Около 25% покупателей в новостройках, из тех, кто решил продать старое жильё и купить новое, не имеют резерва в жилплощади. При этом проводится своеобразный обмен с доплатой через сделку купли-продажи.
Чуть меньше половины из покупателей квартир первичного рынка продают своё старое жилье и покупают новое, но располагают дополнительным вариантом жилья, до тех пор, пока новая квартира не построена. Однако есть и такие, кто владеет единственной на вторичном рынке квартирой, но желает улучшить свои условия жизни покупкой другой и большей квартиры.
Вначале покупатели обращаются к первичному рынку, где выбор и качество квартир достаточно достойное, а цены находятся на сравнительно невысоком уровне. Бюджетный вариант в новостройке, как правило, расположен за кольцевой автодорогой и многие не считают подобную покупку "улучшением жилищных условий", хотя своя квартира гораздо лучше комнаты в коммунальном жилье. Нюансов очень много и всё зависит от предпочтения покупателя.
Приобретение квартиры в новостройке
При покупке квартиры в новостройке покупатели чаще всего учитывают следующие нюансы:
- Стоимость;
- Площадь;
- Местоположение.
Необходимо учитывать тот факт, что риск по задержке ввода ипотечного жилья существует, поэтому в случае продажи вторички и покупки первички возможны различные форс-мажорные ситуации в отношении цен. Рекомендуется произвести качественную оценку имеющегося жилья и предложений с первичного рынка, сопоставить все возможные финансовые "вилки" в ходе этой сделки.
Рассмотрим вариант, когда квартиру получше купить хочется, но запасного жилья, кроме того, которое выставляется на продажу не имеется.
Существует несколько вариантов решения этого вопроса:
- Квартира в зачёт (проживание в старом жилье до момента, когда будет возможен переезд в новострой).
В этой ситуации застройщику необходимы деньги, а тратить время на реализацию старой квартиры абсолютно невыгодны. В результате - размеры доплат могут оказаться неподъемными. - Застройщик согласен с бронированием квартиры на некоторый срок (однако, если жильё уже почти готово, то и стоимость его будет гораздо выше и основное достоинство первички пропадает, а в конце останется неликвид).
Одним из условий соглашения о бронировании является внесение первоначального взноса, а его срок рассчитан на полгода. К тому же, в этом случае для покупателя практически отсутствует выбор. - Заключение ипотечного договора на кредит под имеющееся жильё в качестве залога (в этом случае, к сожалению ставка по ипотечному кредиту с залогом квартиры намного больше, нежели ипотека по "стройке", к тому же наблюдаются постоянные задержки строительства и о сумме конечных выплат не знает никто).
К тому же кредит будет выдан в сумме не более 70% от цены имеющейся квартиры. В итоге выгода от подобной сделки очень сомнительна, ведь для того, чтобы дождаться нового жилья, нужно реализовать старое, погасить свой первый кредит и одновременно продолжать выплачивать второй - это очень непросто. - Произвести накопление нужной суммы денег.
В прямой зависимости от суммы накопления имеются два выхода:
- Продажа старой квартиры и покупка новой с доплатой из сбережений;
- Ипотечный кредит на первичку (накопленные сбережения пойдут на оплату первоначального взноса), но с таким расчётом, что после произведённого переезда старая жилплощадь будет продана по хорошей цене, что даст возможность погасить большую часть кредитных средств.
В итоге, рассмотрев все варианты, можно сделать вывод, что лучшим вариантом для покупки нового жилья будет оставаться проживать в старой квартире и заключить договор на ипотеку, действуя по алгоритму:
- Получение ипотеки;
- Приобретение квартиры в новостройке;
- Продажа старой квартиры.
