Для привлечения клиентов девелоперы совместно с банками предлагают ипотечные программы с достаточно низкими процентными ставками, которые не всегда несут выгоду для заемщика. Связано это с завышением стоимости недвижимости, продажа которой в случае невозможности внесения платежей заемщиком не сможет покрыть его долг.
Для поддержания спроса на недвижимость банки совместно с застройщиками предлагают символическую ставку 1% или 0.1%, что способствует снижению ежемесячного платежа на 40% по сравнению со льготной ипотекой. Но в итоге все равно заемщик оплачивает это понижение, так как одновременно с уменьшением ставки девелоперы повышают стоимость недвижимости.
В конце концов решение принимает клиент — заплатить меньшую сумму в целом или подобрать более комфортный ежемесячный платеж. Но завышение цены квартиры таит в себе определенные риски. Как считает директор аудиторской компании «Аналитик экспресс» Ю. Грицун, уровень цен на недвижимость достиг предела, при этом стоимость залога может сокращаться. Это потребует от банка снижения ликвидности его баланса и создания дополнительных резервов. Если заемщик окажется неплатежеспособным, кредитное учреждение понесет убытки, размер которых составит разницу между рыночной ценой жилья и суммой выданного займа.
Как отмечают в пресс-службе Банка России, при выдаче ипотеки по минимальным ставкам банки ожидают рост стоимости недвижимости к моменту сдачи объекта в эксплуатацию, как это было в прошлом. Если цены на жилье будут сокращаться, стоимости залога может не хватить для покрытия долговых обязательств клиента перед банком. ЦБ продолжит мониторинг выдачи ипотечных займов с низкими ставками. Однако заемщик должен понимать, что после совершения сделки быстро продать квартиру по цене покупки навряд ли получится.
Имущество банкрота продается на публичных торгах, где начальная цена определяется в 80% от текущей рыночной оценки. Дисконт при продаже связан с психологией продавцов и покупателей, а не только с организацией непосредственного процесса торгов. Ведь мало кто хочет приобретать квартиру «с историей» без существенной экономии. Связано это с тем, что предыдущие собственники в редких случаях оставляют квартиру в порядке. Чаще при выезде они пытаются по максимуму увеличить расходы на будущий ремонт: снимают выключатели и розетки, портят напольное покрытие и т.д. Поэтому итоговый дисконт может доходить до 20-25%, а заемщик, взявший ипотеку, теряет и квартиру, и расходы на ремонт, и первоначальный взнос.
Существует как возможность снижения цены на купленную недвижимость, так и ее повышения. В последнем случае заемщик может выиграть. В то время как стагнация или уменьшение стоимости приведут к убыткам. Как отмечают эксперты, в случае отсутствия страхования ответственности ипотечника или финансового риска кредитора, связанного с невозможностью погашения долга после реализации предмета ипотеки, заемщик будет должен банку остаток ссудной задолженности.
По мнению основателя УК Smarent В. Зубика, уровень риска снижается, если заемщик приобретает строящееся жилье, которое на 20-30% дешевле готового и более ликвидно по сравнению со старым фондом. Даже в случае срочной продажи можно избежать убытка. Либо при плохой финансовой ситуации заемщик может сдавать недвижимость в аренду и покрывать платежи по ипотеке.
Если заемщик воспользуется институтом банкротства, то никаких рисков для него нет. По мнению первого замминистра Минэкономразвития И. Торосова, банкротство дает возможность вернуться к нормальной экономической жизни без долгов, которые в ходе процедуры списываются. Исключение составляют алименты, требования по зарплате, причинение вреда здоровью и жизни. Исходя из кредитной политики банки самостоятельно организуют работу, связанную с выдачей займов, обращая внимание на кредитные и другие риски по каждому потенциальному заемщику.
Как подчеркивают в Минфине, государство не выступает одной из сторон в подобных сделках, в них по личному желанию участвуют банк, продавец и покупатель.
