Покупка квартиры в новостройке сродни лотерее – никогда не знаешь, обрадует или огорчит конечный результат. Действительно ли все получится именно так, как обещал застройщик в рекламном буклете, или же долгожданное приобретение недвижимости станет разочарованием года – предсказать сложно. Менеджеры по продажам квартир в новостройках красиво рассказывают о будущем райском уголке – но можно ли им верить?
Конечно, непосвященный в тонкости строительной отрасли человек вряд ли сможет самостоятельно разобраться во всех интересующих вопросах. Но кое-какие обещания застройщика все же можно проверить на соответствие действительности.
Транспортная (не)доступность
Едва ли не самый важный пункт, на который обращают внимание потенциальные покупатели – как автовладельцы, так и пользователи различных видов общественного транспорта. В офисе продаж могут наобещать многое: строительство развязки, собственный выезд на трассу, новую автобусную остановку или даже станцию метро. К сожалению, даже если все это действительно запланировано и согласовано, то реализация проекта может сильно растянуться по времени.
Еще одна уловка менеджеров – пообещать покупателю, что до центра города или другого важного пункта из дома можно добраться за 10-20 минут вместо пары часов.
Подобное утверждение легко проверить как минимум двумя способами:
самостоятельно добраться из пункта А в пункт Б в нужные часы нужным видом транспорта;
за неимением времени на эксперимент – построить маршрут при помощи любого навигатора. В этом случае можно увидеть и пробки, и возможные маршруты, и реально затрачиваемое на поездку время.
Кроме того, стоит обратить внимание на соцсети. Иногда, кроме вреда, от них есть еще и польза бывает – можно найти хештег с названием конкретного района или соседнего и посмотреть публикации с ним. Возможно, посты от неравнодушных граждан позволят более точно оценить обстановку с транспортом на этой территории и не только.
Инфраструктура
Большинство покупателей жилплощади в новостройках – люди среднего возраста, зачастую семейные, с детьми. Естественно, что для них важно наличие в шаговой доступности детского сада или школы. Застройщики знают об этой потребности, практически каждый из них рапортует о том, что в строящемся микрорайоне обязательно образовательное учреждение будет присутствовать. Помимо привлечения большего числа покупателей, подобная «опция» способна увеличить цену квадратного метра в новостройке на 20-30%.
На деле же все не так радужно:
часто сады и школы строятся в самую последнюю очередь после возведения жилого комплекса (иногда ребенок «перерастает» садик, не успев в нем побывать);
наличие детского сада или школы «под окнами» вовсе не гарантирует стопроцентного зачисления в них. Застройщики часто передают уже построенные здания муниципалитету, а это значит, что покупатели квартир в ЖК не имеют права на приоритетное попадание в него (за исключением законных льготных случаев) и становятся в общую очередь;
даже если все складывается удачно и обещанный садик появляется на территории, то он может «вдруг» перейти в разряд коммерческих (соответственно, платных), а не государственных. Так происходит, если застройщик все же решает оставить образовательное учреждение на своем балансе. Причем об изменении статуса покупатель может узнать очень незадолго до сдачи объекта или начала учебного года.
Бесплатная парковка
Наряду с выкупаемыми местами парковки, застройщик делает и бесплатные, так называемые гостевые стоянки. Как правило, это наземные парковки, находящиеся в непосредственной близости от дома. Часть жильцов, не желая тратить средства на покупку платного машиноместа, оставляют свои автомобили на них.
Однако нередки случаи, когда девелопер меняет назначение земельного участка и застраивает эту территорию, возводя торговый центр, заправку или кафе. Подобное развитие ситуации возможно, если жильцы не оформили придомовую территорию в собственность (без согласия жильцов такое строительство было бы незаконным).
Вид из окна
Удивительно, но красивая панорама способна добавить 2-3% к стоимости квартиры в не самом элитном районе города. А уж если из вашего окна площадь Красная видна, то приготовьтесь выложить на 30-40% больше, чем сосед с окнами во двор и видом на газгольдер.
Очевидно, что ежедневное эстетическое наслаждение закатом, речкой или местными достопримечательностями потребует больших инвестиций. Однако, если с последними все более-менее стабильно (заслонить Храм Христа-Спасителя высоткой невозможно даже в параллельной вселенной), то в случае покупки квартиры в новом микрорайоне все не совсем так.
Вид на лес или озеро легко может перекрыть новое здание, о котором изначально в проекте упоминания не было. Поэтому, как бы парадоксально это ни звучало, вид из окна на городскую застройку – относительно непоколебим. Конечно, если у муниципалитета нет планов по ее сносу…
Входная группа
Как говорится, первое впечатление можно произвести только один раз. Поэтому многие девелоперы уделяют большое внимание созданию эффектных и привлекательных входных групп. Однако, закончив строительство и передав объект новым владельцам, их содержание полностью переходит в ведение управляющей компании или непосредственно жильцов.
Также не стоит забывать, что все материальные расходы на эксплуатацию и поддержание внешнего вида входной группы непременно отразятся в квитанциях собственников жилплощади.
Итог
Планируя покупку недвижимости в новом ЖК, будет не лишним изучить документацию строительства. В наше время это сделать несложно – каждый застройщик обязан размещать подробную информацию на своем сайте. В этом случае покупатель сможет ориентироваться на зафиксированные сроки строительства и сдачи как самого дома, так и объектов инфраструктуры. Ведь менеджер отдела продаж может наобещать что угодно, лишь бы потенциальный покупатель не сорвался с крючка.
Стоит обратить внимание и на репутацию самого девелопера – из открытых источников также можно узнать о ранее сданных им проектах. А на тематических форумах или в соцсетях почерпнуть информацию о затянувшемся строительстве или, наоборот, досрочном вводе дома в эксплуатацию.
Однако вероятность того, что планы изменятся или застройщик вдруг обанкротится, есть всегда. Поэтому принимая решение о покупке квартиры в новостройке, нужно не только внимательно изучить все доступные материалы, но и быть готовым к различного рода неожиданностям.
