Ипотека: первые признаки восстановления

О роли ипотечных программ в развитии жилищного рынка было сказано немало, но в полной мере эта роль стала очевидна тогда, когда банки практически перестали выдавать ипотеку. И если в конце 2008 года впору было говорить о "жизни без ипотеки", то в начале 2010 года прогнозы специалистов становятся все более оптимистичными. Так как же пережил кризис рынок ипотеки и каким стал сегодня? Об этом - в статье журнала "Парадный квартал", подготовленной на основе материалов Аналитического центра АИЖК.

Экономические предпосылки

2009 год был, пожалуй, самым тяжелым для России после кризиса 1998 года: в первом полугодии ВВП упал на 10,4%. Цены на нефть стали в этот период одним из главных экономических индикаторов. Если в 2008 году средняя цена барреля нефти марки Urals составляла около $94, то в 2009 году она снизилась до $61. Упали экспортные цены на российский газ, металлы. Курс доллара в январе 2009 вырос до 35,41 руб. против 24,48 руб. годом ранее. Дефицит госбюджета в 2009 году составил около 6% от ВВП (по сравнению с профицитом в 4,1% в 2008 году).

Трудности с (ре-)финансированием и выросшие кредитные риски привели к приостановке кредитования экономики банковским сектором. Для поддержания экономики и возобновления кредитования Банк России на протяжении 2009 года десять раз подряд снижал ставку рефинансирования - с 13% до 8,75%. Но процентные ставки по кредитам нефинансовым организациям со сроком свыше года в рублях оставались на высоком уровне.

В стране вырос уровень безработицы, снизились зарплаты - и население вынужденно перешло к выжидательно-сберегательной стратегии: больше копило, меньше тратило.

Во второй половине 2009 года наблюдались признаки оживления мировой экономики и рост цен на сырьевые товары (в III и IV кварталах 2009 года средняя цена нефти Urals выросла соответственно до $67,7 и $74 за баррель).
При положительном сценарии развития экономики, с учетом возможности дальнейшего снижения инфляции в 2010 году и базовых процентных ставок Банка России, можно ожидать увеличения объемов кредитования и более динамичного развития экономики в целом. При этом риски экономической нестабильности, сложности с (ре-)финансированием и ростом просроченной задолженности в 2010 году сохранятся на достаточно высоком уровне.

Рынок ипотечного кредитования

По итогам 2009 года было выдано в 2,7 раза меньше уровня 2008 года ипотечных кредитов в количественном и в 4,3 раза в объемном выражении. Выросли средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам при снижении сроков кредитования и среднего размера (последнее во многом обусловлено снижением цен на рынке жилья). Существенно изменилась структура выдачи ипотечных кредитов, в частности, сократилась доля кредитов в иностранной валюте, обслуживание которых связано с рядом рисков.
Эксперты аналитического центра АИЖК выделяются следующие причины ухудшения ситуации на ипотечном рынке:
- девальвация курса рубля;
- снижение платежеспособного спроса на кредиты;
- рост рисков кредиторов и заемщиков;
- ужесточение требований к заемщикам со стороны банков;
- сокращение числа участников рынка ипотечного кредитования в конце 2008 - первой половине 2009 года.

Объем выдачи кредитов

В течение 2009 года мы могли наблюдать медленную, но устойчивую тенденцию роста выдачи ипотечных кредитов, которая заметно ускорилась в IV квартале 2009 года, особенно в декабре (за этот месяц выдано 18,3% общего годового объема выдачи). Если в первом полугодии 2009 года было выдано лишь 55,9 млрд. рублей ипотечных кредитов (в 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008 года), то уже во втором полугодии глубина падения рынка сократилась практически вдвое - объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей (в количественном выражении - 85,6 тыс. ипотечных договоров), что лишь в 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008 года.
Определенную роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в IV квартале 2009 года связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных заемщиков, решивших, что цены на рынке недвижимости достигли "дна", а также выплатами бонусов по итогам года (в 2008 году многие компании отказались от таких выплат). Всего по итогам 2009 года было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 152,5 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 года в количественном выражении, и в 4,3 раза - в объемном.
В течение 2009 года объем ипотечной задолженности на балансах банков также постепенно снижался, однако темпы падения показателя существенно замедлились во втором полугодии.

По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. С учетом эффекта сезонности, ожидается, что в I квартале 2010 года будет выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей.

Процентные ставки

Комплекс мер по улучшению ликвидности банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в начале второго полугодия 2009 года, и постепенно перейти к их снижению в конце III квартала. В IV квартале 2009 года тенденция к снижению ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 14,3%, снизившись на 0,3 п.п. по отношению к III кварталу. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%, снизившись за квартал на 0,4 п.п. Тем не менее, это по-прежнему выше уровня конца 2008 года (12,9% и 10,8% соответственно в рублях и иностранной валюте). Однако при позитивном сценарии развития экономики, учитывая методологию расчета средневзвешенных ставок Банка России, можно ожидать, что к концу 2010 года средневзвешенные ставки составят 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте. В то же время, благодаря государственным мерам по повышению доступности ипотечного кредитования, в течение года на рынке появятся продукты, в том числе, выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%.
Сдерживающим фактором роста ипотечного рынка и снижения ставок в 2010 году по-прежнему будет оставаться высокий уровень риска кредиторов со стороны заемщиков и риска, связанного со снижением стоимости залогов.

Сроки кредитования

В течение 2009 года наблюдалось изменение динамики средних сроков кредитования в сторону снижения, особенно по кредитам в иностранной валюте. Это связано с более низкими процентными ставками по кредитам с меньшим сроком, что стимулировало заемщиков к их выбору, общим сокращением сроков кредитования банками ввиду возросших рисков, а также изменением структуры выдачи ипотечных кредитов в сторону снижения доли кредитов в иностранной валюте до 5%.
Во втором полугодии 2009 года динамика средневзвешенного срока ипотечных кредитов в рублях стабилизировалась, он составил 16,46 лет, снизившись, по сравнению с первым полугодием меньше чем на месяц. Срок кредитов в иностранной валюте по итогам года составил 11,63 года, что на 13,6 месяца превышает уровень конца первого полугодия.

Просроченная задолженность

В течение всего 2009 года в России росли объем и доля просроченной задолженности в общем объеме выданных кредитов. По итогам года объем просрочки увеличился с 11,5 до 31 млрд. руб. - соответственно с 1,07% до 3,07% от общего объема выдачи ипотечных кредитов соответственно.
Положительной тенденцией последних месяцев года стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может быть связано с замедлением темпов роста безработицы в этот период. Если в первом полугодии 2009 года доля просроченной задолженности увеличилась вдвое (с 1,07% до 2,11%), то во втором полугодии прирост составил только 45%. В целом, быстрее увеличивалась доля просроченной задолженности по кредитам в рублях (11,36% в месяц против 7,34% по кредитам в иностранной валюте).*
Расчеты позволяют предположить, что по итогам 2010 года доля просроченной задолженности не превысит 5%, а по итогам I квартала 2010 просроченная задолженность составит приблизительно 3,2-3,4%. Снижение темпов роста просрочки будет происходить, в основном, за счет стабилизации объема "плохих" ссуд на фоне роста объемов выдачи ипотечных кредитов.

Ипотека в регионах: падение спроса

Во втором полугодии 2009 года, по сравнению с первым полугодием, объемы выдачи ипотечных кредитов выросли во всех регионах, за исключением Пермского края и Ненецкого автономного округа. Существенно выше, чем в целом по России, объемы выдачи ипотечных кредитов выросли в Республике Ингушетия, Еврейской автономной области, Чукотском автономном округе и Чеченской Республике. Аномальный рост в этой группе (от 53 до 3 раз) объясняется крайне незначительными объемами кредитования в первом полугодии (кредитование в этот период практически отсутствовало) - наблюдается так называемый эффект "низкой базы". Рост в 2-3 раза произошел в 26 регионах, в том числе: в Ханты-Мансийском автономном округе-Югра - в 2,8 раза и Тюменской области - в 2,3 раза. Рост объемов выдачи ипотеки происходил на фоне достаточно больших объемов ипотечного кредитования, что объясняется позитивным влиянием на экономику этих регионов динамики экспортных цен на топливно-энергетические ресурсы. Воронежская область не попала в 30 крупнейших регионов по объему выдачи ипотечных кредитов во втором полугодии 2009 года.
Колебание на уровне +/-30% от среднего роста по Российской Федерации наблюдалось в 36 регионах, в их числе Москва (объем кредитования вырос на 65%) и Московская область (на 96%).
Во втором полугодии 2009 года суммарный объем выданных кредитов в Москве, Тюменской области, Московской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югра и Санкт-Петербурге составил 33,8 млрд. рублей - около 35% от общего объема кредитов, выданного за этот период в стране. Такой показатель концентрации рынка в целом немного меньше данных за сопоставимый период 2008 года (40%), что свидетельствует о небольшом падении уровня региональной концентрации.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях во втором полугодии увеличилась в 21 регионе, уменьшилась в 56, и не изменилась - в 4 регионах, включая Москву. Максимальное увеличение ставок произошло в Еврейской автономной области - 14,4%, максимальное снижение - в Удмуртской республике - 25,7%. В Воронежской области средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам снизилась во втором полугодии 2009 года менее, чем на 0,5% по отношению к первому полугодию.

Участники рынка ипотеки: год тяжеловесов

Неравномерный доступ банков к фондированию в течение 2009 года увеличил концентрацию сектора ипотечного жилищного кредитования. В течение года банковский сектор в основном рос за счет пятерки крупнейших по размерам активов банков, так называемых банковских тяжеловесов, состоящей из крупнейших банков с государственным участием в капитале (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы) - их доля в совокупных активах сектора выросла с 46,2% в 2008 году до 47,9% на конец 2009 года.
Эти банки в течение года имели не только более широкий доступ к финансированию, но и возможность получать ресурсы по более низким ставкам (стоимость заемных средств, например, для Сбербанка, по его данным, на протяжении девяти месяцев 2009 года даже снизилась - с 5,4% в I квартале 2009 года до 5,2% в III квартале 2009 года). Кроме того, банки первой пятерки поддерживались государством и принимали непосредственное участие в распределении средств госпомощи. В результате, за 2009 год суммарные активы пяти крупнейших кредитных организаций выросли на 8,9%, в то время как группа банков, занимающая по размеру активов 6-20 место, выросла только на 1,9%, а совокупные активы группы, занимающей 21-50 место, снизились на 4,1%.

Доля первой пятерки в количестве выданных за год ипотечных кредитов выросла с 47% в 2008 году до 68% в 2009 году. Еще больше доля крупнейших пяти банков России выросла в объеме выданных сектором ипотечных кредитов - с 38% в 2008 до 61% в 2009. Увеличение доли данной группы в ипотечном кредитовании происходило главным образом за счет Сбербанка, на который в 2009 году пришлось порядка 57% всего объема выданных ипотечных кредитов. Доля группы банков, занимающих по размерам активов 6-20 место, наоборот, существенно снизилась - с 31% в 2008 году до 14% в 2009 году. Около половины выдачи ипотечных кредитов в этой группе банков также обеспечил банк с государственным участием в капитале - ВТБ24. Его доля в общем объеме выданных кредитов оценочно составила порядка 8%. Доля группы банков, занимающих по размеру активов 21-50 место, в 2009 году сократилась с 12% до 5%.

Таким образом, наименьшее падение объемов выдачи ипотечных кредитов в 2009 году наблюдалось в первой группе - пяти крупнейших банках (-63%) по сравнению с сектором в целом (-77%), ввиду гибкости в привлечении (ре)финансирования.
Снизившиеся цены на недвижимость и выросшие кредитные риски повлияли на снижение среднего размера выданного ипотечного кредита, как в группе "тяжеловесов", так и по сектору в целом: средний размер выданного ипотечного кредита по сектору упал на 38%, с 1,9 млн. рублей в 2008 году до 1,2 млн. рублей в 2009 году. Средний размер кредита вырос только в группе банков, занимающих по размеру активов 21-50 места (+20%). Это может объясняться ориентацией банков данной группы на высокодоходный клиентский сегмент, нуждающийся в крупных кредитах. При этом риски этой группы банков в условиях высокой волатильности рынка компенсировались сокращением сроков кредитования и увеличением стоимости кредита. Ставка по рублевым кредитам в этой группе была самой высокой на рынке, а средний срок кредита (13,6 лет) - на 20% ниже среднерыночного (16,46 лет).

Во втором полугодии 2009 года наряду со снижением процентных ставок, ведущие участники рынка ипотечного кредитования начали смягчать и другие параметры ипотечных кредитов. В частности, сумма первоначального взноса в "Райффайзенбанке" была уменьшена с 30% до 25% от стоимости квартиры, в ВТБ24 и Сбербанке - с 30% до 20%. Сбербанк с 19 апреля отказался от любых видов комиссий по кредитам, а также снизил процентные ставки по кредитам для физических лиц, в том числе ипотечным.

Существенным признаком, подтверждающим оживление конкуренции и рынка в целом, стало возвращение крупных банков к практике рефинансирования ипотечных кредитов (ВТБ24, Сбербанк, Банк Москвы, Россельхозбанк). Важно, что программы рефинансирования ориентированы не только на собственные кредиты банков, но и на кредиты, полученные от других кредитных организаций.
Часть банков, приостановивших в кризисный период свои ипотечные программы, в IV квартале 2009 года вернулись на рынок, в их числе: Городской ипотечный банк, КИТ-Финанс, "Евротраст", БТА-банк и другие.
Если в первом полугодии 2009 года, по данным Банка России, количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, по сравнению с данными на конец 2008 года снизилось на 31 кредитную организацию, то во втором полугодии 2009 года количество таких банков впервые за год увеличилось на 13 кредитных организаций и составило на конец года 584 банка.

Мелкие и средние банки смогли удержаться на рынке и/или вернуться на него в конце 2009 года, в основном, благодаря партнерству с АИЖК, рефинансирование со стороны которого позволило обеспечить 19% всей выдачи ипотечных кредитов, и соответствует совокупной доле выдачи банков с 51 места и ниже по размеру активов. Это, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах.

Всего, по данным Банка России за 2009 год, 180 организаций рефинансировали ипотечные кредиты (с продажей пула прав требования) на общую сумму 65,4 млрд. рублей - на 33% меньше объема 2008 года (97 млрд. рублей). Из них доля сделок с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг выросла, составив 37% (в 2008 году - 31%). 15 млрд. рублей в 2009 году было рефинансировано с сохранением кредитов на балансе банков (в 2008 году 2 млрд. рублей).
Несмотря на три сделки по секьюритизации в 2009 году на 15 млрд. рублей, в июне (ВТБ24), на 2,2 млрд. рублей в сентябре (МБРР с поручительством АИЖК) и на 15 млрд. рублей в декабре (ВТБ24), еще рано говорить о начале восстановления долгового рынка ипотечных ценных бумаг.