Так ли беспроблемно сделать перепланировку квартиры? Ведь многим жителям старых жилых домов хочется увеличить кухню за счет прихожки, убрать ненужные перегородки, соединить лоджию с примыкающим помещением. А индивидуальное «удобство» в коммуналках – это просто мечта для владельцев комнат.
Оказывается, не во всех случаях возможна узаконенная перепланировка жилья, хотя народ ее делает все больше и больше. Вот и поговорим о «подводных камнях» при изменении планировки в квартире.
Чем отличается перепланировка от переустройства
В техническом паспорте жилого помещения всегда указаны инженерные сети, электрическое, сантехническое и прочее оборудование. Если делается их замена, установка или перенос, то эти действия называются переустройством жилья. Даже переносы электророзеток и изменения в схеме прокладки проводов уже считаются переустройством.
Перепланировкой считается создание новой конфигурации помещений, отличающейся от указанной в техпаспорте. И первом и втором случаях требуется внести в нем изменения.
Незаконная перепланировка - риски
Во-первых, продать такую квартиру сложнее, хотя для сделки это не является препятствием. Во-вторых, банк может не выдать ипотечный заем покупателю квартиры с неузаконенной перепланировкой. В-третьих, на вас могут свалить все беды при протечках в доме, появившихся трещинах, аварийной ситуации. Еще момент – может нагрянуть организация по проверке законности перепланировки жилища.
Что будет в результате
Досудебное требование возврата квартиры в прежнее состояние согласно ЖК РФ ст.29 – это минимум (ч. 3). Самое «страшное» решение суда – отобрать ее для продажи на публичных торгах (ч. 5), причем за бесценок. Также придется заплатить и за судебные издержки и восстановительный ремонт.
Но если вы сумеете доказать, что угрозы для жизни граждан нет, права и интересы их не нарушены, то суд может вынести вердикт о сохранении жилья в таком новом виде (ч. 4). В случае приобретения измененной квартиры без соответствующих документов (но в пределах дозволенного), потребуется «задним числом» узаконить новый проект и обратиться в суд. Это долго (от 6 месяцев) и дорого (более 80 тыс. руб.)
Как заиметь разрешение
Сначала надо обратиться в проектную организацию для подготовки проекта, согласовать его необходимыми экспертами, надзорными структурами. Далее - сдать пакет документов в МФЦ.
Жилье должно соответствовать санитарным нормам согласно СНиП 31-01-2003, требованиям пожарной безопасности, не ущемлять потребности соседей (особенно снизу и сверху). В общем, неодолимых ограничений не много. Но оказывается, существует множество нюансов, предъявляемых местными чиновниками. Поэтому лучше проектирование и согласование возложить на проектную организацию, знакомую с местной спецификой.
Что можно изменять, что запрещено
Разрешается:
- совмещение и разделение жилых комнат (условие – площадь свыше 9 м2, окно, ширина – более 2,2 м);
- объединение ванной и туалета;
- расширение кухни за счет коридора, кладовой, ванной, туалета.
Запрещается:
- туалет и ванну размещать над кухней нижерасположенной квартиры;
- кухню располагать поверх жилой комнаты другой квартиры;
- зашивать в стены трубы (газовые, водо-, канализационные и для отопления);
- «трогать» каналы вентиляции, дымоходов;
- давать дополнительную нагрузку на балкон, превращая его в жилую комнату;
- устанавливать батареи отопления на остекленной лоджии, соединяя их с центральной теплосетью.
Кухня плюс гостиная – можно ли объединять
Можно, только при соблюдении условия – сохранить их функциональное назначение и обозначить между ими границу (дверной проем или раздвижная перегородка). Если в кухне установлена плита газовая, а не электрическая, то обязательна установка дверей.
Переносить газовые приборы без соответствующих согласований запрещено (к сведению, газовщики – любители частых проверок, чуть что не так, газ быстро перекроют).
Квартира-студия в коммуналке
Согласование такого варианта с кухней и санузлом возможно лишь в случаях, если под студией не располагается жилой фонд. Например, функционируют магазины, офисы. Или студия находится на первом этаже.
Если под вами чужое жилье, легализация подвода воды, установки сантехники не состоится. Пользуйтесь микроволновкой на островке мобильной кухни, устанавливайте для «удобств» легкие перегородки.
Эркер из лоджии
Так как лоджия – это не балкон, а ниша, окруженная капитальными стенами дома, то объединение ее с комнатой разрешено. Можно сделать утепление, установить двойные стеклопакеты.
Но придется оставить нетронутой батарею под окном, дверь заменить на панорамную. Законодательное оформление - стандартное.
В итоге
Вариантов улучшить свое существование в жилище, выполнив перепланировку, много. Прежде, чем начать творить, следует хорошенько взвесить все «за» и «против».
