Важным вопросом дискуссии VI форума РБК, посвящённого актуальным направлениям развития недвижимости в России, стало принятие нормативного акта о комплексном развитии территорий. Новый закон предусматривает развитие масштабных территорий, открывает уникальные возможности для застройщиков и инвесторов, предполагает финансовую поддержку государства.
Такие проекты симпатизируют девелоперам, несмотря на то, что их реализация превышает стоимость точечной застройки городской среды примерно на 20%. Подобные издержки перекрываются с помощью бонусов от государства и имеют достаточное количество других преимуществ.
Сама идея о комплексном развитии территорий (далее – «КРТ) не возникла спонтанно, в России уже имеются положительные примеры реализации подобных проектов. Одним из ярких представителей этого движения является город Иннополис в Татарстане. Уникальный населенный пункт расположился недалеко от Казани, дорога на автомобиле занимает примерно 15 минут. Иннополис собрал внутри себя все инновационные разработки и представляет собой город, в котором сферой обслуживания занимаются передовые технологии, например, доставку еды осуществляют роботы, по городу курсирует такси-беспилотники. На создание городской среды, которая соответствует последним стандартам, вложена большая часть денежных средств от государства, вместе с тем такой опыт интересен татарским девелоперам и применяется ими при обычном комплексном строительстве.
Одним из таких застройщиков, работающих с проектами КРТ, является компания «Суварстроит». Коммерческий директор Эльвира Галяутдинова представила опыт работы компании на форуме и сообщила о том, что при реализации 80 % проектов применяются комплексные решения для новых территорий, с нуля создаются инженерные и дорожные сети, социальные объекты, в том числе вся необходимая инфраструктура. Казань увеличивает масштабы, используя алгоритмы присоединения и освоение новых территорий, для этого используются новые подходы и практики. В настоящее время в городе определены три площадки под новые проекты КРТ, целью которых является преобразование промзон.
Самым крупным проектом Суварстроит является «Лаишевский узел», площадь застройки составит – 100 га, на которой появится около 1 млн. кв.м. жилья. На сегодняшний день компания активно реализует этот проект и использует последние инженерные новинки. Кроме того, компания «Суварстроит» своевременно изучает нормативно-правовую документацию и изменения, происходящие в отрасли. Для своевременной оценки и принятия управленческих решений, компания проводит внутренние ревизии с учетом рекомендованных стандартов ДОМ. РФ, разработанных совместно с КБ «Стрелка». Анализируя действующие проекты, в соответствии с критериями ДОМ. РФ, выявлено соответствие проекта «Август – Астры» рекомендованным требованиям на 83%, тогда как средний показатель по России составляет – 75%. Эльвира Галяутдинова уточнила, что при анализе проектов особое внимание уделялось архитектуре, организации территорий в общественных местах и внутри двора, современным планировкам квартир, доли коммерческих помещений от общей площади застройки. Все предложенные изменения активно внедряются Суварстроит для того чтобы сделать жизнь будущих жильцов города максимально комфортной.
Вместе с тем, в ходе внутреннего мониторинга, специалисты Суварстроит выявили нормы, которые нуждаются в корректировке. Например, соблюдение нормы застройки - 30% коммерческих площадей – сложное и не всегда реализуемое требование. Для того чтобы к 2024 году быть готовым к обязательному стандарту и выполнять установленные нормы, застройщикам необходимо корректировать работу уже сегодня.
Коммерческий директор Суварстроит считает, что в ближайшие 5-10 лет территории значительно преобразятся, при строительстве будут применяться последние новинки (беспилотные такси, смарт-парковки, энергоэффективные разработки). Суварстроит делает дома не только комфортными, но и экономными, начиная с 2017 года, компания сдает недвижимость с солнечными батареями, что позволяет экономить до 20% электроэнергии.
Значительно расширятся формы пользования недвижимостью. Для нового поколения наиболее подходящим вариантом будет аренда недвижимости. Следовательно, появятся инвесторы, которые будут делать вложения в современное, отвечающее всем требованиям жилье. Применение таких долгосрочных финансовых инструментов позволит приблизить КРТ к реальности во многих городах России.
Реализация проектов КРТ до конца не урегулирована на законодательном уровне и требует решение вопросов, регулирующих права, взаимоотношения собственников и всех участников проекта, в том числе государства. Партнер юридической стороны – фирма PlatformalLegal, считает, что если на территории КРТ в генплане отсутствуют соответствующие режимы, решения должны приниматься местной администрацией или федеральным органом исполнительной власти. Но компаниям необходимо будет учитывать судебную практику, проекты зависят от многих факторов и потребностей (время, место, заинтересованные лица), при этом не всегда удается достичь согласованности принятых решений с действующими нормами.
