При заключении имущественных сделок с гражданами, состоящими в официальном браке, необходимо убедиться в том, что муж или жена продавца не против продажи, дарения объекта. Супруги, не уведомленные о сделке или выступающие против нее, могут не только обратиться в суд, но и добиться признания договоренностей недействительными. Предупредить спорные ситуации поможет получение нотариального согласия второго супруга, что актуально для сделок, которые должны проходить госрегистрацию, а также нотариальное удостоверение (детальнее в ст. 35 СК РФ). Мы рассказываем о том, какие сделки находятся в зоне риска, как избежать проблем при покупке совместной недвижимости и на какие нюансы стоит обращать внимание.
Реализация совместно нажитой недвижимости
Реализация имущества, которое было нажито совместно в официальном браке, – одна из самых популярных форм сделок. Покупатель должен помнить о том, что нотариальное согласие второго супруга потребуется даже в том случае, если недвижимость оформлена не на его имя. Игнорирование этой нормы приведет к судебным разбирательствам и оспариванию законности сделки (такие дела чаще всего заканчиваются победой истца). Под это правило не попадают следующие виды недвижимости:
- личная собственность супруга. Личной считается недвижимость, купленная до брака. В эту группу стоит отнести имущество, которое было получено в браке через дарение, приватизацию или наследование, а также на условиях брачного договора и приобретено за личные деньги супруга, что было зафиксировано во время покупки. Продавец должен предоставить покупателю все документы, подтверждающие то, что недвижимость не является общей и неприятных сюрпризов после заключения сделки не будет;
- следки после развода. Если недвижимость является общей, но реализуется после развода, то нотариальное согласие не требуется, что подтверждено Верховным судом РФ (определение № 80-КГ20-3).
Если сделка заключена после развода, то бывший супруг не может ее оспорить, ведь ему положены лишь 50% от вырученной суммы.
Дарение совместно нажитой недвижимости
На сделки с дарением распространяются те же правила, что на купле-продажу. Если дарственная составляется на общую недвижимость, то второй супруг должен дать согласие, требующее официального нотариального удостоверения. По статистике дарение оспаривается в суде чаще, чем сделки купли-продажи, поэтому необходимо соблюдать все нормы, иначе судебных разбирательств невозможно будет избежать.
Приобретение недвижимости
Практика Верховного суда РФ показывает, что на покупку недвижимости за собственные средства (без привлечения ипотеки и других форм займа) разрешение второго супруга не требуется. Такие сделки не являются формой распоряжения совместным имуществом. С вопросом ипотеки все сложнее, ведь актуальное законодательство гласит о том, что нотариальные формы и регистрация в Росреестре не нужны. Ипотечное обременение на любые формы недвижимости и земельные участки должно быть зафиксировано в ЕГРН. Передавая недвижимое имущество в залог банку, собственник распоряжается им, поэтому могут возникнуть претензии со стороны второго супруга. Последний может оспорить сделку в течение года после того, как узнал о ней. В связи с этим официальное согласие может потребоваться в случае, если объект приобретается в ипотеку.
Договор ренты
Гражданин, передающий недвижимость на условиях ренты (пожизненное содержание и уход), обязан заручиться официальным согласием второго супруга, если объект является общим. Второй участник сделки, который будет осуществлять уход и содержание, должен получить аналогичное согласие от своего супруга, а рента должна быть нотариально удостоверена. Разрешение супруга требуется из-за того, что обязательства по договору содержания будут осуществляться с привлечением совместных доходов. Срок договора содержания неизвестен, ведь он зависит от срока жизни получателя ренты. В связи с этим возникают риски: на содержание может быть потрачена большая сумма, чем стоимость недвижимости. Ст. 601 ГК РФ гласит о том, что договор ренты означает распоряжение общим имуществом, поэтому согласие – обязательная норма.
