Понятие кадастровая стоимость квартиры для рядового гражданина становится актуальным при начислении ежегодного налога и проведении сделки с недвижимостью. Собственнику требуется понимать, что это такое и от чего зависит кадастровая стоимость квартиры.
Определение
С 2020 года от кадастровой цены зависит размер налогового бремени на владельца недвижимого имущества, подлежащий ежегодному начислению.
Внимание! До 2015 года на территории РФ для расчета размера налогов на недвижимость учитывалась инвентаризационная цена, напрямую зависящая от степени износа. Согласно изменениям в НК РФ, налог зависит от КС.
Применявшаяся ранее для начисления сбора на недвижимость инвентаризационная стоимость была значительно ниже показателей кадастровой и рыночной цен.
Из чего складывается
У любого объекта недвижимости есть стоимость. Ее может назначать владелец, исходя из индивидуальных особенностей объекта.
Кадастровая стоимость (КС)— это ее фактическое денежное выражение, устанавливаемое государством.
Необходимо знать, что КС складывается из результата массовой оценки объектов недвижимости. Из чего состоит показатель, также нужно знать собственникам жилых помещений. Критериями служат такие показатели:
- район, в котором расположен дом;
- тип строения, в котором находится данная квартира (доля помещения);
- состояние жилья (здесь главным фактором служит износ жилья);
- площадь;
- отсутствие или наличие инженерных коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоотведение и пр.).
Важно! При определении указанного показателя не учитываются индивидуальные особенности объекта. Наличие дорогостоящего ремонта с применением современных материалов не влияет на итоговую стоимость.
Самая современная перепланировка внутри квартиры и великолепный вид из окон не влияют на выражение жилья. Исчисляется она у объекта из фактического состояния стен, потолков и полов, наличия коммуникаций и площади. Все, что сделано усилиями хозяев государственной комиссией в учет не берется.
В итоге проведения данной процедуры получается цена, максимально близкая к рыночной.
Важно! КС - показатель не постоянный. К нему применяется индексация, которая зависит от изменений на рынке недвижимости. Переоценка производится каждые пять лет. Разберем далее, как оценивается кадастровая стоимость квартиры.
Кадастровая оценка
Кто может заказать проведение оценочных мероприятий, и кому принадлежит право рассчитать КС?
Инициировать проведение оценки недвижимости с целью установления этого показателя могут лица и организации:
- муниципалитет и другие органы местного самоуправления;
- Федеральная служба учета;
- ФНС;
- лицо, являющееся собственником жилья.
Процесс проведения
С 2020 года вступили в силу новые правила проведения оценки КС. Согласно принятому в 2016 году закону «Об оценочной деятельности» процесс выглядит так:
Решение о необходимости проведения данного процесса принимают исполнительными органами власти. Сбором и обработкой подготовительной информации занимается уполномоченный специалист бюджетного учреждения.
На сайте Росреестра происходит публикация полученного результата. В режиме онлайн Росреестр принимает замечания по данному показателю в течение 60 дней с момента публикации. В случае неточностей или ошибки данные пересматривают. На пересмотр отводится 5 дней.
После окончательного утверждения результатов КС вступает в силу с 1 января следующего года.
Информация о том, как определяется стоимость объекта недвижимости, о готовности отчетов или их утверждении можно посмотреть в свободном доступе в сетевом ресурсе Росреестра.
Денежное выражение квартиры по кадастру может меняться. Рассчитывают примерную стоимость раз в три - пять лет. Для городов федерального значения: Москва С-Петербург и Севастополь пересмотр показателя допускается каждые 2 года с момента последней оценки.
Существуют исключения из правил, требующие проведения внеочередной процедуры определения КС.
Кадастровая и реальная цена
Изменения правил оценки позволят приблизить государственную стоимость недвижимости к реальной, и увеличить размер прибыли в казну от полученных с владельцев частной собственности сборов.
Кадастровая цена важна для определения размера ежегодного налога, и для расчета суммы налога при совершении сделок с недвижимостью, в том числе, отчуждения и дарения.
Собственник недвижимого имущества обязан выплачивать сборы, установленные законом, в случае совершения операций с ними:
- сделки купли-продажи;
- оформление договора дарения.
Все сделки с недвижимостью, требующие нотариального заверения с официальной подписью, облагаются нотариальной пошлиной. Ее размер считается исходя из стоимостного выражения.
На что влияет
После продажи квартиры (доли квартиры) владелец обязан уплатить подоходный налог. Раньше часто применяли практику: указывали данное значение для помещения при совершении сделки в 1 млн. руб. Применяя вычет, предусмотренный в данном случае, собственник фактически обнулял налог.
Изменения в Законе «Об оценочной деятельности» обусловили прозрачность сделки по причинам:
- размер КС стал наиболее объективным и максимально приближенным к рыночной цене;
- изменилась система начисления налоговых выплат в данном случае.
С 2020 года расчет сбора на недвижимое имущество производится следующим образом: в договоре купли-продажи квартиры указана цена объекта, превышающая 70% от КС, значит НДФЛ налогоплательщик заплатит с указанной суммы.
Если в договоре указана цена меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налог начисляется от 70% КС.
От налога при получении квартиры по договору дарения освобождены близкие родственники. Остальные граждане платят НДФЛ согласно положениям НК РФ.
В договоре дарения указывать рыночную стоимость квартиры не обязательно. В данном случае налог считают от размера рассматриваемого показателя, в остальных - от суммы, указанной в договоре (она должна при этом превышать КС).
Ставка составит:
- 13% от КС или цены договора для резидентов РФ;
- 30% от КС или цены для граждан, не являющихся резидентами РФ.
Важно! К налоговым резидентам относятся граждане, совершающие уплату сборов со всех видов доходов независимо от того, какое они имеют гражданство.
Где получить сведения
Чтобы посчитать, какова будет примерная сумма налога на недвижимость хозяину квартиры полезно знать, где найти кадастровую стоимость.
Ниже приводится список сервисов, с помощью которых доступны реальный размер цены жилья и заказ справки в любом удобном виде (электронный или бумажный носитель):
- Росреестр;
- Карты Росреестра, где можно узнать КС по адресу.
- Отделение МФЦ или филиал Росреестра по месту жительства. В эти учреждения придется обратиться лично. Получение информации займет несколько дней.
Важно! Взять справки в электронном виде производится в онлайн режиме бесплатно. Для получения отчета в бумажном виде по почте потребуется оплата услуги.
Государство предоставляет информацию в открытом виде, чтобы собственник мог знать сколько стоит принадлежащая ему квартира, и вносить изменения в случае обнаружения ошибки.
По адресу
В этом случае используется электронный портал Росреестра. Заполнив специальную форму, можно узнать кадастровую стоимость объекта. Сервис позволяет бесплатно получить данные по адресу или кадастровому номеру.
Для этого в строке поиска вводится адрес расположения имущества и ожидается ответ системы.
Выписка ЕГРН
Заказать выписку допустимо в простом или расширенном виде. Первый акт может быть выдан на безвозмездной основе, при использовании портала Росреестра.
Расширенная выписка оформляется через отделение многофункционального центра или при обращении в Росреестр.
Решение споров
Как оспорить кадастровую стоимость помещения, если владелец жилья с ней не согласен? Это означает, что при введении данных о квартире допущена ошибка: например, площадь не соответствует указанной.
Оспорить КС можно при завышении или снижении реальной цены. Параметр определяет интересы гражданина, ведь от КС зависит размер налогового бремени. Существует несколько способов решения спорных вопросов.
При несогласии с определенной кадастровой ценой, он должен обратиться в Росреестр. Специальная комиссия Росреестра рассмотрит жалобу, и вынесет решение. В случае отказа в пересмотре КС, физическое лицо вправе подать исковое заявление в суд.
Внимание! Физическое лицо может подать иск в суд, минуя Росреестр.
Юридическим лицам для пересмотра КС необходимо сначала обратиться в Росреестр, при условии, что оценка производилась по старым правилам.
Документы, необходимые для оспаривания КС
В каждом регионе создаются комиссии при Управлении Росреестра, занимающиеся вопросом оспаривания кадастровой стоимости. Сведения о составе комиссии доступны в сетевом ресурсе учреждения.
Понадобится подготовить пакет документов:
- Справка о кадастровой стоимости, получить которую необходимо в МФЦ бесплатно.
- Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве наследства, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН.
- Отчет об оценке. Данный документ самый важный, он должен быть составлен независимым оценщиком на дату, когда произведена оценка КС, и записан в электронном виде (диск, флеш-накопитель).
Пакет документов подается в Росреестр лично, или отправляется по почте.
Комиссия обязана рассмотреть вопрос в течение 7 дней со дня получения пакета документов, и в течение месяца уведомить о вынесенном решении.
Внимание! Независимый оценщик может предложить сопровождение отчета в комиссию и представление интересов человека.
Комиссия обязана уведомить гражданина о дате заседания, чтобы владелец или его уполномоченный представитель могли присутствовать лично. Проверка данных и вынесение решения производятся сразу. Получить документ на руки владелец или его представитель смогут спустя несколько дней.
В тех случаях, когда КС пересматривается, и ее размер изменен, комиссия направляет результат для внесения изменений в Росреестре самостоятельно. Если выносится отрицательное решение, гражданин имеет право обратиться в суд.
