Собственники недвижимости обязаны выплачивать налоги государству, оплачивать страховые взносы и капитальный ремонт. Определенной категории граждан с небольшим доходом выгоднее числиться как наниматель на гарантиях социального найма, а не считаться владельцем дома. В такой ситуации помогает процедура деприватизации жилья.
Что такое расприватизация
Расприватизация (реприватизация в разговорной речи) – это провозглашения договора о приватизации недействительным в судебной инстанции. Применение этого термина обуславливается тем, что еще недавно законодательство не предполагало возможности отменить процедуру без обращения в суд. Признать договор недействительным помогают статьи ГК: 168-171, 176-177, 179. Главное сложность процесса сводилась к тому, что не было полных гарантий отмены, да и к тому же на оформление уходило много времени. Доказать нарушения при составлении соглашение очень сложно.
Этот термин отсутствует в законодательных актах, но часто встречается в практике. Расприватизация – это процесс возврата ранее полученного жилого помещения в базу государства или муниципалитета. Он основан на добровольном желании и предполагает, что рассматриваемая недвижимость будет выдано обратно им в распоряжение, но уже на условиях договора социального найма.
Острее всего встает вопрос расприватизации жилищного фонда – она чаще всего является следствием социальных отношений между гражданами и государством. К сожалению, на данный момент этот термин не указан в законодательстве и считается условным. Из-за этого возникает множество юридических споров. Процесс еще не изучен – к слову нет никаких пояснений и исследований, потому юристам приходится отталкиваться только от реального опыта в вопросе.
К первому уровню процедуры – передаче приватизированной собственности, можно отнести к преследованию лицом цели прекращения владения частной собственностью путем передачи ее государству. Желание провести расприватизацию полностью исходит от гражданина и может быть обусловлено некоторыми мотивами:
-
Низкая стоимость обмена неприватизированных объектов или же оплаты коммунальных услуг, капитального ремонта;
-
Личная безопасность;
-
Желание развеять собственные предубеждения.
Последнее наблюдается, когда лицо начинает понимать все правовые аспекты приватизации, после того как с ними столкнулся, после оформления жилья в личную собственность. В такой ситуации Гражданский Кодекс, ст. 178, говорит, что контракт может быть признан недействительным, потому как составлялся под влиянием заблуждений.
Второй уровень предполагает, что инициатором процедуры выступает государство – при предоставлении нового жилого помещения с целью улучшений условий. Тут споров практически не возникает, так как процесс проходит на полностью добровольном основании: гражданин отказывается от прав владения на одну квартиру и оформляет социальный найм на другую. Часто в результате лицо в последствии приватизирует вторую недвижимость.
Третий уровень – самый интересный, когда собственник при расприватизации оставляет за собой право передавать рассматриваемый объект в наследство. В этом случае одиноким гражданам за порогом пенсионного возраста государство в лице представителя предлагает оформить деприватизацию или реализовать квартиру с сохранением права на пожизненное пользование имуществом, приобретением пожизненных выплат согласно установленному порядку.
Жилой дом, если он был приватизирован, не считается юридически свободным. Из квартиры нельзя выселить гражданина, так как он – собственник, а не наниматель. У первого больше прав, но, соответственно, больше обязательств – более обременительная форма налогов, ответственность и др. По сути, деприватизация – это форма отказа владельца от ранее полученной недвижимости. Она оформляется быстрее по времени, если сравнивать с приватизацией. Заявление будет рассмотрено в течение 30-60 дней, оно не требует бумажной волокиты.
Отличия от деприватизации
Деприватизация и расприватизация – это названия одинакового, по сути, процесса. Слова описывают отказ от приватизации. Расприватизация отличается от признания договора недействительным. Второе происходит при нарушении законодательства. Если договор признается ошибочным, то он теряет юридическую силу с момента заключения. Для недействительности документа нужны четкие основания – они похожи на те, по которым аннулируются сделки с жильем:
-
Нарушение законодательства или других правовых нормативов. Это сразу приводит к отмене условий договоренности.
-
Жилье приватизировано гражданами, признанными недееспособными или с ограничениями – причем это признание должно происходить в строгом судебном порядке. Однако не исключаются случаи, когда сделка с лицом, у которого имеются психические отклонения, признается правомерной, если того требует опекун. Суд подтвердит условия, если удастся доказать, что соглашение заключено с выгодой для гражданина.
-
Свои нюансы имеются в отмене договоров с гражданами, которым не исполнилось 18 лет. Например, сделка с малолетним (до 14 лет) автоматически признается неправомерной. С другой стороны, если документ подписывается в возрасте от 14 до 18 лет, то учитывая обстоятельства, решение будет объявлено судом – может быть, как удовлетворительным, так и нет.
-
Закон может принять во внимание, если договор о приватизации был составлен под влиянием заблуждения. Например, результат правовой ответственности сильно отличался от того, на что рассчитывал гражданин. Однако этот момент сильно учитывает индивидуальные обстоятельства.
-
Последняя причина – подписание бумаг под влиянием угроз, насилия или иного воздействия. Также возможен вариант приватизации на очень невыгодных условиях, чем воспользовалось третье лицо (кабальная сделка).
При признании договора недействительным имущество переходит во владение государства, как и в случае с деприватизацией или расприватизацией.
Способы расприватизации
Практика предполагает 2 способа:
Добровольно
Для инициации процесса нужно обратиться по месту жительства в отделение муниципалитета, предоставить правоустанавливающий контракт о приватизации и остальные документы.
Через суд
Если процедура была закончена с нарушениями, то расприватизация производится через суд. На практике ошибки встречаются часто, так как большинство приватизаций проводились еще 20 лет назад и документы оформлялись не всегда правильно с юридической точки зрения.
Условия для расприватизации квартиры
Жилье для деприватизации должно соответствовать критериям:
-
Являться для гражданина/граждан единственным адресом проживания;
-
Заявитель владеет правом собственности, недвижимость свободна от каких-либо обязательств и ограничений;
-
В квартиру после приватизации не были подселены в общем порядке иные люди;
-
Внутри дома после приватизации не были произведены никакие перепланировочные работы;
-
Все официальные владельцы рассматриваемого помещения не против его передачи во владения государства;
-
Никто из владельцев не выбыл (смерть считается в том числе);
-
В ЕГРН внесена вся учетная информация о приватизированном жилье;
-
В суде нет рассматриваемых дел, связанных с оспариванием права собственности на рассматриваемую собственность;
-
Нет долгов по оплате за жилье, коммунальные или другие услуги, связанные с недвижимостью;
-
Не производилось изменений в составе владельцев, в том числе корректировки размеров долей в праве собственности на конкретный объект.
Вернуть помещение в собственность государства имеют право только те граждане, которые изначально приватизировали его на свое имя.
Отсюда следует, что далеко не любое жилье можно оформить в ведение муниципалитета.
Порядок процедуры
Расприватизация состоит из нескольких этапов:
-
Сбор документов и подача заявления (в органы или в суд – зависит от способа).
-
Ожидание деприватизации.
-
Оформление договора социального найма.
После получения соглашения о найме на руки его придется зарегистрировать.
Документы для деприватизации
Для деприватизации квартиры понадобится подготовить бумаги:
-
Заявление на получение государственных услуг;
-
Документы-удостоверение личности гражданина и других собственников приватизированного объекта, а также лиц, владеющим отдельным правом пользования (для детей после 14 лет – внутренний паспорт гражданина, до 14 лет – свидетельство о рождении);
-
Бумага, подтверждающая право представителя владельца и документ, удостоверяющий личность представителя, прочих владельцев объекта недвижимости, обладающих правом отдельного пользования;
-
Судебное решение о признании человека недееспособным, ограниченным в действиях, вступивший в силу на момент подачи заявления (копия, заверенная судебной инстанцией, вынесшей решение);
-
Согласие уполномоченной структуры в области опеки и попечительство на передачу дома во владение города – необходимо в случае с несовершеннолетними, а также гражданами, которых признали ограниченными в действиях или недееспособными;
-
Согласие на передачу жилого объекта в юрисдикцию городского управления и договора социального найма;
-
Правоустанавливающие бумаги на рассматриваемую квартиру (договор передачи, свидетельство о собственности, государственной регистрации) – если документов нет, тогда используются дубликаты или выписка из ЕГРН.
В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы.
Куда обращаться
Бумаги можно направить в любой удобный для гражданина центр государственных услуг – независимо от района прописки и местонахождения деприватизируемого объекта, описываемого в заявлении.
При сдаче документов обязательно присутствие всех владельцев старше 14 лет, зарегистрированных в квартире, и лиц, обладающих самостоятельным правом пользования этим домом (их представителей) – с собой иметь оригиналы внутренних паспортов, свидетельства о рождении (детям до 14 лет).
После проверки всей полученной документации гражданин получит выписку о регистрации запроса с указанием даты принятия.
Важно! У представителя владельца, если заявление подается не лично, на руках должна быть нотариальная доверенность на заключение, передачу и оформление договора социального найма.
Сроки и стоимость расприватизации
В судебном порядке все зависит от сроков рассмотрения. Договор о деприватизации выдается в течение 2-х месяцев с момента получения документации. Процедура бесплатная.
Подготовка и подписание договора
Бумагой, подтверждающей законность процедуры, является договор передачи жилой собственность в юрисдикцию города с отметкой о государственной регистрации передачи прав на приватизированное помещение и договор социального найма. Они составляются в течение 23 рабочих дней бесплатно.
После этого владелец жилья и лицо, уполномоченное на подписание бумаг социального найма приглашаются в центр «Мои документы» для подписания соглашения о передаче и социальном найме. В этот момент должны присутствовать все причастные граждане старше 14 лет и человек, уполномоченный правом подписи (наниматель), зарегистрированные в квартире (или их представители) – при себе иметь оригинал удостоверения личности и свидетельства о рождении.
Важно! Представителю обязательно иметь официальную доверенность.
После подписания договора найма он должен быть зарегистрирован.
После получения государственной регистрации
После завершения регистрации, бывший собственник на руки получает официально зарегистрированную копию соглашения. В департамент поступает свидетельство об этом, а также другой экземпляр договора. Орган должен внести информацию в Реестр учета объектов владения города в жилищной области – это подтверждает факт принадлежности жилья.
Согласно действующим нормативам, после подписания договора о найме Департамент в течение 15 дней должен предоставить гражданину дом, а последний, в свою очередь обязуется использовать его только для проживания.
При этом, если в предоставляемом Департаментом доме будет производиться капитальный ремонт или возникнут проблемы, описанные в текущем законодательстве и требующие выселения жильцов, то орган обязан предоставить гражданам новый объект – он обязательно должен соответствовать санитарным и техническим нормам.
В это же время на плечи человек возлагается обязанность сохранять порядок в помещении, следить за должным техническим и санитарным состоянием – он не имеет права начинать перепланировку или переоборудование без официального разрешения Департамента и городской жилищной комиссии. Текущий ремонт квартиры выполняется за счет нанимателя.
Также проживающее по договору лицо обязуется предоставлять сотрудникам коммунальных служб беспроблемный доступ внутрь, чтобы они смогли оценить техническое и санитарное состояние, проверить учетное и прочее оборудование.
Договор с государством позволяет передавать помещение по договору поднайма, но этот факт должен быть предварительно утвержден с представителем надзорных органов и организацией, управляющей городским жилым фондом.
Логично, что лицу придется оплачивать пользование жилым помещением в сроки, оговоренные в соглашении – иначе в его отношении будут назначены штрафы или иные взыскания.
Договор социального найма
Договор – это официальный документ, заключаемый с физическим лицом. Так как он регламентирует процесс передачи собственности и вопрос его дальнейшего использования, то он должен содержать четкие сведения:
-
В документе должна находиться информация о самом помещении, выступающим предметом социального найма.
-
Поименно указываются все члены семьи, с которыми подписывается соглашение;
-
Члены семьи бывшего владельца (если их было несколько, то все причастные лица), которые на день подачи заявление в соответствующие структуры обладали самостоятельным правом пользования предметом социального найма.
Когда расприватизация невозможна
В ряде некоторых больших городах процедура регулируется отдельным законодательством. Оно может выдвигать особые требования к владельцам квартиры. Также расприватизировать невозможно, если жилье не соответствует вышеописанным критериям.
Можно ли заново приватизировать квартиру после расприватизации?
В распоряжении префекта, в соглашении о найме должно быть сказано, что у всех лиц, которые проживали в квартире и участвовали в процедуре приватизации, которая впоследствии была отменена, больше нет права на повторную приватизацию.
В заключение, деприватизация – это добровольный процесс отказа от собственности, как правило, чтобы снизить налоговые выплаты. Человек продолжает пользоваться жильем, но на условиях социального найма. Для инициации процедуры понадобится собрать пакет документации и подать заявление в Центр Государственных услуг. Дело рассматривается в течение 2 месяцев.
