Согласитесь, серьезные деньги.
Полученный доход (а получение недвижимого имущества от дальнего родственника в дар является именно вещной сделкой) должен быть задекларирован до 30 апреля следующего года после подписания дарственной. Заключение договорных соглашений в простой письменной форме без нотариального удостоверения не освобождает одаряемого от уплаты налога на подаренную квартиру. Выявление факта проведения таких операций с недвижимостью неизбежно привлечет внимание налоговых органов. Последствия очевидны: начисление пени, штрафные санкции за все время партизанских действий.
Наш совет: оформляйте договор дарения квартиры родственникам в соответствии с действующим законодательством и своевременно платите налоги.
Налог на дарственную квартиры: кто сколько платит
Процедура регистрации дарственной предусматривает несколько этапов, каждый из которых подразумевает определенный документооборот. Все эти пункты прописаны в ст. 574 Гражданского Кодекса РФ и в вольной интерпретации выглядят следующим образом. Государственная регистрация дарственной на квартиру является обязательной, так же как и уплата налогов на приобретаемое имущество. Вам потребуется совсем «небольшой» пакет документов для совершения этой сделки:
-
сам договор дарения в письменной форме – 3 экземпляра;
-
правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности дарителя);
-
технический паспорт жилого помещения, выданный БТИ;
-
документы, удостоверяющие личность обеих договаривающихся сторон;
-
квитанция об уплате государственной пошлины;
-
нотариально заверенная доверенность на представителя одной из сторон, если дарственная заключается по поручению;
-
заверенное у нотариуса согласие всех остальных собственников жилого помещения (совместная собственность) или второго супруга на проведение правовых действий с недвижимостью.
Собирать эти документы и ходить по инстанциям, по вполне понятным причинам, будет одаряемый. Ему же и платить налоги на дарение квартиры в наступивший налоговый период. Изменения в Налоговом Кодексе РФ федерации произошли достаточно давно (01.01.2006 года), но граждане еще не до конца оценили произошедшие перемены. Налог на дарение квартиры, который варьировался от 2 до 30% от балансовой стоимости недвижимости, был законодательно установлен на фиксированном уровне: 13% - для резидентов Российской Федерации, 30% - для нерезидентов.
Комментарии мы считаем излишними, поскольку здравомыслящий человек уже понял, что дарственная на жилье является удобным правовым инструментом только в пределах семейного клана. Дееспособная бабушка дарит внуку свою квадратные метры, родители оформляют собственность на дочку, при этом налог на дарение не взимается. Остальные участники сделок с недвижимостью давно нашли разумный компромисс: заключение договора купли-продажи. Стоимость жилья определяется произвольно (по соглашению сторон), налогооблагаемую базу можно верифицировать, а при наличии права собственности у продавца более 5 лет он освобождается от уплаты налога.
