Рост инфляции и изменение конъюнктуры рынка недвижимости повлияют на увеличение ставок ипотечных кредитов в 2022 году. Потенциальным заемщикам следует подготовиться к возможному подорожанию ссуды и постараться оформить ипотеку до официального повышения процентов.
Что было с ипотечными ставками в 2021 году
Ипотека - это один из самых популярных кредитных продуктов в РФ. В конце 2021 года средний размер такой ссуды, выданной банками, составил 3,71 млн рублей. Из-за роста цен на недвижимость оформление ипотеки стало для многих семей единственной реальной возможностью улучшить жилищные условия. При этом на 01.11.21 средневзвешенная ипотечная процентная ставка составляла 7,7%, а на 01.12.21 она выросла на 1-1,5 п.п. Вероятнее всего, в 2022 она продолжит расти и, если не сбавит темпов, заданных в начале 2021 года, уже к лету поднимется до своего исторического максимума.
Повышение ставок по ипотеке в РФ
Ужесточение монетарной политики Центробанка, рост инфляции и повышение ключевой ставки способствовали резкому увеличению процентов по ипотечным кредитам. В конце 2021 года о повышении ставок по жилищным займам объявили:
-
ВТБ;
-
Сбербанк;
-
Росбанк;
-
Россельхозбанк (РСХБ);
-
Абсолют банк;
-
Промсвязьбанк;
-
Альфа-банк и т.д.
Все банки (в т.ч. и не из ТОП-100) назвали причинами массового подорожания кредитов рост ключевой ставки и усиление темпов инфляции. При этом другие финансово-кредитные учреждения были вынуждены последовать примеру госбанков, чтобы сохранить маржинальность бизнеса.
Как рост ставок повлиял на стоимость недвижимости
Любое изменение ипотечной ставки отражается на стоимости квадратного метра. В 2021 году триггерами для повышения цен на жилье послужили:
-
рост инфляции;
-
снижение покупательской способности рубля;
-
падение ставок по долларовым вкладам;
-
введение налога на депозиты и т.д.
Многие россияне решили отказаться от держания денег на депозите и направили их в недвижимость на первичном или на вторичном рынках (в т.ч. с добавлением ипотечных средств). Этот ажиотажный спрос подстегнул цены на жилье: подобный бум наблюдался только в 2016 году, когда курс доллара внезапно пополз вверх.
Акционные предложения от застройщиков
Застройщики не могли остаться в стороне от ситуации с ростом инфляции и изменением банковской политики. Они разработали ряд программ и акций для покупателей по субсидированию процентной ставки. В отдельных случаях девелоперы компенсировали разницу по процентам на весь срок кредитования (точное значение процентной ставки прописывалось в соглашении между строительной компанией и клиентом). Это помогло сохранить спрос на новостройки, хотя и уменьшило конечную прибыль застройщиков.
Какие ипотечные ставки ожидать в 2022 году
Практически все эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что в 2022 ставки по ипотеке будут расти. Нет никаких предпосылок для их снижения, т.к. индекс потребительских цен и процент инфляции стабильно идут вверх. Дополнительные меры поддержки физических и юридических лиц, а также вливание денег в рынок первички во время пандемии сыграли плохую службу: упала покупательская способность рубля, и многие даже заговорили о его девальвации. На фоне этого увеличился процент тех, кто решил воспользоваться льготной и недорогой ипотекой. Это, в свою очередь, привело к росту цен на жилье и повышению закредитованности населения.
В 2022 банкам невыгодно выдавать дешевую ссуду, а у государства нет возможности финансировать льготную ипотеку, поэтому ставки по кредитам будут расти. Конечно, повышаться они будут постепенно, чтобы не вызвать резкого снижения спроса на жилищные займы. Более того: после выступления Путина 23 декабря стало понятно, что в 2022 завершится госпрограмма льготной ипотеки.
Что будет с льготной ипотекой
Программа льготной ипотеки изначально была рассчитана на срок до 1 ноября 2020 года, но уже несколько раз продлевалась. Официально срок ее действия заканчивается 1 июля 2022 года. Пока не было анонсировано никаких законодательных актов, говорящих о продлении или отмене программы. Однако существует высокая вероятность того, что государство перенаправит фокус внимания на адресную денежно-кредитную поддержку отдельных семей. Скорее всего, правительство разработает какие-либо дополнительные предложения по кредитованию для отдельных групп граждан (многодетных, инвалидов, одиноких родителей), однако они будут не такими выгодными как субсидированная ипотека. На конец 2021 - начало 2022 она предоставляется на следующих условиях:
-
максимальная сумма займа — 3 млн рублей;
-
специальная льготная ипотечная ставка — до 7% годовых;
-
первоначальный взнос – более 15% от стоимости объекта недвижимости (денежные средства могут быть заемными, взятыми по договору потребительского кредита на любые цели).
Сегодня по этой программе можно купить жилье в любом регионе страны. В программе участвуют 65 банков. Их полный список можно найти на портале ДОМ.рф. Льготная ипотека доступна всем совершеннолетним гражданам Российской Федерации вне зависимости от их возраста, семейного положения, наличия детей и размера дохода. В отдельных случаях при ее выдаче не нужно собирать справки для того, чтобы подтвердить официальный заработок (к примеру, если физлицо участвует в зарплатном проекте или вносит первоначальный взнос в размере 50% от стоимости объекта).
Как банки будут повышать ставки
Рост процентов по ссуде банками из ТОП-15 (в т.ч. ВТБ и Сбербанком) стало однозначным сигналом для рынка. То увеличение ставок ипотечных кредитов, которое произошло в конце 2021 году, дало старт всеобщему изменению условий по жилищным займам.
Рынок будет постепенно отвечать на цикл роста ключевой ставки. Стоимость фондирования станет дорожать особенно из-за повышения ставок по вкладам физлиц, и для поддержания чистой процентной маржи банковским структурам придется пересмотреть условия по кредитам. При этом в 2022 году увеличение ипотечных ставок с высокой вероятностью продолжится из-за того,что:
-
многие банки отложили пересмотр условий кредитования до объявления официальной годовой инфляции;
-
невозможно дать точные прогнозы относительно предела роста ключевой ставки;
-
государство может отказаться от программ льготной ипотеки (по оценкам специалистов, это случится уже в июле 2022).
Но в любом случае процентная ставка по ипотечному кредиту в каждом банке вырастет соразмерно уровню инфляции в 2022 году. Особенно сильно рост процентов по займам затронет вторичку, земельные участки и частные дома, т.к. в этих секторах банковские риски считаются наибольшими.
Из-за неоднозначной ситуацией с инфляцией в РФ банки начинают закладывать в стоимость кредитов будущие сценарии теоретического подъема ключевой ставки. И эти ожидания делают ипотеку крайне невыгодной для потенциальных заемщиков, т.к. топовые банки прогнозируют повышение ставки в первые месяцы 2022 до 9,5–13% годовых. Дело в том, что проценты по льготным ипотечным программам фиксируются НПА, а базовые ставки — нет.
Из-за этого они будут моментально реагировать на увеличение ключевой ставки и подниматься до 12-13% годовых (или даже больше). Такое развитие событий особенно ожидаемо в том случае, если завершится программа льготной ипотеки, а финансовые ресурсы банков и застройщиков, предлагающих кредиты на новостройки под низкие проценты, будут полностью исчерпаны.
Что будет с ценами на жилье
Многие риелторы считают, что стоимость квадратного метра в 2021 достигла рекорда и в ближайшее время точно не увеличится. Аналитики ожидают, что после Нового года в январе-феврале возможен небольшой спад по ценам, после которого последует длительная стагнация. Конечно, ставка по ипотечному кредиту является только одной из переменных, определяющих цены, но ее рост приведет к уменьшению спроса, что станет причиной снижения стоимости недвижимости.
Однако сейчас основной движущей силой ипотеки являются многочисленные льготные программы, где повышение банковских ставок компенсирует государство. Из-за этого увеличение ключевой ставки в краткосрочном периоде может не оказать значимого влияния на стоимость жилья. О каком-то реальном снижении цен на недвижимости можно говорить только в том случае, если государство свернет жилищные программы поддержки, и станет понятно, какая ипотечная ставка будет являться базовой в 2022 году.
.jpg)
Могут ли снижаться ставки по ипотеке на квартиры
Проценты по ипотечным кредитам могут снизиться только в том случае, если уменьшатся темпы инфляции, а ключевая ставка упадет до 4% годовых (или преодолеет этот рубеж и опустится до 3-3,5%). В этом случае возможен плавный возврат к привычным условиям жилищного финансирования. Но повторить низкие ставки 2021 года в 2022 будет практически невозможно из-за силы инерции. Т.е. нужно быть готовым к замедлению роста рынка ипотечного кредитования и подорожанию жилищной ссуды.
Нововведения ипотечного рынка в 2022
Эксперты ожидают, что в 2022 рынок ипотеки может расшириться за счет предоставления целевых кредитов на строительство частных домов. Этот сегмент рынка сейчас переживает особенный подъем. Многие надеются на поддержку государства, т.к. она может стать дополнительным стимулом для рынка ипотеки в сегменте объектов ИЖС в разных областях и районах.
Все-таки развитие частного жилищного строительства остается одним из важнейших направлений для государственного финансирования, а потому новые кредитные программы для объектов незавершенного строительства и участков ИЖС будут разрабатываться как государством, так и отдельными банками. По подсчетам риелторов, низкая ипотечная ставка и конкретные критерии ценообразования помогут поддержать рынок загородной недвижимости в долгосрочной перспективе.
Вместо вывода: какая ипотечная ставка ожидается в 2022
2022 год обещает быть достаточно сложным для рынка ипотечного кредитования. Эксперты считают, что интерес заемщиков к жилищной ссуде будет сдерживаться возросшими процентными ставками, но высокая потребность людей в улучшении жилищных условий поддержит спрос на недвижимость. Она поможет компенсировать изменение ипотечной ставки и повышение конечной стоимости кредита, поэтому резкого обвала рынка удастся избежать.
