Брак накладывает множество обязательств на супругов, но о тех, которые касаются недвижимости, многие из них часто не подозревают. Отношения между супругами в сфере недвижимости регламентируются не только гражданским кодексом, но и семейным.
При продаже недвижимости всё довольно просто. Если недвижимость принадлежала одному из супругов до брака, или получена одним из супругов во время брака по безвозмездной сделке (наследство, дарение, приватизация, договор купли-продажи в пользу третьего лица (один из супругов является тем самым третьим лицом)), то это личная собственность этого супруга. То же можно сказать и о собственности, в отношении которой в брачном договоре есть указание, что она является личной собственностью одного из супругов. Или же это собственность уже бывших супругов при условии, что соглашение о разделе имущества уже заключено (например, есть решение суда). Во всех вышеперечисленных случаях при продаже собственности, находящейся в личной собственности одного из супругов, согласие на продажу со стороны второго супруга не требуется. Для регистрации перехода права собственности в Росреестр нужно предоставить документ - основание, подтверждающее Вашу единоличную собственность.
Во всех остальных случаях при продаже собственности требуется нотариальное согласие второго супруга на проведение сделки. Заменой этому согласию может послужить нотариальная доверенность супруга-продавца второму супругу на продажу недвижимости. Т. е. второй супруг не просто выражает своё согласие на продажу, а активно в ней участвует, выступая от лица супруга-продавца. Ещё один вариант - когда собственность изначально зарегистрирована на обоих супругов, и оба они от собственного лица выступают продавцами недвижимости в одном договоре купли-продажи. Эти же правила действуют при продаже строящегося объекта недвижимости - при заключении договора цессии (переуступки).
И ещё небольшое напоминание. Кроме статуса супругов существует статус бывших супругов. Если при разводе тем или иным способом имущество официально не было поделено между уже бывшими супругами, то собственность остается совместной бессрочно. Не имеет значения, что бывший супруг десятилетиями не проявлял интереса к объекту недвижимости: при продаже нужно иметь документальное подтверждение, что вы вправе единолично распоряжаться имуществом, когда-то приобретенным в браке. Придётся разыскивать бывшего супруга и просить его при визите к нотариусу дать разрешение на продажу.
Всё гораздо сложнее при покупке недвижимости. До марта 2013 года договора купли-продажи недвижимости подлежали государственной регистрации, а потому в обязательном порядке требовалось разрешение супруга на приобретение недвижимости. С марта 2013 года договоры купли-продажи недвижимости не регистрируются, регистрируется только переход права собственности. Как следствие - отпала необходимость в нотариальном разрешении супруга на покупку. Но необходимость осталась для всех сделок, подлежащих государственной регистрации! А значит, что к ДДУ (договору долевого участия), который регистрируется в Росреестре, требовалось согласие супруга на «покупку». Но на деле многие застройщики не требуют согласия супругов и свободно регистрируют эти договора!
Ранее нотариальные ДКП (договора купли-продажи) заключались только при наличии согласия супруга на покупку. С января 2016 года перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, значительно расширился: это и сделки с долями, и сделки с собственниками несовершеннолетними или недееспособными, где требуется согласие органов опеки. Во всех этих случаях согласие супруга на покупку, если он сам не является участником ДКП, требуется. Обратите внимание, что это согласие можно выразить только в нотариальной форме. В простой письменной форме согласие супруга на покупку (впрочем, и на продажу тоже) не является документом.
И всё же, требуется ли на сегодняшний день согласие супруга при покупке недвижимости по договору, составленному в простой письменной форме? Однозначного ответа нет. На риелторских и юридических сайтах пока идут дебаты. Некоторые специалисты приходят к выводу, что решение принимается на усмотрение регистратора… Вместе с тем, пройдёт несколько месяцев, появятся прецеденты, тогда и будет сформулирован однозначный ответ. А сейчас мы советуем - если Вы спешите с регистрацией, то сделайте разрешение супруга на покупку. Если же спешки нет, то документы можно подать и без согласия на покупку, поскольку статья 35 Семейного Кодекса трактуется неоднозначно. В крайнем случае, Вам не откажут в регистрации вовсе, а сделают приостановку: в письменном виде сообщат, какого документа не хватает, дадут ссылки на статьи законов.
Наш главный совет - никогда не делайте ничего, надеясь, что никто не узнает реального положения вещей. Оформляйте всё так, как оно есть на самом деле. И всегда имейте в виду, что Ваш супруг - это не только личность, с которой Вы в данный момент имеете дело, но и человек, находящийся в разнообразных отношениях с множеством людей, являющихся для Вас совсем чужими. Так что возьмите на всякий случай его согласие.
