На что обращают внимание люди при покупке недвижимости в первую очередь? Цена, размеры, площадь, местоположение. А вот на текст договора - весьма поверхностно. И зря. От его смыслового содержания зависит участь всей сделки.
Договор купли-продажи при приобретении квартиры каждый человек представляет себе более менее правильно. А какой контракт должен быть при покупке жилья в строящемся доме? Тут есть свои особенности, о которых приобретатель зачастую не осведомлен. И только после возникновения непредвиденных ситуаций задумывается о содержании заключенного договора.
Для исключения подобных моментов необходимо предварительно разобраться в сути вопроса, т.е. существуют ли варианты при приобретении жилья в новостройке?
Да. Наиболее популярные - договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив. Чаще всего люди предпочитают первый вариант. Ему принадлежит 60% заключенных сделок и лишь 30% достается жилищно-строительному кооперативу. 10% остаются за "серыми" схемами, которые не обязательно должны быть криминальными, но в тоже время юридическая безупречность здесь не гарантирована.
Долевое строительство берет свое начало после вступления в силу Федерального закона № 214. Согласно этому закону, гражданин, заключивший договор со строительной компанией является соинвестором или дольщиком. При этом необходимо учесть, что заключение договора возможно только после получения компанией разрешения на строительство. Отличительной особенностью такого документа является то, что жилье не покупается у застройщика. Вложения вносятся в строительство объекта с последующим правом вытребования своей квартиры.
После завершения постройки вступает в силу право требования доли. Это означает, что квартира соответствует схеме, составленной на основе проекта дома. Приобретатель должен получить ключи в сроки, оговоренные договором. В случае не выполнения данного пункта, строительная компания обязана выплатит штраф дольщику.
Все договоры регистрируются в Росреестре, что предоставляет покупателю гарантии от обмана. Помимо этого, застройщик обязан иметь в наличии необходимые документы для начала строительства (право на участок, проект строительства), прошедшие все этапы проверок и регистраций в госорганах.
Оплата жилья возможна сразу всей суммой (часто застройщик в таком случае предоставляет скидки) или взносом первоначальной суммы, не менее 10% от общей стоимости покупки с последующим взносом оставшейся части до окончания строительства.
Последним этапом становится получение ключей, подписание акта приема-передачи, регистрация жилья в Росреестре.
Жилищный кооператив предполагает не только строительство, но и покупку жилья. Гражданин, вступивший в кооператив становится пайщиком. Средства, вложенные в кооператив, суммируются с остальными, и каждый вступивший может получить ту квартиру, которая соответствует размеру внесенных средств.
Кооператив нанимает строительную компанию либо сам строит дом; в случае, если он не доволен результатами строительства, может сам достраивать жилье.
При заключении сделки подписывается договор. Собственником пайщик становится только после внесения всей суммы средств.
Юридические отношения внутри кооператива регулируются уставом организации, а не законом; договоры не регистрируются в Росреестре. Член кооператива может быть уведомлен о доплате в связи с нехваткой средств на строительство. В общем, неприятные моменты здесь не исключение. Но строительство объектов обходится дешевле на 5-10% из-за ФЗ-214, нежели у дольщиков, а значит кооперативы будут иметь свое продолжение.
Какой вариант выбрать, решает гражданин. Главное - не оказаться в проигрыше.
