При выборе квартиры на первичном и вторичном рынках важно оценить характеристики всех видов домов (кирпичных, панельных, каркасно-монолитных) и определить, какой из них лучше всего подходит под конкретные критерии. Причем на объекты следует смотреть, в т.ч. с точки зрения интересов девелоперских компаний. Так, на строительство коробки многоэтажного панельного дома уходит 6–8 месяцев, монолитного — 1–1,5 года, а кирпичного — 2–2,5 года. Т.е. застройщикам выгоднее возводить «панельки»: это и обуславливает их популярность на рынке. Помимо этого эксперты рекомендуют учитывать и другие параметры объектов, внимательно анализируя их плюсы и минусы.
Панельные дома
Панельные здания строятся по принципу конструктора и собираются из готовых плит с обязательным замазыванием стыков цементов. В течение длительного времени бетонные плиты использовались во всех проектах, но в 2020-2023 на рынке первичной недвижимости обычно применяются сэндвич панели, представляющие собой полые конструкции с тепло-, звукоизоляционными материалами.
Более практичными являются новостройки, собранные из нескольких многослойных панелей. Как правило, они теплее и долговечнее, т.к. утеплитель при использовании однослойных панелей быстро приходит в негодность и требует дорогостоящей замены (далеко не каждая управляющая компания готова покрывать эти расходы, из-за в сильные морозы в квартирах в «панельках» достаточно холодно).
Особенности строения
Все панельные дома изготавливаются из специальных блоков. Эти блоки (панели) могут быть как однослойными (из бетона и из железобетона), так и многослойными (т.е. они включают в себя два слоя материала в виде металла, поливинилхлорида или ДВП с внутренним слоем утеплителя). Они соответствуют требованиям ГОСТ и СНиП по недвижимости и обладают уникальными эксплуатационными параметрами.
Плюсы и минусы панельных домов
Панельные здания имеют много достоинств, к которым можно отнести простоту строительства, высокую скорость проведения работ и экономичность. Квартиры в «панельках» стоят относительно недорого (по сравнению с объектами в каркасно-монолитных и кирпичных зданиях) и соответствуют всем требованиям ГОСТ и СНиП, т.к. по технологии нельзя отступать от официальных стандартов: слишком сильно упадет качество самого дома. При этом к недостаткам объектов можно отнести:
-
стандартизованность и однотипность планировок квартир (в т.ч. из-за того, что многие стены в таких домах являются несущими);
-
проблемы при согласовании новых перепланировок;
-
низкие тепло- и звукоизоляционные характеристики (это является следствием небольшой толщины стен);
-
возможность возникновения грибка на поверхности (по скорости развития плесени панельный дом является рекордсменом на рынке);
-
относительно небольшой срок эксплуатации;
-
минимально возможную высоту потолка;
-
наличие вредных веществ в панелях, которые используются для строительства.
Но все эти минусы легко нивелируются низкой ценой квартир. Многие клиенты осознанно идут на покупку жилья в панельных домах, т.к. хотят сэкономить.
Монолитные дома
Монолитные технологии строительства пользуются высокой популярностью во всем мире. Считается, что по качеству они лучше панельных, а по стоимости дешевле кирпичных. Т.е. они представляют собой некую золотую середину – оптимальный вариант для покупки жилья.
В основе монолитной новостройки лежит железобетонная конструкция с арматурным каркасом. При возведении объекта устанавливается опалубка, в которую заливается бетон, а также доделываются и облицовываются стены (после этого дом становится готов для последующей обработки).
Технология монолитного строительства позволяет возводить дома практически любой этажности с подземными паркингами и площадками на крыше. Также у таких зданий нет никаких ограничений во внешнем виде и конфигурации. Новостройки железобетонным каркасом с предлагают покупателям много планировок квартир разной площади.
Существует несколько видов каркасно-монолитных домов, но эксперты рекомендуют выбирать объекты с вентилируемыми фасадами. В таких зданиях утеплитель не отсыревает и не приходит в негодность в течение длительного срока.
Особенности монолитного строительства
При возведении монолитных конструкций важное значение придается качеству используемого бетона и тщательности соблюдения основных технологий бетонирования, в т.ч. зимой. Если нарушить методику строительства и проморозить бетон, то при последующей эксплуатации объекта возможны локальные и прогрессирующие обрушения перекрытий из-за нарушения свойств несущих элементов новостройки.
Характеристики конфигураций и планировок квартир
Особенностью монолитных зданий является их индивидуальное проектирование. Единых нормативов и стандартов в этой сфере нет. Из-за этого практически нет ограничений площади квартир и их планировочным решениям: хозяева могут совершать любое переоборудование помещений. По этой причине в монолите большой популярностью пользуется недвижимость свободной планировки.
Плюсы и минусы монолитных домов
Современный монолитный дом имеет много преимуществ, к которым можно отнести:
-
долговечность недвижимости (эксплуатационный ресурс таких зданий составляет 100-150 лет и даже больше);
-
качественную теплоизоляцию (точный характер теплоизоляционных свойств определяется особенностями конкретного материала, используемого для строительства);
-
энергоэффективность квартир (за счет того, что в каркасно-монолитных зданиях отсутствуют внешние швы);
-
безопасность для экологии (в монолите практически не применяются потенциально вредные вещества и соединения);
-
гипоаллергенность (т.е. будущий жилец может не волноваться о возникновении аллергии на стройматериалы).
Между плитками в монолитных домах отсутствуют стыки и трещины, благодаря чему в случае какой-либо аварии трубопровода (или по причине собственной забывчивости) жильцы не смогут затопить соседей снизу. Вода не просочится сквозь бетонные конструкции. Также в ряде случаев девелоперская компания может снизить риск протечек за счет дополнительной гидроизоляции санузла.
Монолит отличается универсальностью. Здания, сделанные из таких материалов, встречаются как в экономе, так и в премиум-классе. Продажа квартир в новостройках, возведенных по каркасно-монолитной технологии, проходит достаточно быстро, т.к. подобные объекты пользуются популярностью на рынке.
Кирпичные дома
Кирпичный объект воспринимаются многими покупателями как здание высокого качества. Такие объекты недвижимости имеют оптимальные звукоизоляционные показатели, отвечают всем требованиям по термостойкости и отличаются долговечностью.
Здания по кирпичной технологии строятся на фундаменте, а кирпичом выкладываются остальные элементы: от перегородок до лифтовых шахт и лестниц. Несущая стена в конструкциях крепится к плитам перекрытий или к железобетонному каркасу.
Но кирпич в качестве самостоятельного материала в современном домостроении используется крайне редко. В 2022-2023 он применяется в основном как облицовочное сырье для фасадов многоэтажек, его полноценная эксплуатация многим девелоперам кажется экономически нецелесообразной. Такие квартиры слишком дорого стоят: многим клиентам они просто не по карману.
Разновидности стройматериалов для объектов недвижимости
Для строительства зданий в 2022-2023 используются разные виды кирпича, но самыми популярными считаются керамические, силикатные и пустотелые. Керамический материал отличается высокой прочностью, влагоустойчивостью и хорошими показателями звуко- и теплоизоляции. Однако он дорого стоит, из-за чего квартиры в домах из такого сырья стоят больше других
Силикатный кирпич имеет относительно низкую стоимость, но он сильно зависит от различных температурных, климатических и влажностных скачков, а потому при его применении требуется дополнительно утеплять все блоки и перегородки. Эти и другие недостатки не позволяют строить из него здания выше 5-6 этажей.
Пустотелый кирпич представляет собой золотую середину между силикатными и керамическими изделиями. Он имеет малый вес и отличается прекрасными теплоизоляционными свойствами. Однако его использование требует высокого профессионализма, т.к. по закону нельзя допускать того, чтобы бетон поступал в пустоты строительного материала.
Утеплитель в кирпичных домах используется обычно только в том случае, если планируется организация вентилируемого фасада. При этом по технологии его можно устанавливать только снаружи. Использование утеплителя между слоями кладки из кирпичей может привести к обрушению стены и ухудшению изоляционных характеристик.
Плюсы и минусы кирпичных домов
Кирпич считается одним из самых экологически чистых и долговечных материалов. Примерный срок эксплуатации объекта из него составляет 150 лет и более (при этом индивидуальный период использования зависит от особенностей всех применяемых изделий и комплектующих). Сырье не горит, не поддерживает горение, не покрывается грибком, не разрушается при повышенной влажности. Он может легко противостоять любым воздействиям окружающей среды. Также его преимуществами являются высокие показатели шумо- и теплоизоляции. Зимой в кирпичных домах не холодно, а летом – не жарко.
Они могут прекрасно впитывать влагу и отдавать тепло, обеспечивая оптимальный микроклимат в помещении (в подобных зданиях реально «легче дышится»). Постройки из кирпича выглядят стильно и интересно. В 2022-2023 представлено большое количество эффектных дизайнерских решений для подобных зданий. При этом основными недостатками кирпичных домов можно назвать:
-
затяжной характер строительных работ (в т.ч. из-за неблагоприятных природных условий, нерасторопности каменщиков, низкой квалификации инженерно-технического персонала, применения несертифицированных материалов);
-
высокую стоимость недвижимости (цены обусловлены дороговизной квадратного метра в готовых и строящихся новостройках);
-
необходимость усадки дома и невозможность быстрого проведения ремонта после покупки квартиры (усадка в отдельных случаях может длиться 2-3 года: в зависимости от качества материалов и от применяемой строительной технологии).
Т.е. в том случае, если у клиента есть деньги, и он готов ждать, то лучшим решением для него будет покупка кирпичной новостройки.
Заключение
Несмотря на обилие новостроек на рынке недвижимости, разница в количестве кирпичных, монолитных и панельных зданий достаточно велика. Многоквартирных домов полностью из кирпичей практически нет. Они встречаются преимущественно в VIP-сегменте в рамках индивидуальных проектов. Основу рынка составляют объекты из монолита (даже панель встречается реже, т.к. ее характеристики часто не соответствуют заявленным требованиям качества и безопасности).
Однако и кирпичные, и панельные, и каркасно-монолитные дома имеют свои особенности, преимущества и недостатки, которые приходится учитывать в рамках приобретения жилья. При покупке и подборе жилья эксперты рекомендуют смотреть на:
-
точные показатели энергоэффективности;
-
характеристики звуко- и теплоизоляции;
-
особенности планировки и возможность ее беспроблемного изменения;
-
долговечность и примерный эксплуатационный период (на основании официальных измерений);
-
толщину стен: как внутренних, так и внешних (актуально в том случае, если покупается угловая квартира);
-
качество применяемого утеплителя (это особенно важно при покупке объекта в домах из панелей);
-
стоимость квадратного метра объекта недвижимости и т.д.
Применяемая технология строительства определяет главные физико-химические и технические характеристики будущего жилого комплекса. Однако сам по себе метод возведения здания и его качества во многом зависит от особенностей девелопера, организующего проект. По этой причине перед выбором квартиры рекомендуется изучить не только документацию на жилье, но и ознакомиться с отзывами о застройщике, а также с описанием других проектов девелопера.
Также вне зависимости от того, по какой методике было возведено конкретное здание, клиент должен получить максимум информации о характеристиках применяемого сырья. Для этого следует запросить технико-технологические документы по каждому материалу, оборудованию и фурнитуре, которые так или иначе используются в строительстве.
