Доля земельного участка: выдел и продажа

Граждане России, как только получили реальные права собственности на землю, начали ее делить. Права собственников земельных участков регулировались достаточно прозрачным Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель», регистрация права собственности на долю в общем землевладении определялась положениями Закона от 19.04.2010. Законодательная база вроде бы была, а число судебных споров при разделе недвижимого имущества только росло.

Выделение доли земельного участка

Любая территория, оформленная в собственность двух и более физических лиц, подразумевает возможность совместного владения и пользования по соглашению сторон, но по желанию одного из собственников может быть уменьшена на его долю. Долевая собственность на землю имеет свою специфику, но общие правовые нормы, действующие в РФ, работают и в этой сфере. Основополагающим законодательным документом по всем вопросам землепользования является Земельный Кодекс РФ в последней редакции от 26.06.2014, утвержденный Постановлением Правительства № 1144-р, к нему и обратимся.

Согласно статье 11.2, если ее перевести с корявого правового языка на русский следует, что образование земельных участков, их объединение, перераспределение и выдел доли происходят с письменного согласия всех землепользователей в той или иной степени привязанных к этой земле: собственников, арендаторов, залогодержателей. Получается, что любые сделки с землицей необходимо согласовывать со всеми заинтересованными сторонами.

Положения статьи 11.5 определяют порядок выдела доли земельного участка, находящегося в совместной долевой собственности. Перевод юридических казусов приводит нас к обычной практике дележки земли. Колхоз развалился, колхозные земли надо поделить по справедливости. Если заглянуть в историю, то это типичный вариант выхода на отруба. Измененный земельный участок, из которого произведен выдел, формируется в новых границах. Похожая ситуация характерна для некоммерческих товариществ садоводов и огородников. Граждане приватизируют свои 6 соток, согласовывают с соседями границы, проводят межевание и государственную регистрацию прав собственности на земельный участок. В результате вопрос «как продать долю земельного участка?» (в данном случае свою дачу и огород) переходит из абстрактной в правовую сферу.

Как называется земельное владение

Сразу хочется огорчить садоводов, дачников и частных застройщиков, пытающихся приобщить себя к славной когорте крупных землевладельцев. Времена частных наследуемых имений и загородных особняков со всеми прилегающими лесами и полями отошли в далекое прошлое. В советские времена Кодексом о земле от 1991 года было введено понятие пожизненного наследуемого владения, в современный Земельный Кодекс эта категория землепользования не вошла, хотя права тех, кто такими отношениями с государством воспользовался, подкреплены ст.265 Гражданского кодекса Российской Федерации. Посмотрим, как будет работать Закон от 23.06,2014 № 171-ФЗ с марта 2015 года.

Гражданин, получивший земельный участок (допустим, фермер) в пожизненное наследуемое владение может строить на нем жилые здания, хозяйственные и иные постройки, использовать территорию под сельскохозяйственные нужды. При этом собственником надела является муниципалитет или государство, любые юридические действия и сделки купли-продажи, дарения, аренды по таким наделам запрещены.

Регистрация прав землевладельца производится на основании всего двух документов:

• выданное местным отделом Комитета по землеустройству или администрацией сельского округа свидетельство, подтверждающее право на пожизненное владение;

• кадастровый паспорт на земельный участок, зарегистрированный в Росеестре.

Передача по наследству производится на основании пункта 2 статьи 21 ЗК, речь идет исключительно о вещных правах пожизненного наследуемого владения, а не о переходе земли в собственность. Выделение земельных участков в таком землевладении закон не предусматривает. Прекращение правовых отношений возможно по трем причинам:

• добровольный отказ владельца; ситуация абсурдная, но возможная;

• оформление участка в собственность; долго, но реально;

• ненадлежащее, нецелевое использование, сдача в аренду, иные действия подпадающие под ст.54 ЗК РФ.

Доля земельного участка: как оформить

Собственность на земельный участок двух или более участников предусматривает распределение прав и обязанностей сторон и может трактоваться как долевая или совместная. Долевое участие однозначно фиксируется регистрационными документами, при совместной форме доли земельного участка каждого лица не определяются в натуре. Владение и пользование частью недвижимого имущества каждый собственник осуществляет по собственному смотрению: баню там построить или парник, да бога ради. Сделать это можно без согласования с остальными.

Однако, при совершении любой сделки, например, купли-продажи или сдаче в аренду собственник, продающий часть совместного имущества, обязан получить согласие всех дольщиков. Как продать долю в земельном участке доподлинно знают только юристы местной администрации. Само понятие общей собственности на недвижимость прописано в п.4 ст. 244 ГК Российской Федерации, но землевладения имеют определенную юридическую специфику. По Закону земельные участки бывают:

1. Делимые: при разделе не утрачивается их существенные параметры и целевое назначение; остаются пригодными для застройки, проживания, ведения личного подсобного хозяйства и пр. Согласование продажи доли земли, выделенной в натуре, между дольщиками является нормальной практикой и не противоречит нормативным актам.

2. Неделимые: в самом названии заложена суть проблемы; при дележке не допускается причинение непоправимого вреда рациональному использованию всего землевладения, изменение назначения пользования, либо уменьшение его рыночной стоимости. Подобные трудности в регистрации земельных долей могут возникнуть также при нарушении градостроительных регламентов, экологических, противопожарных и санитарных нормативов и требований.

Предупреждаем: согласования во всех инстанциях от местной администрации до отделения Госприроднадзора неизбежны.

Порядок установления и выделения земельной доли во владении, являющемся совместной собственностью, принято делить на две градации:

• реальная: границы принадлежащей вам территории прописаны в правоустанавливающих документах, оформлены в соответствии с Законом;

• идеальная доля: зарегистрированная дробная часть собственности на недвижимость; здесь вариант практически тот же самый, как и с квартирами.

Регистрация нового (личного) земельного участка для конкретного физического лица происходит только с согласия всех остальных дольщиков данного землевладения. При этом остальные участники имеют так называемые «преимущественные права покупки». Их согласие на продажу доли следует заверить нотариально, впрочем, как и сам договор. Определенная гарантия не помешает ни продающему, ни покупающему часть земли в пределах коллективных владений. Аналогичные правила распространяются на договора аренды и дарения.

Напоминаем: соглашения, осуществленные с нарушением правовых норм, могут быть оспорены в суде в течение трех месяцев с момента подписания.